Las dos caras de un mercado de vivienda roto: promotoras y socimis doblan sus cifras, pero los precios no frenan

El mercado inmobiliario y el problema de la vivienda son dos conceptos muy diferentes. Dos caras de una misma moneda que atañe a algo tan básico y necesario como tener una casa, pero donde también prosperan negocios como el alquiler de oficinas, los centros de datos, las residencias..., que requieren de suelos, de obras y de grandes caseros. En el ámbito de la vivienda, mientras el ladrillo brilla al calor de la especulación, de la falta de oferta o de la necesidad de construir más casas, los precios de compra y alquiler cada vez se separan más de los presupuestos de los ciudadanos. Algo que ha creado una crisis que la coloca como el principal problema para la ciudadanía en las últimas encuestas del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). 

Los datos de las principales empresas del sector inmobiliario dan una pista del despegue del sector, que, sin embargo, no muestra síntomas de contención en los precios. En el caso de las promotoras y las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) que se dedican a adquirir, promover o rehabilitar inmuebles para su arrendamiento, el despegue de sus cuentas es llamativo. Entre las seis principales (Colonial, Merlín Properties, Metrovacesa, Neinor, Realia y Renta Corporation) firman unos beneficios de más de 980 millones de euros y, en conjunto, el resultado neto agregado supera los 1.440 millones, casi duplicando los resultados obtenidos en 2024, de en torno a 733 millones. 

Por otro lado, en el conjunto del sector había, al cierre del año pasado, 159 socimis en España, tras haberse incorporado 21 durante el ejercicio, según un informe de la consultora ArmanexT.

Las cifras marean y se concretan en productos como la vivienda, las oficinas, los centros de datos, las residencias, los centros comerciales, etc. Todo unido muestra un sector en auge a nivel macro, que contrasta con los precios a los que se enfrentan los ciudadanos cuando intentan comprar o alquilar una casa. El primer trimestre de 2026 cerró con un incremento trimestral del precio de la vivienda del 4,7% y uno interanual del 21,1%, según el portal inmobiliario Fotocasa. Con los alquileres, la dinámica se replica y, si se observa la serie en el Instituto Nacional de Estadística, entre enero de 2019 y diciembre de 2025, los precios habrían aumentado más de un 30% para los arrendatarios.

"La iniciativa privada no puede producir viviendas asequibles. No va a producir vivienda a 300 o a 700 euros porque a lo más que llegan los Planes Vive de colaboración público-privada es a precios de 1.200 euros, inasumibles para dos tercios de los trabajadores", apunta el arquitecto y profesor de urbanismo Gerardo Roger. La única forma de contrarrestar la concepción de la vivienda como negocio y como mercado es, insiste, crear modelos de gestión íntegramente pública. "Las empresas no son ONG y no pueden permitirse construir y recuperar a largo plazo la inversión, pero la Administración sí, porque ademas el suelo le cuesta cero. Por eso lo ideal sería que se creasen más modelos como Casa 47 a nivel autonómico y municipal, para crear bolsas de vivienda y gestionarlas", señala. "Porque además es una inversión que tiene retorno", concluye.

Cifras y modelos de negocio de las grandes socimis

Colonial es la que más beneficios firmó el año pasado, con 344 millones, un 12% más que en 2024. La multinacional, que se fusionó con la francesa SFL, habría vendido edificios por valor de 300 millones de euros y su principal negocio es el alquiler de oficinas. Por su parte, Merlin Properties obtuvo un resultado neto de 786 millones de euros, un 176% más que los 284 millones de 2024 y un beneficio de 327 millones. Su fuerte son los centros de datos y, al igual que Colonial, apenas se dedican a la vivienda residencial. 

La compañía madrileña Metrovacesa es una de las principales promotoras de España. Obtuvo un beneficio neto de 56,9 millones de euros en 2025, una cifra que multiplica por más de tres las ganancias de 2024. Entregó 1.805 viviendas en 2025, con un precio medio de 374.000 euros, y poseía al cierre del año 3.917 en construcción. En sus propias cuentas detallan que adquirió suelos por valor de 60 millones de euros en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, cuatro de las plazas más caras de España en materia de vivienda.

Neinor es otro de los grandes nombres del sector que aportó en beneficios 122 millones de euros a los resultados del conjunto. Este importe aumentó en un 80% con respecto al año anterior gracias a la adquisición de uno de sus rivales, Aedas, lo que la convierte en la mayor promotora del país. Esta compañía de origen vasco cuenta con banco de suelo para construir 38.000 viviendas y el año pasado alcanzó preventas de más de 1.900 viviendas, con un precio medio de venta cercano a 340.000 euros por unidad, según sus propios datos.

Realia, la promotora inmobiliaria de FCC que también tiene una participación en Metrovacesa, ganó 129,4 millones de euros en 2025, un 74% más. Entre las circunstancias que la han ayudado a llegar a estas cifras está el incremento del precio de los alquileres, tanto de viviendas, como de oficinas. "La mejora de la actividad de patrimonio se explica por el alza del 3,8% en las rentas que cobra a sus inquilinos", señalaba un análisis de Europa Press.

Finalmente, Renta Corporation, con un beneficio en 2025 de 2,5 millones, es la única que ha visto menguar sus cifras en un 24,2% con respecto al ejercicio previo. Una merma que ellos achacan a un "mayor gasto impositivo". Aunque sus ingresos sí crecieron un 72%, hasta los 45,6 millones.

Se construye más, pero el precio sigue al alza

Si en algo suelen coincidir los expertos es en la necesidad de construir más vivienda. Las discrepancias suelen surgir al tratar de ponerle número a ese déficit o al trazar el papel que debe tener lo público en el control de los precios. Con todo, el ritmo de construcción ha crecido un 8% el año pasado si se observan los datos sobre visados de obra nueva que proporciona el Ministerio de Vivienda, pero nada se ha notado en los precios, que siguen al alza. También se puede apreciar en el gráfico la espectacular diferencia con los años previos a la burbuja, cuando los visados llegaron a superar los 800.000 anuales.

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El despegue del sector no ha conseguido que la tensión en la demanda se alivie. Un reciente estudio de BBVA Research señala que la escasez de oferta "limitará las ventas y mantendrá la presión al alza sobre los precios", mientras que la demanda se mantendrá fuerte. "El precio de la vivienda crecerá con fuerza, con estimaciones de un repunte del 10,2% para 2026 y una posterior moderación hasta el 6,8% durante 2027", señalan los analistas de la entidad financiera.

En cuanto a su análisis sobre las empresas del sector, BBVA Research apuntaba que "la rentabilidad de las empresas españolas en 2024 continúa siendo inferior a la media europea". Esto se debe, explican, a que el tamaño medio de las empresas es más pequeño y hay un gran peso de las pymes en el sector. Estas son, en general, "más dependientes de la financiación y poseen menos recursos propios", lo que termina repercutiendo en la capacidad de ampliación del parque de viviendas.

Para Roger, la Administración pública debería ganar músculo con respecto a la iniciativa privada, de forma que al mercado llegue una oferta suficiente de casas públicas a precio asequible que pueda torcer las dinámicas del mercado. Para él, lo público y lo privado no son excluyentes, pero un mayor equilibrio sería la clave para calmar el comportamiento de los precios y el malestar social. "Si renunciamos a la promoción pública y nos movemos solo con musculatura privada, pues tendremos que terminar ayudando con subvenciones a los inquilinos. Y eso sí que es a fondo perdido", concluye el urbanista.