El frenesí especulativo se adueña del alquiler tras disiparse el temor de los fondos a la Ley de Vivienda
Descubrirán "tendencias". Harán "networking exclusivo". Analizarán la "situación del mercado", que se presenta más que prometedora. Sonderán el "clima inversor". Y detectarán "nuevas oportunidades". Un acrónimo de uso frecuente será BTR, Build to Rent, "construir para alquilar", que es el nicho de moda. Pero también se hablará de otros elementos prometedores, como las novedades tecnológicas o el "flex living", esas nuevas formas de vivir, por ejemplo compartiendo piso –coliving– sin ser ya estudiante ni joven. Ahí también hay negocio. En el alquiler español faltan muchas cosas, pero no negocio. Y los inversores, disipados los principales temores por la Ley de Vivienda, lo saben.
Los entrecomillados del párrafo anterior salen del programa del Real Housing Forum (RHF), un encuentro de empresas del sector inmobiliario centrado en el alquiler que se celebra el miércoles en Madrid. Es un cita distinta de The District, la saboteada en septiembre por el movimiento antidesahucios en Barcelona, que mantiene una pátina congresual. Aquí van más al grano. ¿Quién estará? Promotores, constructores, propietarios de suelo, estudios de arquitectura, portales, aseguradoras, tasadores, consultores, asesores... Todos ellos son esos sujetos que descubrirán y analizarán y detectarán. Ahora bien, el análisis de los asistentes –tanto de su identidad como de su actividad– deja claro cuál es el macho alfa de esa jungla: el inversor. Es decir, el gestor de fondos: lo que solemos llamar el "fondo de inversión".
Que todo gire en torno al inversor en una cita de ese relieve sobre el negocio del alquiler es significativo. Y significa al menos dos cosas: 1) Que hay capital interesado porque 2) hay perspectiva de revalorización de los activos. En síntesis, que hay confianza en que meter dinero en ladrillo para alquiler –convertirse en arrendador y esperar al pago de la renta del arrendatario– va a ser un buen negocio. El balance y los datos los esboza el propio RHF: "El sector de alquiler está en auge, atrayendo cada vez más inversiones de fondos. En términos de inversión, ha concentrado el 47% del total invertido en el mercado inmobiliario hasta el tercer trimestre de 2022".
El sector es cualquier cosa menos estático. Incluso dentro de la hegemonía de los fondos, hay cambios de ciclo y de guardia. Gigantes como Blackstone y Lone Star, que cargaron sus carteras hasta 2018, ahora están soltando. Ojo, venden a particulares pero también a otros fondos. Un caso: Axa, grupo francés que suena por los seguros pero que también tiene una división inmobiliaria, compró el año pasado ladrillo para alquiler a Blackstone por 285 millones de euros. Entre las compañías que están de compras hay otros nombres, como el gigante sueco Intrum o la gestora española Azora. Nuevos nombres, misma dinámica: la vivienda como vehículo especulativo.
El negocio pendiente del 'build to rent'
Todos los citados tienen un papel en el RHF, que evidencia la condición del alquiler como objeto de negocio al alza. A diferencia de la etapa de las hipotecas baratas, hoy los bancos exigen una entrada del 20%, a lo que hay que sumar impuestos y gastos de notaría. Todo eso cierra la puerta a muchos, abocados al alquiler. Así que sube la demanda de alquiler, ergo suben los precios, ergo el interés del capital se desplaza ahí.
Se trata además de un terreno con gran margen. "En España está aún por desarrollar el llamado build to rent, que desde los años 50 casi no había interesado a nadie. Ahora sí", explica el investigador especializado Manuel Gabarre, autor de Tocar fondo (Traficantes de Sueños, 2019), que detecta que las empresas aspiran a conseguir "suelo público barato" para construir vivienda para alquiler aprovechando que numerosos ayuntamientos tienen parcelas a las que no consiguen dar salida.
Al clima de optimismo entre los inversores contribuye que los principales temores sobre la Ley de Vivienda parecen disipados, dado el limitado despliegue de una norma que necesita para su desarrollo a comunidades y ayuntamientos, muchos del PP y abiertamente contrarios a sus medidas. Así lo indica a infoLibre un profesional del sector que prefiere no dar su nombre y que ha trabajado enlazando una empresa del sector con fondos de inversión. "Salió la ley, pero es como si no hubiera pasado nada", sintetiza. Gabarre cree que el resultado de las autonómicas, con un éxito del PP en Madrid y la Comunidad Valenciana, regiones a las que se suman otras como Andalucía, hace que se pierda además la capacidad de "enfriamiento" que tenía la ley.
