"Hay que cambiar las reglas y que la carga fiscal recaiga sobre quienes acumulan cada vez más casas"

"La especulación amenaza el futuro del país, pero aún estamos a tiempo de cambiarlo. Vivir en nuestras ciudades es como jugar una partida amañada de Monopoly: unos pocos acumulan propiedades, mientras la mayoría lucha por no quedarse fuera. ¿El resultado? Una sociedad cada vez más desigual, donde heredar o no puede definir tu destino". El barcelonés Jaime Palomera acaba de publicar El secuestro de la vivienda (Ediciones Península, 2025), una obra en la que analiza la actual crisis —el principal problema de nuestra sociedad— y lanza un llamamiento, con propuestas concretas, a repensar las políticas y devolver la vivienda a su condición de derecho fundamental.

Palomera, doctor en Antropología Económica por la Universidad de Barcelona, investigador y cofundador del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) y del Sindicato de Inquilinas, estuvo esta semana en A Coruña. El pasado miércoles ofreció una conferencia en la sede coruñesa del Colegio de Arquitectos (COAG), en la que abordó la problemática del acceso a la vivienda. Hablamos con él.

En el Estado español la vivienda es un derecho recogido en la Constitución, pero eso no se traduce en una legislación acorde con dicha condición. En cambio, la vivienda se trata como un bien de consumo y de inversión más. ¿De ahí proviene gran parte del problema de acceso a la vivienda que sufrimos?

Todo lo que se ha hecho con la vivienda en este país desde los años 80 —en los últimos 40 años— es contrario a lo que expone la Constitución. El objetivo fue convertir las casas, antes que nada, en un activo a través del cual hacerse rico o ver cómo tu patrimonio se revaloriza, siempre que puedas ser propietario de esa casa. Pero esto no es algo exclusivo de nuestro contexto, sino una política mundial que se ha demostrado fracasada, aunque lleva aplicándose cuatro décadas.

Cuando dejas la vivienda en manos del mercado, las rentas del suelo, por su carácter escaso, permanente y por su localización, tienden a subir, y la única manera de revertir esto es enfriar el mercado, es decir, aplicar medidas para contener las rentas del suelo, que son lo que encarece el precio de la vivienda

En los años 80 lo que se empezó a hacer fue básicamente deshacer, desmontar todo lo que se había construido desde la Primera Guerra Mundial. Fue entonces cuando Thatcher y Reagan llegaron al poder y unas políticas que hasta entonces eran marginales se convirtieron en dominantes en todo el mundo, ya que el Banco Mundial condicionaba todas sus ayudas a que los países siguieran esas mismas políticas. Lo que se hizo fue tratar la vivienda como si fuera un bien de mercado normal, asumiendo que si se creaba mucha oferta todo el mundo podría acceder a ella, otorgando todo el poder al mercado. Esa era la idea. Pero olvidaron una lección que viene de los tiempos de Adam Smith: si dejas el suelo de nuestras ciudades en manos del mercado y lo tratas como un activo, el precio siempre tenderá a subir, porque el suelo no es una mercancía normal, sino un bien escaso.

Además, es un bien de primera necesidad situado en lugares estratégicos, y quienes controlan el suelo son ajenos a las leyes de la libre competencia. No existen mercados competitivos en el mercado de la vivienda. Son bienes que generan posiciones de monopolio. Cuando dejas la vivienda en manos del mercado, las rentas del suelo, por su carácter escaso, permanente y por su localización, tienden a subir, y la única manera de revertir esto es enfriar el mercado, es decir, poner medidas para contener las rentas del suelo, que es lo que encarece el precio de la vivienda.

Todo lo que se ha hecho con la vivienda en este país desde los años 80 es contrario a lo que expone la Constitución. El objetivo fue convertir las casas, antes que nada, en un activo a través del cual hacerse rico o ver cómo tu patrimonio se revaloriza siempre que puedas ser propietario de esa casa

Evidentemente, la solución no es fácil ni inmediata. Nadie habla de soluciones mágicas, pero sí hay medidas que pueden tomarse a corto, medio y largo plazo para resolver el problema. Y además existen ejemplos a nivel internacional —Singapur, Viena…— lugares que no son ni Estados ni ciudades comunistas ni mucho menos, donde se tomaron medidas y existe una serie de políticas que facilitan el acceso a la vivienda. ¿Cómo se hace?

Se hace de dos maneras. Por un lado, haciendo que buena parte del suelo y de las viviendas entre en un sistema protegido de la especulación y de esa lógica rentista. Puede ser como vivienda pública o como vivienda privada, pero con un precio fijado por la administración y que no suba.

Y por otro lado, interviniendo en el mercado, cambiando las reglas fiscales. Porque ahora mismo la compra de vivienda como producto de inversión para hacerse rico está bonificada fiscalmente de mil maneras: está subsidiada, mucho más premiada en general que la inversión productiva. Lo que hay que hacer es cambiar esas reglas y que la carga fiscal recaiga sobre quienes ahora acumulan cada vez más casas, más patrimonio, y lo utilizan para enriquecerse a la espera de que el precio suba. Y, al contrario, hay que aliviar la presión fiscal de las familias trabajadoras, que sufren una presión fiscal relativa mucho mayor que la de quienes acumulan activos simplemente con el objetivo de ver subir su precio. Yo propongo ir a la raíz del problema: quienes tienen mucho dinero hoy en día tienen demasiada facilidad para adquirir o invertir en viviendas.

