Especulación inmobiliaria

Cómo Airbnb 'okupa' Francia

Cómo Airbnb 'okupa' Francia

Michaël Hajdenberg

Un geógrafo, un antropólogo y un investigador informático han compartido con Mediapart un estudio exhaustivo sobre el "fenómeno Airbnb" en Francia. Analizamos los datos barrio por barrio y calle por calle de París. ¿El resultado? Un nuevo mercado de tugurios, fraude fiscal y multipropietarios que se enriquecen y obligan a subir los precios de los alquileres.

Renaud es propietario de un apartamento en la calle Oberkampf, en el barrio número 11 de París. Una habitación y un baño: a priori, nada con lo que pueda hacer fortuna. Sin embargo, en esta minúscula estancia, rebautizada con el nombre de "dormitorio", Renaud ha instalado 10 camas que alquila cada noche a través de Airbnb por 22 euros por persona. Una apuesta económica, y aparentemente muy cómoda, pero a pesar de nuestras numerosas peticiones no conseguimos alojarnos ni una sola noche en este lugar. O quizá, ¿es nuestro trabajo como periodistas lo que ha alejado al propietario? Sea como sea, nunca sabremos si este tipo de alberges para jóvenes respeta las normas de seguridad, ni lo que declara como impuestos (unos 6.000 euros de ganancias potenciales cada mes), ni si Renaud se llama realmente Renaud.

El fenómeno Airbnb se ha extendido tomando formas inesperadas, y no solamente en Île-de-France, como muestra por primera vez el estudio del geógrafo Sébastien Jacquot, el antropólogo Saskia Cousin y el investigador informático Gaël Chareyron. Apasionados por los fenómenos turísticos, este equipo ha recuperado todos los anuncios publicados en la web de Airbnb y clasificado los datos más significativos (precio, perfil del arrendatario, etc.).

Aquí un gráfico con las áreas de Francia donde las ofertas de Airbnb son más abundantes. Encontramos ciudades con un alto potencial turístico donde las segundas residencias son numerosas.

Los responsables públicos aún no saben qué pensar de este fenómeno sin precedentes. ¿Es legal? ¿Sostenible? ¿Es compatible con los intereses de la industria hotelera? ¿Es peligroso para el mercado de la vivienda? "Este fenómeno es una verdadera preocupación para nosotros", afirma Ian Brossat, teniente alcalde del Ayuntamiento de París responsable de la vivienda.

Por el momento, el Ayuntamiento no ha instalado un centenar de literas en la oficina del alcalde para financiar las políticas de vivienda. Pero apenas ha encontrado respuestas y soluciones a la altura del desafío. Es cierto que el equipo formado por 15 personas, entre los que se encuentran siete reguladores encargados de controlar la mutación de alojamientos en comercios, oficinas, etc., pasa buena parte de su jornada examinando los alojamientos amueblados que ofrecen a los turistas estancias de corta duración. Sin embargo, el Ayuntamiento insiste en consultar y recurrir de manera regular el estudio de APUR (Atelier Parisien d'Urbanisme) de 2011, a pesar de que este fenómeno ha experimentado un fuerte crecimiento desde entonces; el 94% de los 45000 usuarios parisinos inscritos a Airbnb se unieron a la red social después de 2011.

¿Este crecimiento repentino es un problema? Para nada, asegura el propio alcalde de París, se trata de propietarios que alquilan sus pisos, por ejemplo, durante sus vacaciones. Por lo tanto, su planteamiento se inscribe en el marco de la "economía colaborativa", tal como lo definen sus propios fundadores.

La cuestión es muy diferente cuando se trata de multipropietarios, "especuladores", que alquilan sus pisos durante todo el año sin declarar sus ganancias. Destinados a alojar a turistas, estos alojamientos reducen la oferta de alquiler dirigida a los propios parisinos. Los datos deben analizarse con precaución, entre los diferentes propietarios también hay agencias.

Una economía colaborativa, sin compartir información

El trabajo de los investigadores revela dos tipos de arrendatarios diferentes. En el siguiente mapa, comprobamos que los apartamentos del este y el norte de París no pertenecen a multipropietarios.

Resultado: en los últimos años, la población ha disminuido en los barrios 4e y 6e, donde los alquileres de estancias cortas han alcanzados las cuotas más altas. A día de hoy, según el Ayuntamiento, en París cerca de 20.000 pisos se alquilan a través de este sistema.

Airbnb minimiza el problema asegurando que el 90% de los usuarios de su web ofrecen un solo alojamiento. Correcto. Pero no es más que una atractiva presentación. Según los autores del estudio, en París el 19% de las viviendas en alquiler están en manos de los multipropietarios de la zona.