Dos superfondos estadounidenses
Vayamos al quién del RHF, que ofrece una panorámica amplia. El catálogo sale de los "partners", es decir, de los socios del RHF, que pagan por su plaza en el evento y aspiran a salir de allí con nuevos negocios bajo el brazo. Se trata de un sector donde muchos de los principales gigantes no actúan con su marca, sino desde un segundo plano, luego hay que afinar un poco la vista. Al hacerlo, aparecen dos nombres, Testa y Servihabitat, que a su vez nos llevan a dos superfondos estadounidenses, Blackstone y Lone Star.
Testa es un peso pesado del alquiler residencial en España. Se trata de una socimi, es decir, un tipo de fondo de inversión centrado en el ladrillo para alquiler y cuestionado por su ventajoso régimen fiscal. Tiene una cartera de más de 11.000 viviendas y en 2022 obtuvo un beneficio próximo a los 12 millones de euros. Detrás de Testa está Blackstone, explica la propia compañía estadounidense, a la que el Ayuntamiento de Madrid durante la etapa del PP vendió más de 1.800 pisos públicos. La firma lleva 23.000 millones de euros invertidos en ladrillo –no sólo pisos, también terrenos, hoteles, naves– y en capital riesgo en España en los últimos diez años. El presidente de Testa es Claudio Boada, que es el máximo responsable en España de Blackstone, un gigante que en todo el mundo gestiona activos por valor de 1 billón de euros, no sólo en inmobiliario. El grupo presidido por Jonathan D. Gray no está presente en el Real Housing Forum sólo a través de Testa. También son partners Asval, el lobby presidido por Joan Clos, que tiene en Blackstone a su socio con mayor número de pisos, y Uli Spain, una asociación de expertos en el sector patrocinada por Anticipa y Aliseda, inmobiliarias de Blackstone.
Servihabitat, otro partner del encuentro, es una compañía dedicada a la gestión de activos de terceros. Es decir, la cartera no es suya. Gestiona 165.000 activos inmobiliarios y financieros con un valor de más de 20.000 millones de euros, según el balance de la compañía. La empresa está dentro del Grupo Coral Homes, que sí es propietaria de más de 70.000 inmuebles en España y que comercializa a través de Servihabitat. Pero el hilo no termina en Coral, que a su vez es propiedad en un 20% de Caixabank –a través de Building Center–, y en un 80% de Lone Star, detalla un portavoz del banco a infoLibre. Presidida por John Grayken, Lone Star forma parte del trío de compañías que subieron al podio de los acumuladores de ladrillo tóxico de la banca tras la gran crisis. Es lo que hace que sus críticos conozcan a este tipo de gestores como "fondos buitre". En el caso de Lone Star, la entidad clave es Caixabank, que en 2018 le vendió activos por valor de unos 7.000 millones. Justo ahora Lone Star y Caixabank intentan vender Servihabitat, en una operación que tiene en ascuas al sector.
Y otro fondo más (tras el rostro de Tamara Falcó)
Las inmobiliarias en busca de inversores son otra especie abundante. "¿Por qué invertir en vivienda en Madrid?", pregunta en su web, con ánimo tentador, Kronos. Todo en la imagen corporativa traspira un toque de lujo, coherente con la elección de Tamara Falcó y Eugenia Silva como imagen en España de la compañía. Stay by Kronos, el build to rent que comparten el Grupo Kronos y el gestor de activos estadounidense Nuveen, es partner del RHF. El directivo que lidera Kronos es el libanés Saïd Hejal, hijo y nieto de promotores, que trabajó en Morgan Stanley y en el fondo estadounidense Fortress antes de convertirse en uno de los rostros de moda del inmobiliario español. Kroos declaró en 2022 una facturación de 462 millones de euros y acumula una cartera de 16.000 viviendas en España y Portugal entre alquiler y compra. infoLibre desveló en diciembre de 2022 el papel clave que desempeña en su financiación dinero proveniente de Luxemburgo, zona franca para la ingeniería fiscal.
En cuanto a Nuveen, estamos ante una megagestora en la que la vivienda es sólo un sector más, y España es sólo un país más. La compañía gestiona más de 1 billón de euros en activos. He aquí, en Nuveen, otro gestor de fondos hiperactivo y con los bolsillos llenos en el mercado del alquiler.
Un gigante sueco
Varios rasgos hacen singular a Intrum, empresas se define a sí misma como una gestora de crédito. Su primera singularidad, sus más de cien años de historia. La segunda, su origen en Suecia, donde tiene la sede central. Pero lo realmente impactante es el peso que ha adquirido en el inmobiliario español, casi sin ruido, con fuertes inversiones sin ir a bombo y platillo.