Lo que hay que hacer es cambiar esas reglas y que la carga fiscal recaiga sobre quienes ahora acumulan cada vez más casas, más patrimonio, y lo utilizan para enriquecerse a la espera de que el precio suba

En relación con las medidas que pueden tomarse o que ya se están aplicando, quería preguntarte algo más concreto sobre las zonas tensionadas, que se pusieron en marcha en Cataluña antes y que aquí en A Coruña llevan dos meses en vigor, y que también se quieren implantar en Santiago. ¿Esto realmente tiene efecto, aunque sea temporal, sobre el mercado del alquiler?

Sí. Lo que sabemos es que las regulaciones de precios pueden estar mejor o peor diseñadas, pero en general, de manera inmediata, tienen un efecto sobre una parte de la población que ve cómo está un poco más protegida y no expuesta a subidas abusivas de precios, que sí se dan cuando no hay ningún tipo de regulación. En el caso de Cataluña, la única comunidad autónoma sobre la que tenemos datos, sabemos que tiene un efecto dual. Por un lado, el precio se contuvo en los nuevos contratos de alquiler y la mayoría de las personas que ya vivían de alquiler ahora están protegidas frente a subidas abusivas. Eso explica que en una parte importante de los contratos vigentes el precio haya bajado en torno a un 8% de media.

Ahora bien, digo que tiene un efecto dual porque esto no puede enmascarar el segundo efecto. La Ley de Vivienda dejó un gran agujero sin regular: el uso fraudulento de los alquileres de 11 meses, que permite esquivar la norma. Hay una parte de los caseros o inmobiliarias que, al terminar el contrato vigente, expulsaron al inquilino y lo sustituyeron por otro con un alquiler basura de entre 1 y 11 meses, lo que les permitió aumentar mucho más los precios.

Inicialmente era un 14% de los alquileres los que iban al mercado de temporada, y ahora ya estamos viendo que uno de cada cuatro nuevos contratos son temporales. Por no hablar de otra forma hiperespeculativa que estamos viendo, cada vez más profesionalizada: dividir pisos para alquilar habitaciones, pidiendo por una habitación lo que antes se pedía por un piso entero. Ahora bien, hay que decir que el boom de los alquileres de temporada no empieza con la Ley de Vivienda. Parte del mercado, sobre todo las inmobiliarias que reinvierten el dinero de los ricos y muy ricos, hace tiempo que apuesta por este tipo de alquiler, simplemente porque da muchísima rentabilidad.

Últimamente se está poniendo sobre la mesa un fenómeno que se va a producir: las herencias de viviendas que la generación del baby boom dejará a sus hijos, los millennials, en algún momento. Es decir, una generación que tuvo un acceso más fácil a la vivienda va a dejar, en muchos o en algunos casos, esas viviendas a sus hijos e hijas, que en muchos casos no pueden acceder a una vivienda en este momento. Pero esto no llegará a todo el mundo, y además el tipo de herencia también será muy distinto. A veces se presenta como un fenómeno que va a contribuir a equilibrar la situación, pero en realidad puede ser todo lo contrario, ¿no?

Efectivamente. Estamos hablando de la mayor transferencia de riqueza de la historia, porque son entre cuatro y seis billones de euros en propiedades, pero será una transferencia que disparará la desigualdad, porque ya sabemos que las herencias irán por barrios. Es decir, habrá una parte de la sociedad que heredará y otra que no. Es un mito, efectivamente, que todo el mundo vaya a heredar. Cada vez que preguntamos en las grandes ciudades a la gente que ahora vive de alquiler si espera heredar, vemos que un 70% no lo espera. En cambio, habrá otros que heredarán no una sino varias viviendas. Y eso definirá trayectorias vitales de forma muy marcada.

Habrá una parte de la sociedad que heredará y otra que no. Es un mito, efectivamente, que todo el mundo vaya a heredar

El pacto social que se fundó durante el franquismo y que luego se intensificó a partir de los años 80 —que consistía en que todo el mundo, más o menos, con su trabajo y esfuerzo podía endeudarse y comprar una casa— está roto. Ahora ya no dependes de tu esfuerzo, dependes de la familia en la que naciste. Si naciste en una familia con herencias, tus padres pueden darte dinero ahora para pagar la entrada de una vivienda, y con 30 años puedes tener tu casa bastante asegurada y empezar a ahorrar. En cambio, hay personas que tienen cuarenta y tantos y que llevan toda la vida viviendo de alquiler; y como el mercado del alquiler devora el fruto de su trabajo, sus ahorros y sus ingresos, esto está generando una gran desigualdad.

