Cuando se habla de vivienda pública y asequible, el primer ejemplo que sale a colación es el conocido modelo vienés. Un planteamiento inmobiliario con un siglo de recorrido que ha convertido al ayuntamiento de Viena en el mayor propietario de un parque público de vivienda de Europa. Del total de inmuebles en alquiler que se oferta, el 90% es regulado o social y solo un 10% está en el mercado libre. En un momento en el que el debate sobre la pertinencia de intervenir el mercado en España del lado de la oferta está más de actualidad que nunca, las medidas que toman países vecinos y los efectos que arrastran son un asunto que ayuda a poner en contexto el abordaje político que se está haciendo del problema de la vivienda.
En este mercado, los precios están bajo la supervisión pública y la compra de vivienda por extranjeros, supervisada y sujeta a autorización. Dos cuestiones muy polémicas en el debate sobre vivienda que se da en España, que han generado disputas entre los mismos socios de Gobierno.
“Creemos que es posible extender la prórroga de los alquileres. Queremos prohibir la compra de vivienda a fondos buitre, queremos regular los alquileres de temporada, queremos recuperar los alquileres indefinidos”, señalaba este lunes Eduardo Fernández Rubiño, concejal madrileño de Más Madrid, en una rueda de prensa conjunta con Sumar, donde también calificó la estrategia del PSOE en esta materia de “tibia”. Pero desde otros enfoques, estas medidas, lejos de parecer moderadas, suelen considerarse un tanto radicales, sobre todo cuando tratan de poner límites en el lado de la oferta con intervención en los precios o límites a la compra. Para unos, solo contribuyen a contraer la oferta y, por tanto, a subir los precios; mientras que para otros es necesario frenar la compra especulativa hasta que quede satisfecho el derecho a la vivienda para quienes necesitan un techo en el que vivir y no para invertir.
Filtrar a los compradores de vivienda es una medida que se ha llegado a plantear incluso en Estados Unidos, bajo la administración actual de Donald Trump. De hecho, tal como informaba en febrero el diario The Wall Street Journal, la Casa Blanca planteó que los inversores con más de 100 viviendas unifamiliares en cartera no pudiesen acceder al mercado. Aunque la iniciativa planteaba algunas excepciones, como por ejemplo para aquellas empresas que construyesen o reformasen casas para integrarlas en el mercado del alquiler. En España se ha barajado esta propuesta de la mano de Sumar, pero sin demasiados éxitos. El grupo defendió esa prohibición el 19 de mayo en el Congreso mediante una proposición no de ley en la que, además, pedía derogar las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis), pero no salió adelante. El PSOE pedía en ese momento rebajar el plan y condensarlo en medidas fiscales que penalizasen la compra especulativa.
Lo cierto es que los grandes fondos y grupos empresariales que se dedican al mercado inmobiliario llevan tiempo en el foco. En 2021, Berlín (Alemania) se planteó un referéndum sobre la pertinencia de expropiar a inmobiliarias, grandes propietarios y fondos que poseyeran más de 3.000 apartamentos. La consulta dio como resultado que un 56,4% de los votantes estaban a favor de la medida, que implicaba comprar con dinero público unas 240.000 viviendas. Sin embargo, al no ser vinculante políticamente, el consenso social y la atención mediática hacia el problema de la vivienda no bastaron, y la medida no se llegó a implementar.
Aparejada a esta regulación que limita la inversión inmobiliaria, aunque ligeramente diferente, está la propuesta que pone límites a la compra de vivienda de no residentes. Y aquí la lista de países con medidas a este respecto es más larga. Dinamarca exige una residencia mínima de cinco años para poder comprar una casa; en Malta, los ciudadanos extranjeros que buscan una segunda residencia solo pueden comprar si poseen una autorización especial; y en Suiza no se limita la compra, pero sí las condiciones del alquiler.
De ruinas de la burbuja a solución para la vivienda: el “suelo en manos muertas” que nadie convierte en casas
En cuanto a la forma en que se puede intervenir sobre los precios, tampoco es una novedad absoluta la propuesta de buscar un freno desde lo público. Países Bajos o Reino Unido han dado espacio a un modelo de entidades privadas sin ánimo de lucro (denominadas housing associations) que median en los alquileres, en las adjudicaciones de vivienda y movilizan casas de su cartera propia. Pueden ser ONG o empresas con un lucro controlado que oferten los pisos a precios limitados. De hecho, el plan de vivienda del Gobierno contempla esta figura, aunque de momento tiene muy poca implantación y se limita casi exclusivamente a proveer vivienda social a personas en situación de vulnerabilidad extrema.
Las recomendaciones de organismos financieros como el Fondo Monetario Internacional (FMI) caen del lado de la cautela. En las recomendaciones para España de su último balance, emitido el pasado viernes, propone agilizar los trámites burocráticos para aumentar el ritmo de construcción. Una cuestión relevante a medio y largo plazo, según los expertos, pero poco efectiva para crear un parche rápido que aplaque el problema en corto. En cuanto a la intervención sobre los precios, vuelven a la ley básica del mercado y desaconsejan topar los alquileres bajo la premisa de que se reducirá la oferta y aumentará la presión sobre la demanda. Es la misma posición que hasta el momento ha mantenido el Partido Popular y los partidos a la derecha del hemiciclo y que se escenificó en el fin de la prórroga de los alquileres –que también proponía un tope del 2% en la actualización de los alquileres, en vez de crear contratos nuevos a precio de mercado– y que decayó en el Congreso en abril por los votos de PP y Vox.
El problema de la vivienda no parece susceptible de arreglarse mediante una panacea y la distancia en la que se mueven los enfoques políticos –radicales o tibios, según a quién se pregunte– tampoco deja en España demasiado espacio al debate.
Cuando se habla de vivienda pública y asequible, el primer ejemplo que sale a colación es el conocido modelo vienés. Un planteamiento inmobiliario con un siglo de recorrido que ha convertido al ayuntamiento de Viena en el mayor propietario de un parque público de vivienda de Europa. Del total de inmuebles en alquiler que se oferta, el 90% es regulado o social y solo un 10% está en el mercado libre. En un momento en el que el debate sobre la pertinencia de intervenir el mercado en España del lado de la oferta está más de actualidad que nunca, las medidas que toman países vecinos y los efectos que arrastran son un asunto que ayuda a poner en contexto el abordaje político que se está haciendo del problema de la vivienda.