Su última operación relevante tuvo lugar en septiembre, cuando completó la adquisición de Haya Real State. Con este movimiento Intrum pasó a gestionar en total una cartera de cerca de 200.000 activos inmobiliarios en España, con un valor de 60.000 millones de euros, según los datos de la compañía. Intrum estará presente en Madrid indirectamente, igual que Blackstone y Lone Star. En su caso, a través de Solvia, una comercializadora de inmuebles con la que se hizo en 2019, cuando tenía 150.000 activos bajo gestión.
Una gestora española de ladrillo
Uno de los pioneros en la apuesta inversora por el alquiler es Azora, un grupo gestor español con veinte años de historia que figura entre los partners del RHF. Azzam, uno de sus instrumentos, gestiona un patrimonio de más de 14.000 viviendas con un valor cercano a 2.300 millones.
Al igual que Blackstone y que Lone Star, pero a una escala mucho menor, Azora, cofundada por el exdirectivo del Banco Santander Fernando Gumuzio, no limita su actividad a la vivienda. Porque lo definitorio de estas empresas no es el sector en el que operan, sino el método que utilizan. Azora también se dedica a salas de cine, agricultura, logística, residencias de mayores, hoteles... A primeros de año, Azora fue condenada por cláusulas abusivas en una sentencia en primera instancia en Barcelona, fallo considerado una victoria "histórica" del movimiento por la vivienda digna en su pugna con este tipo de fondos. infoLibre preguntó a Azora si la ha recurrido, sin respuesta.
"¡Recibir un alquiler mensual sin ser dueño de una propiedad!"
El sector del alquiler demuestra cómo las empresas se adaptan a la demanda... pero no, o al menos no total ni exclusivamente, a la demanda de los inquilinos, sino a la demanda de los inversores, en búsqueda de todo resquicio posible para la plusvalía. Y no sólo fondos.
Atención a esta empresa, uno de los "partner" del RHF: Nash 21. Es una compañía que "tokeniza" contratos de alquiler, es decir, que convierte los derechos del contrato en activos digitales con los que se puede negociar. "¡Ahora puedes recibir un alquiler mensual sin ser dueño de una propiedad!", anuncia Nash 21 en su web. Más: "Comprando contratos de alquiler garantizados [o contratos tokenizados], estarás invirtiendo en derechos de renta que se encuentran documentados en la economía real. Tanto si eres propietario y deseas invertir, como si eres inversor y buscas oportunidades rentables, nuestro marketplace es el lugar perfecto para ti".
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El director ejecutivo de Nash 21 es el treintañero Nicolás Barilari, en el que encontramos algo habitual en el sector inmobiliario: las críticas a la Ley de Vivienda aprobada la legislatura pasada, que trata de establecer limitaciones a las subidas del precio del alquiler. Por culpa de la ley "vamos hacia un mercado del alquiler aún más tensionado" donde los problemas "se agravarán" y habrá "aumento de precios" y más "alquiler informal", afirma Barilari (Nash21 y Finaer). Hay muchos en sintonía. Javier Rodríguez, directivo de Azora, dijo en junio: "No se puede regular la vivienda para pagar la deuda política con la ultraizquierda". La norma ha legalizado "robar" viviendas, añadió. Algunos de los grupos que han dado la batalla contra la ley desde su concepción son "partners" del RHF, como Asval y las asociaciones de consultoras (ACI), de promotores y constructores (APCE) y de socimis (Asocimi).
El profesional del sector antes citado afirma: "Las críticas tan fuertes del sector ante una ley que estaba claro que no iba a tener demasiado impacto lo que te demuestran es el miedo a que los fondos dejen de ver España como un destino apetitoso. Hay auténtico pánico a que un gurú de los fondos diga: 'España ya no interesa porque tiene una legislación insegura'. O a que haya una retirada importante de inversiones. Pero no lo dicen, ni se retiran. Se quejan mucho sus peones, y las asociaciones, pero los que tienen que mover ficha siguen apostando por España". A juicio de este profesional, en las alertas sobre la ley ha habido "mucho de postureo preventivo" y ahora ya se ve "pasada la amanaza": "A puerta cerrada, los temores que maneja la gente que sabe son por lo que pueda pasar con la economía, no por los efectos de la ley".
Eso no significa que el marco político no importe. El preferido de los inversores es el de Madrid. El Gobierno que preside Isabel Díaz Ayuso (PP) estará representado en el RHF. En el listado de ponentes, junto a los propios Barilari (Nash21) y Rodríguez (Azora), junto a participantes de Servihabitat, Solvia y Testa, estará José María García, viceconsejero de Vivienda.