Se trata de Le Marais (en los barrios tercera y cuarta de la capital francesa), Airbnb considera que el boom en esta zona debe relativizarse. "Le Marais no representa más que el 6% de nuestros alojamientos en París". Pero no podemos olvidar que la superficie de Le Marais representa el 1% de la superficie de París. Además, si hay algo que llama la atención es que el 36% de los alojamientos de esta zona están en manos de multipropietarios. Varias web e inversores especializados ayudan a los especuladores a encontrar los apartamentos más rentables en este tipo de negocio, qué zonas son las más solicitadas, sus tarifas, los lugares más populares, etc.

El Ayuntamiento de París asegura haber realizado cerca de 550 "investigaciones sobre el terreno" desde 2013. Cuando los agentes constatan una infracción, transmiten la investigación a los tribunales pertinentes. En 2014, esto ha dado lugar a 15 condenas, lo que representa 46 alojamientos y un total de 516.000 euros en multas.

Frente al trabajo que debería ponerse en marcha, estas cifras representan un tímido inicio. Tras varios días de exhaustivo trabajo, los responsables de este estudio han conseguido descubrir las multipopriedades más problemáticas. Pero "la geolocalización es muy imperfecta", remarcan los responsables del ayuntamiento a cargo de sacar a la luz este negocio. "Las webs hacen todo lo posible para que no encontremos los pisos. A pesar de lo que podría parecer por los datos publicados en sus páginas, los apartamentos no se encuentran en el número 22 de la calle indicada, sino en el número 20. Y, además, cada vez se facilita menos información. No sabemos en qué piso se encuentran, no contamos con ningún dato preciso". Sin olvidar que algunos arrendatarios esconden su verdadera identidad, publican sus anuncios en diferentes webs, etc.

En definitiva, el rey de la "economía colaborativa" se muestra poco o nada colaborativo. "Airbnb se ríe de todo el mundo cuando asegura que coopera con los poderes públicos. La empresa cuenta con todos los datos necesarios (duración de los alquileres, formas de pago, etc.) para identificar los casos problemáticos". ¿Sería un problema compartir datos de este tipo? ¿Estas informaciones podrían revelar operaciones ilegales? Frente a estas cuestiones, Airbnb también guarda silencio, contentándose con explicar que "trabajamos al lado de la legislación francesa para establecer normas claras que permiten a los particulares alquilar sus hogares y nosotros pedimos a los arrendatarios comprometerse y respetar las leyes antes de publicar sus anuncios".

Según Jean-François Martins, adjunto del Ministerio de Turismo, "no podemos pedir a Airbnb que asuma el rol de la policía. La empresa debe informar a sus usuarios de las reglas en vigor. A continuación, somos nosotros los que nos tenemos que organizar". Quizá, ¿la despreocupación de Jean-François Martins se debe a que, por el momento, Airbnb no da demasiado miedo a la hostelería ? La tasa de demanda de hoteles no ha descendido. Mientras, Airbnb ofrece a los turistas, especialmente a los jóvenes con menos recursos, alberges a precios razonables. "Hay que tener en cuenta la saturación de la oferta, durante la semana del salón del automóvil, por ejemplo, el precio medio de una habitación de hotel en París alcanza los 220 euros", explica Jean-François Martins.

Por su parte, los investigadores se preguntan por qué la web paris.fr (el sitio web del ayuntamiento de la capital) no crea una aplicación similar a Airbnb, pero con algo más de ética, para evitar que las comisiones de la start-up partan directamente a una cuenta en el extranjero.

Sin necesidad de llegar hasta este punto, el Ayuntamiento hace todo lo posible para evitar que París se convierta en la nueva Barcelona, donde este tipo de albergues ha desfigurado la ciudad. En París, se han puesto en marcha nuevas normas; sin embargo, aún no se ha comprobado cual es o será su impacto. Muy pronto se impondrá una tasa de alojamiento a los arrendatarios, tasa que Airbnb deberá cobrar para después reembolsar al Estado. En este mismo sentido, desde el pasado mes de enero, todos aquellos que transformen un piso en un alojamiento turístico deben crear una vivienda de la misma superficie en el mismo barrio (por ejemplo transformando un despacho o una oficina en una vivienda). A día de hoy, la medida es demasiado reciente para calcular sus resultados.

A la espera aparece otra pregunta sin respuesta. Se desconoce el número de propietarios que declaran sus ingresos, en ocasiones muy significativos, a la administración fiscal. Aquel que consigue un mes más de sueldo al año tras alquilar discretamente su piso en agosto tendrá, inevitablemente, la tentación de guardar este extra en su bolsillo. Ante este panorama, podemos imaginar soluciones como la propuesta por Jean-François Martins: "Estoy a favor de que Airbnb y otras web de este tipo formen parte del modelo de calculo de la Agencia Tributaria francesa dirigida por la administración fiscal". Por el momento, esta propuesta no está en la agenda de Airbnb.

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Traducido por: Irene Casado Sánchez

Leer el artículo original en francés:

La ley avala que Hacienda pida datos sobre los clientes de la plataforma de alquiler Airbnb

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