En los próximos años, si no se adoptan las medidas fiscales que mencionaba antes —para ayudar a quienes no tienen propiedades ni herencias y para penalizar a quienes acumulan cada vez más patrimonio y lo usan de forma especulativa—, la desigualdad se disparará mucho más de lo que ya lo está haciendo.

La gran brecha que tenemos ahora no es entre la generación del baby boom y las posteriores —millennials y Z—, sino entre quienes concentran cada vez más propiedades y quienes no pueden ni soñar con comprarse una sola casa para vivir en ella.

A veces se dibuja esto como un choque entre generaciones. ¿Ese debate o ese enfoque es un poco falso, igual que cuando se dice que los jubilados tienen pensiones muy altas, cuando en realidad hay muchos tipos de pensionistas? ¿Al final es un choque de clase y de rentas más que generacional?

Es falso y muy perverso. Fíjate: la mitad de los llamados baby boomers o pensionistas, prácticamente la mitad, cobran la pensión mínima, y el perfil habitual es quien cobra la pensión mínima y tiene una vivienda en propiedad de valor no muy alto. Lo que veremos es que, justamente porque cobran la pensión mínima, muchos de ellos, para tener una vejez digna, se verán obligados a vender su casa para poder pagar una residencia o pagar a personas que los cuiden. Y eso hará que aquellos que habían conseguido comprar una vivienda —la única forma de riqueza familiar, más allá de ser un hogar— vean cómo esa propiedad se esfuma y no la heredan los hijos.

La gran brecha que tenemos ahora no es entre la generación del baby boom y las posteriores, millennials y Z, sino entre quienes están concentrando cada vez más propiedades y quienes no pueden ni soñar con comprarse una sola casa para vivir en ella

Es decir, hay desigualdad también entre los baby boomers. El hecho de que la mayoría de esa generación tenga una vivienda en propiedad no significa que sean todos adinerados. Lo estamos viendo, por ejemplo, en el Reino Unido, donde el número de propietarios está disminuyendo. Y aquí también, poco a poco, veremos cómo la sociedad de propietarios se fractura por arriba y por abajo.

En las siete ciudades gallegas hay unas 90.000 viviendas vacías según el censo de 2021; en toda Galicia, medio millón. ¿Qué hacemos con las viviendas vacías? Porque se está hablando de construir más viviendas, lo que no es incompatible con otras medidas —sobre todo si esas viviendas están protegidas—, pero aquí tenemos un parque de viviendas vacías que en muchos casos son habitables de inmediato o con una pequeña reforma. ¿Qué hacemos para movilizarlas?

Es cierto. Se habla mucho ahora de construir y construir, como un mantra que viene de la UE y que defiende que saldremos de esta crisis construyendo. Es verdad que necesitamos más viviendas protegidas y necesitamos hacerlas a un ritmo mucho mayor. Pero no hay que engañarse: la capacidad de construcción es muy limitada, y las promotoras privadas llevan tiempo haciendo viviendas para un segmento de la población que no es precisamente el más necesitado. Y no me refiero solo a los más pobres, hablo de la mitad de la población que no puede acceder a los precios actuales de las nuevas viviendas.

Veremos que, para tener una vejez digna, muchos jubilados que cobran la pensión mínima se verán obligados a vender su casa para poder pagar una residencia o a personas que los cuiden

El FMI pide a España actuar ante la crisis de vivienda y señala que lastra el crecimiento

Ver más

Entonces, la cuestión fundamental es que con los recursos actuales sí puede aplicarse una medida efectiva, lo que yo llamo la estrategia del palo y la zanahoria. Una de las medidas clave es dar ayudas a la rehabilitación y facilidades a los propietarios que quieran poner esas casas en alquiler asequible; esto ya se está haciendo en Barcelona, Pamplona y otros lugares. Te doy una ayuda para acondicionar el piso, pero el requisito es que luego se convierta en vivienda protegida, aunque sea temporalmente, gestionada por la administración, que la alquila a un precio razonable por debajo del mercado, y eso ayuda a enfriar los precios. Viviendas que, en lugar de ser activos improductivos y vacíos, se incorporan al sistema de vivienda protegida, contribuyendo además a moderar el mercado.

Esa sería la zanahoria. El palo sería que, si insistes en tener la vivienda vacía en un momento de emergencia habitacional, entonces aplico la Ley de Vivienda, que permite recargar el IBI hasta un 150% en las viviendas vacías. Esto haría que para los propietarios fuera más rentable darles salida. Porque el problema es que, actualmente, sale a cuenta tener una vivienda vacía.

Actualmente sale a cuenta tener una vivienda vacía (…) la clave es que la administración intervenga y haga que tenerlas vacías deje de ser rentable

Y aquí volvemos al principio: si hay tantas viviendas vacías o tantas viviendas turísticas —es decir, viviendas que no cumplen con la función de ser un lugar para vivir—, es por esa consideración de la vivienda como un activo de inversión. Como es un activo que, aunque se degrade, su precio siempre sube, puedo mantenerlo vacío. Y la clave es que la administración intervenga y haga que tenerlas vacías deje de ser rentable.