Detrás de la voz de los sindicatos de inquilinas y de las miles de historias que dan cuenta del problema de la vivienda en España, hay un debate de fondo que empieza a surgir sobre los efectos nocivos que este puede tener en el desempeño de la economía. En mayo, el Banco de España (BdE) advirtió en su Informe Anual 2024 de que los desequilibrios en el mercado de la vivienda “tienen la capacidad de convertirse en un evidente cuello de botella para la economía española”. La pasada semana Luis de Guindos, vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), volvía a utilizar la misma metáfora para advertir que cuando “tienes un proceso de aumento de población muy intenso, derivado de la inmigración, y una oferta de vivienda restringida, no puedes absorber ese crecimiento”, lo que para Guindos supone un “cuello de botella”.
Los principales damnificados por el problema de la vivienda son las personas que intentan pagar una casa o un alquiler y no llegan, además de quienes ni siquiera pueden plantearse acceder a una. Pero las advertencias sobre este problema estructural empiezan a ir más allá. La vivienda corre el riesgo de poner palos en las ruedas al buen desempeño económico y hacer tropezar tanto los presupuestos de las familias como el mercado laboral.
“Un cuello de botella en economía se refiere a un factor de oferta que limita o ralentiza el crecimiento del conjunto de la economía”, explica Judit Montoriol, economista jefe de CaixaBank Research. Y el mercado inmobiliario, señala, “estaría actuando como freno” para que los trabajadores se muden a los núcleos de empleo y para que los jóvenes se independicen.
Un tercio del gasto de los hogares es por la vivienda
Por otro lado, el gasto de las familias en vivienda no ha parado de crecer en los últimos años, comprometiendo también la capacidad de consumo, un factor que suele citarse como motor de crecimiento en los análisis macroeconómicos. Por ejemplo, al cierre de 2024 el PIB había crecido en España un 3,2%, y uno de los factores que más lo impulsaron fue el consumo de los hogares, que se veían aliviados por la moderación de los precios, la subida media de los salarios del 5%, la llegada de migrantes y la bajada de tipos.
Todos estos factores mejoraron la capacidad de gasto y el dinero disponible, pero la vivienda cada vez se lleva un trozo más grande del pastel. De hecho, un informe del sindicato Comisiones Obreras (CCOO) calcula que abaratar el coste de la vivienda un 30% supondría un impulso en la demanda de 25.000 millones de euros y podría crear hasta 410.000 puestos de trabajo en cinco años, ya que liberaría una parte importante de las rentas hacia el consumo en otras áreas. El mismo informe concluye que en España hay un 45,1% de hogares que están potencialmente expuestos al devenir de los precios de las casas, ya sea porque pagan una hipoteca o porque viven de alquiler.
Los hogares que menos pueden gastar dedicaron en 2024 el 63,5% de su presupuesto a vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles y a alimentos y bebidas no alcohólicas. Si se toma el dato que hace referencia a vivienda y combustibles, sin contar alimentos, lo que se dejan es un 42,5% de su presupuesto, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En el conjunto nacional, sin separar por quintiles de renta, la vivienda se come un tercio del gasto total de los hogares y el dinero que se destina a ello dibuja una curva ascendente desde 2016, como se ve en el gráfico.
Los jóvenes son uno de los colectivos más afectados por un mercado inmobiliario que no les deja entrar. Esto repercute en el estado del bienestar, lastra los proyectos vitales y, a medio y largo plazo, tendrá efecto en el comportamiento de la economía y alcanzará a quienes se sienten a salvo de esta problemática. “La dificultad para acceder a una vivienda estable puede retrasar decisiones como formar una familia, lo que a largo plazo afecta la demografía y puede llegar a acelerar el proceso de envejecimiento poblacional, con consecuencias negativas sobre el crecimiento de las economías”, resume la economista de CaixaBank Research.
En el último informe del Consejo de la Juventud explicaban que, al cierre de 2024, cuatro de cada diez jóvenes destinaba ya más de un 40% de sus ingresos a pagar la vivienda y uno de cada tres recibía algún tipo de ayuda por parte de su familia para poder vivir fuera del hogar familiar. “El hecho de que los jóvenes no puedan crear hogares propios, al final lastrará tanto el consumo como el dinamismo de la economía”, coincide Iván Auciello, investigador en Economía en la CY Cergy Paris Université y miembro del think tank Future Policy Lab.
Las empresas también sufrirán el golpe
Las empresas también sufrirán el golpe si el precio de la vivienda sigue comiéndose cada vez un porcentaje mayor de los salarios y de las rentas familiares. “Los efectos macroeconómicos se harán más acuciantes en los próximos años, pero va a ser más difícil atraer talento y trabajadores a grandes ciudades debido a los precios de la vivienda y eso va a ser especialmente grave en los trabajadores menos cualificados, ya que sus salarios son menores”, explica el investigador.
La burbuja de expectativas que recalienta la vivienda: más casas, más visados de obra, pero precios altísimos
“Hay literatura académica que mide cuál es el beneficio de trasladarte a una ciudad grande, donde en general hay mejores salarios. Actualmente, ese incentivo se está viendo cancelado por los costes de la vivienda”, explica Auciello. Y para ilustrarlo pone el ejemplo de Valladolid: “2024 fue el primer año en el que se revirtieron los procesos migratorios entre Valladolid y Madrid. Hay más gente que se mueve de la capital a Valladolid que al revés”, algo que se explica por la mejora de las comunicaciones —que permiten ir y venir a trabajar—, pero también por el hecho de que la vivienda en Madrid está entre las más caras de España y un billete de tren compensa más.
La reducción de la movilidad laboral, coincide Montoriol, estaría “limitando la capacidad de las empresas de encontrar trabajadores, lo que a su vez limita su capacidad de crecimiento y frena la inversión”, concluye. De hecho, el mismo estudio de CCOO apunta que liberar los presupuestos familiares de una parte del lastre de la vivienda impulsaría el empleo en un 20% en el próximo lustro.
Ambos analistas coinciden en que los tiempos del mercado inmobiliario son largos, tanto para mejorar las condiciones de los inquilinos como para romper alguno de los pilares de crecimiento de la economía, pero las consecuencias terminarán por transferirse. Por el momento, el mercado inmobiliario no parece tener freno: cerró 2024 con un incremento del 11,4% (dato de Eurostat) y el índice de precios avanzó un 12,2% en el primer trimestre del año, según el INE. Las previsiones, sometidas a una demanda que no cesa, apuntan a que seguirá subiendo.
Detrás de la voz de los sindicatos de inquilinas y de las miles de historias que dan cuenta del problema de la vivienda en España, hay un debate de fondo que empieza a surgir sobre los efectos nocivos que este puede tener en el desempeño de la economía. En mayo, el Banco de España (BdE) advirtió en su Informe Anual 2024 de que los desequilibrios en el mercado de la vivienda “tienen la capacidad de convertirse en un evidente cuello de botella para la economía española”. La pasada semana Luis de Guindos, vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), volvía a utilizar la misma metáfora para advertir que cuando “tienes un proceso de aumento de población muy intenso, derivado de la inmigración, y una oferta de vivienda restringida, no puedes absorber ese crecimiento”, lo que para Guindos supone un “cuello de botella”.