El problema de la vivienda se manifiesta en las vivencias de los ciudadanos, pero en general, se expresa con muchas cifras y abundantes tecnicismos. Uno de ellos, la gentrificación, ha saltado a la prensa en estos días debido al cierre de la librería Tipos Infames de Madrid: “Lamentablemente la gentrificación, como a tantos comercios de proximidad, nos ha podido y tenemos que cerrar”, señalaban en un comunicado. El precio de las viviendas y los locales, junto con la transformación que ese comportamiento desbocado de los precios tiene en la composición de los barrios, es lo que está expulsando a vecinos y a pequeños comerciantes.
Por un lado, opera lo que se conoce como turistificación, es decir, cuando la vivienda de uso turístico y sus altísimas rentabilidades desplazan al alquiler de toda la vida. Esto tiene como consecuencia que haya menos vecinos y hace crecer el precio de las viviendas en las zonas muy demandadas. También el de los negocios, que se orientan a turistas y no a residentes. En un campo conceptual más amplio, también se habla de gentrificación, un fenómeno que la Real Academia Española (RAE) define como un “proceso de renovación de una zona urbana, generalmente popular o deteriorada, que implica el desplazamiento de su población original por parte de otra de un mayor poder adquisitivo”. En el fondo de ambas está una cuestión simple: el desplazamiento o la expulsión de quienes viven en un sitio porque ya no se lo pueden permitir.
La proliferación de la vivienda turística o la compra de vivienda por parte de extranjeros (con mayor poder adquisitivo) son algunos de los motores para las transformaciones indeseadas que atraviesan muchos barrios en España, sobre todo, en zonas turísticas, centros urbanos o ciudades próximas a grandes núcleos de empleo. Pero también se habla, por ejemplo, de gentrificación climática, en referencia al aumento en la demanda de vivienda en los municipios costeros o más frescos. La transversalidad del término está en que alude, sobre todo, al desplazamiento de personas por razones de renta.
El barrio madrileño de Malasaña, situado en el distrito centro, es una de esas zonas que está sufriendo un proceso de transformación a golpe de vivienda turística y pérdida de vivienda habitual asequible. Es donde la librería Tipos Infames no ha podido sobrevivir más, o donde el Bar Josefita (unas calles más alla) cerrará próximamente después de que una empresa de inversión comprara el edificio en el que se sitúa. “En Malasaña ya no hay vecinos, solo turistas, locales de pan bao y cafés de especialidad”, resumía Ana, una vecina del barrio, a infoLibre. En su caso, vivía en un edificio donde el tránsito de turistas debido a las viviendas vacacionales era incesante. Pero a la vez que explicaba su situación particular, lamentaba una transformación de las redes vecinales en servicios turísticos.
De hecho, cinco de los diez distritos que más se han gentrificado en toda España durante la última década están en Madrid y el resto en Barcelona, de acuerdo con un estudio de la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB). Los investigadores han analizado datos desde el año 2012 hasta 2021 para ver cómo actuaba el encarecimiento de los precios y la sustitución demográfica de las clases bajas por otras más elevadas. Otro fenómeno que constatan es la llegada de la gentrificación a zonas más populares y alejadas del centro. En Madrid cita, por ejemplo, el barrio de Carabanchel, más allá de las M-30.
Vivienda, extranjeros y rentas altas
Otro acelerador de estos procesos de desplazamiento es la compra de vivienda por extranjeros en regiones de alta demanda o turísticas. Y aquí opera la ley de oferta-demanda, es decir, en lugares muy demandados y con poca oferta, el precio es más alto. Así que, en lo que tiene que ver con vivienda libre, el precio lo pone quien más pueda pagar.
Por eso, esta es una de las cosas que el Gobierno ha empezado a regular, anulando, por ejemplo, los visados de residencia (las llamadas golden visa) que se concedían automáticamente a quienes se comprasen una casa de más de 500.000 euros. Sin embargo, lejos de frenarse, en la primera mitad de 2025 la compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros aumentó un 2% interanual, hasta alcanzar las 71.155 operaciones. Según los últimos datos disponibles en el Consejo General del Notariado, las operaciones realizadas por extranjeros supusieron el 19,3% del total.
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También pagaron más por las casas. Los extranjeros no residentes siguieron siendo el grupo que pagó los precios más elevados, con una media de 3.126 €/m², frente a los 1.912 €/m² de los extranjeros residentes y los 1.809 €/m² de los nacionales, recoge la estadística notarial. Británicos, marroquíes y alemanes son quienes más vivienda compraron en 2025.
Pero además de poder pagar un poco más por una vivienda, aquellos que proceden de países con rentas más altas pueden vivir de forma más desahogada, ya que los precios en España son inferiores, en general, a los de Alemania o Reino Unido. Y este fenómeno termina repercutiendo en los precios de las tiendas o en el tipo de comercios que se potencian más en una zona concreta.
Desde que la socióloga británica Ruth Glass hablase por primera vez de gentrificación en 1964 para referirse a los desplazamientos de la clase trabajadora por rentas más altas en algunas zonas, el problema de la vivienda ha ido haciendo más polisémico el término y más complejo el análisis. Así lo constata, por ejemplo, un estudio de la Universidad Complutense liderado por Margarita Barañano y Pedro Uceda en los barrios de Embajadores y Lavapiés (Madrid). Los investigadores reparan en que pese a que la gentrificación aumenta la renta de los barrios, este hecho no se traduce en una mejora de la calidad de vida para todos, ya que persisten situaciones de vulnerabilidad y exclusión social “nuevas y viejas”.
El problema de la vivienda se manifiesta en las vivencias de los ciudadanos, pero en general, se expresa con muchas cifras y abundantes tecnicismos. Uno de ellos, la gentrificación, ha saltado a la prensa en estos días debido al cierre de la librería Tipos Infames de Madrid: “Lamentablemente la gentrificación, como a tantos comercios de proximidad, nos ha podido y tenemos que cerrar”, señalaban en un comunicado. El precio de las viviendas y los locales, junto con la transformación que ese comportamiento desbocado de los precios tiene en la composición de los barrios, es lo que está expulsando a vecinos y a pequeños comerciantes.