Pisos un 40% más baratos en el centro de Barcelona: así baja un alquiler con el índice que solo Cataluña aplicará

Promesa cumplida. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) que dirige Isabel Rodríguez ha presentado antes de que se agote febrero el Índice de Precios de Referencia del alquiler, que entrará en vigor el 13 de marzo, aunque su utilidad será limitada, si las comunidades autónomas no se mueven. El indicador, con base tributaria y nutrido con más de dos millones de datos, será homogéneo para todo el país, excepto para los territorios forales de País Vasco y Navarra, que tendrán los suyos propios, como ya adelantó Infolibre y ha confirmado el secretario de Estado del ramo, David Lucas. La herramienta está soportada en información de las declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de 2022 y se modificará con los datos de 2023 cuando la Agencia Tributaria se los traslade a Vivienda. A partir de ahí se actualizará año a año.

El nuevo Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda ofrece un rango de valores de precios, calculados a partir de características de las edificaciones como la antigüedad, la superficie o si tienen o no ascensor o aparcamiento, entre otros elementos; y está ligado a secciones censales que abarcan entre 500 y 2.000 habitantes. En zonas de mercado residencial consideradas tensionadas, el precio máximo del índice marcará el límite del coste de la renta en los nuevos contratos de alquiler de viviendas en manos de grandes tenedores -personas físicas o jurídicas que posean más de 10 inmuebles, aunque las comunidades pueden ampliarlo a quienes tengan más de cinco en áreas con el mercado disparado-. Ese mismo tope se aplicará a todas las contrataciones novedosas que se cierren en esos lugares, si las viviendas no han estado arrendadas en los últimos cinco años. Los pequeños tenedores seguirán teniendo como referencia para el coste el contrato anterior.

Fue la ley de vivienda la que abrió la puerta a controlar los precios de los alquileres en los puntos geográficos tensionados, pero esto depende de un trabajo previo de los ayuntamientos y de las comunidades que son las que deben pedir al Gobierno que se declaren como tal a partir de un informe de situación del mercado que se pretenda intervenir que justifique que se cumple alguno de los supuestos recogidos en la norma, y que contenga un plan de acción para corregir los desequilibrios con diferentes opciones como medidas para estimular la oferta. El proceso culminaría con la publicación por parte del MIVAU, con carácter trimestral, de una resolución con el listado de zonas tensionadas. La vigencia de la declaración será de tres años, a partir de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), aunque se puede prorrogar.

Si bien, por ahora, sólo Cataluña se ha dirigido al ministerio para pedir oficialmente que se estime la inclusión de 140 municipios dentro de un área tensionada, según ha admitido Lucas. La Generalitat ha instado al Gobierno a "rectificar" el sistema homogéneo, reclama uno propio, pero es la única que ha dado pasos con el Ejecutivo para intentar topar importes a desembolsar por los inquilinos. Con todo, otras regiones como Asturias o Navarra y algunos municipios del País Vasco habrían expresado “verbalmente” sus pretensiones de seguir ese camino.

La falta de reacción de las autonomías contrasta con que, por lo concluido en el departamento de Rodríguez, el rango máximo del índice “está bastante por debajo” de los precios rastreables entre ofertas privadas y de portales inmobiliarios. De hecho, según han comprobado, en Madrid la diferencia entre el precio de inmuebles que se publican en portales de internet y el índice de referencia en ocasiones “ronda el 60%” y, si se hace una búsqueda en el sitio web donde se ha colgado la herramienta, se puede comprobar que el alza en el caso de un piso de Málaga capital puede llegar a alrededor del 39%. En la misma línea, por un piso en Valencia de menos de 100 metros cuadrados se pide más del doble del máximo que marca el indicador del Ejecutivo; y en Barcelona, el incremento detectado en un inmueble de la calle Sant Crist es de más de 800 euros, alrededor del 40% de subida. Aunque se dan casos, asimismo, en los que el alquiler real de una vivienda en la calle Delicias de la capital madrileña, por ejemplo, es 200 euros más que el mínimo del índice, estando por debajo del máximo. 

En ese sentido, el portavoz de Economía y Hacienda de Sumar en el Congreso, Carlos Martín Urriza, asegura que están molestos porque no les han “consultado nada” en un asunto "clave" para la formación que encabeza Yolanda Díaz y porque se haya definido el indicador "en una horquilla tan grande". "De 100 personas que pagan el alquiler en una sección censal, si las ordenas de abajo a arriba, la que está en el puesto 25 marcaría la cota inferior y la que está en el nivel 75, la superior -argumenta-. Es una horquilla demasiado ancha y nosotros lo que planteamos es que los alquileres razonables tienen que estar de la mediana para abajo, del 50%. 

¿Falta voluntad o valentía política?

En relación al papel que se ha atribuido a las regiones, Martín Urriza señala que "hay una carencia en la ley de vivienda que se podía haber abordado", pero "incluso sin ella, la competencia de alquileres es estatal, por eso la Ley de Arrendamientos Urbanos la decide el Gobierno y ahí puedes establecer topes y definir zonas tensionadas, sin necesidad de las comunidades", asevera. A su juicio, el Estado podría "en la Ley de Arrendamientos, para que no haya dudas de competencias", marcar "unos límites en zonas que clasifique como tensionadas, en función de los criterios que están en la Ley de Vivienda". Y, si no se hace, es porque "no hay voluntad de que haya un planteamiento de base para todas las comunidades", cierra. Díaz, de su lado, ha instado a "ser valientes" para hacer frente a los precios de la vivienda en España y "regular el mercado".

Al margen de las críticas y con el modelo armado y difundido, Lucas ha lanzado un mensaje a navegantes: “Si las comunidades son conscientes de que se está produciendo un incremento de los precios y no hacen nada, tendrán que dar explicaciones a sus ciudadanos y ciudadanas, porque será una actitud y un comportamiento que irá en detrimento de la calidad de vida de los que están sufriendo estos incrementos tan importantes de los precios”. Con independencia de lo que hagan los territorios, los arrendatarios podrán emplear el instrumento del ministerio para conocer cuál sería el precio mayor y menor que tendrían que pagar por su alquiler y tal vez emplear esa información en las negociaciones con los caseros. Poco más.