Los gravámenes sobre el mercado inmobiliario: "El grueso de la fiscalidad recae sobre las transacciones"
La idea de aumentar la carga impositiva a las rentas que vienen del ámbito inmobiliario o de penalizar los inmuebles vacíos está sobrevolando últimamente el ámbito político. De hecho, la fiscalidad es una de las recetas a las que se apela desde la izquierda a la hora de buscar soluciones a la fiebre inversora que mantiene el mercado en ebullición. Desde la derecha, en cambio, la receta pasa por retirar carga impositiva, sobre todo en lo que tiene que ver con el IVA de la construcción, la renovación y el alquiler residencial. Pero ¿cómo es en realidad el marco fiscal?
"En España la vivienda no está poco gravada, sino gravada de forma fragmentada y poco coherente. Es decir, no existe un único impuesto sobre la vivienda, sino varios tributos que operan en distintas fases (adquisición, tenencia y transmisión), sin responder siempre a una lógica clara desde el punto de vista hacendístico", señala Jorge Onrubia, doctor en Economía y profesor de la Universidad Complutense de Madrid. Esos desequilibrios se pueden constatar en el hecho de que, por ejemplo, "España grava de forma relativamente intensa la adquisición de vivienda (a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, IVA y Actos Jurídicos Documentados), mientras que la tenencia (IBI) tiene, en términos comparados, un peso más moderado", apunta el profesor. Esto, puntualiza, hace que se penalice fiscalmente el acceso.
El mapa que se puede dibujar tiene muchos detalles, pero el economista Miguel Artola, de la Universidad Carlos III de Madrid, coincide con Onrubia en que la fiscalidad nacional presta una especial atención al momento de las transacciones y se fija menos en el componente de riqueza que supone poseer activos inmobiliarios. "El grueso de la fiscalidad recae sobre las transacciones. Invertir en vivienda tiene sentido porque, una vez que compras, pagas pocos impuestos. Es decir, pagas mucho en el momento de la transacción, pero poco a la hora de explotarla o disfrutarla", coincide Artola. De ahí que las propuestas para gravar estas segundas residencias estén cobrando protagonismo.
Un estudio reciente elaborado por el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) y el Ministerio de Consumo señalaba que más de la mitad (52,8%) de los caseros de España que no son personas jurídicas, tienen dos o más inmuebles de los que obtienen rentas. El 47,2% restante solo posee una. El dato rompe con la idea de que la mayoría de arrendadores solo posee una casa y refuerza la idea de que hay una cierta profesionalización en el sector. Si a la cuenta se incorporan empresas y fondos de inversión, el porcentaje de los considerados como multiarrendadores aumenta: son un 60,8%.
El informe llegó en pleno debate sobre si un eventual endurecimiento sobre la fiscalidad en el ámbito inmobiliario lograría generar un efecto de redistribución de riqueza y echó más leña al fuego del descontento social. Una veda que abrió el alcalde de Nueva York cuando anunció que impondría una tasa a las segundas residencias de más de cinco millones de dólares. Para Artola, no es fácil establecer una comparación, pero sí explica que en Estados Unidos el peso de la fiscalidad recae sobre la propiedad anual mantenida en el tiempo y no se centra tanto en el momento de la adquisición.
El debate pivota sobre la necesidad de gravar las rentas que proceden de la actividad inmobiliaria de forma justa. "La manera en que se refleja la propiedad de la vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ahora mismo es muy deficiente, ya que las segundas residencias que entran en el IRPF lo hacen por su renta catastral, cuya valoración es mucho más baja, generalmente, del valor real", explica. Para él, la lógica detrás de la propuesta de Más Madrid, centrada en crear un IBI progresivo, podría resultar eficiente si además se incluyen de manera más clara estas posesiones en el IRPF, facilitando la discriminación entre rentas altas y rentas bajas a la hora de aplicar la carga tributaria.
Aunque este nuevo modelo de IBI plantea situaciones problemáticas. "El IBI presenta limitaciones importantes como instrumento redistributivo, ya que grava un activo concreto (la vivienda) y no la renta o la riqueza total. Esto puede generar situaciones problemáticas desde el punto de vista de la equidad, por ejemplo, en el caso de contribuyentes con ingresos bajos pero con viviendas de elevado valor (personas mayores sobre todo, que tienen viviendas, pero su renta está limitada por las pensiones que cobran)" puntualiza Onrubia.
Al analizar la situación fiscal de caseros e inquilinos, también se dan diferencias. "En cuanto a la vivienda en alquiler, el propietario tributa en el IRPF por los rendimientos obtenidos, si bien el sistema incorpora incentivos relevantes (como la reducción sobre el rendimiento neto en alquiler residencial, de un 60%) y la deducción de gastos. En este sentido, puede decirse que el sistema fiscal español sí contiene elementos que favorecen el alquiler, aunque con bastante complejidad normativa", explica Onrubia. Sin embargo, matiza que, por el lado del inquilino, "los incentivos fiscales son hoy mucho más reducidos" y se "restringen a propuestas de ámbito autonómico".
Que los suelos vacíos salgan caros
Para hablar de este marco fiscal, el doctor en economía e investigador de Funcas, Ignacio Ezquiaga, pone el foco en la fiscalidad de los suelos. Para él, tocar la fiscalidad de los caseros particulares en un momento como el actual puede resultar contraproducente. "Las viviendas vacías son difíciles de reconocer porque no hay un registro y nunca está muy claro cuán vacías están", explica. Sin embargo, apretar la fiscalidad penalizando que se retengan suelos urbanos sin construir, apunta, tendría más efecto y se evitaría el riesgo de que el casero repercutiera la carga impositiva en el inquilino.
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En su caso, en vez de poner el foco sobre las casas vacías, propone utilizar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) para sancionar a los grandes fondos que mantienen suelos urbanizables paralizados e incentivar, con bajadas en el IVA sobre las transacciones entre promotores y gestores de alquiler asequible, a quienes pongan vivienda en el mercado cumpliendo con lo que requiere el Plan Estatal de Vivienda. "Muchos fondos de inversión tienen promociones y suelos a medio construir. Muchos de ellos comprados sin pagar porque eran activos tóxicos de la crisis inmobiliaria y que permanecen arrinconados y en los que se podrían construir hasta dos millones de viviendas. Si esos fondos pagasen un IBI más alto, los soltarían o los construirían", señala. Lo que no tendría sentido, matiza, son las bajadas generalizadas de IVA "cuando lo que se necesita es más vivienda a precio asequible".
En cuanto a las rentas del alquiler, ambos expertos señalan que las desgravaciones a las que tienen acceso los caseros son amplias y la iniciativa de limitarlas a aquellas personas que ofrezcan alquileres asequibles es una condición clave. "Se pueden desgravar las obras que haga en el piso, los gastos de gestión de las agencias, gastos de comunidad, seguros...", enumera Ezquiaga. En el lado del inquilino, explica, están exentos de pagar IVA.
Mientras las propuestas para gravar los beneficios del mercado inmobiliario aterrizan, la evidencia que gana peso es que la especulación inmobiliaria empeorará aún más la distribución de la riqueza. "El problema de la vivienda en España no es solo de oferta o de precios: es un problema de distribución del patrimonio. En menos de dos décadas, dos millones de nuevos inmuebles no han ampliado el acceso a la propiedad, sino que han profundizado una estructura dual en la que la distancia entre quienes no tienen nada y quienes acumulan mucho no deja de crecer", concluye el informe del CSIC.
