¿Qué empresas construyen más vivienda en España? Los gigantes que crecen al calor de la falta de casas baratas

Elevar el número de casas que se ofertan en el mercado es uno de los objetivos que tienen las políticas de vivienda destinadas a paliar la crisis inmobiliaria. No es una panacea y muchos colectivos discrepan de su eficacia, pero supone un intento de torcer el brazo a una de las leyes básicas del mercado, la de oferta-demanda, que está tirando de los precios de las casas al alza desde hace años. La nueva empresa pública de vivienda, denominada Casa 47, además de gestionar vivienda existente, tiene como objetivo poner a disposición 2.400 suelos en los que bajo colaboración público-privada planea construir en un futuro 55.000 viviendas nuevas. 

Pero en España, el fantasma de la Gran Crisis de 2007 dejó grabada a fuego una percepción cuanto menos cautelosa en lo que a construir se refiere. El boom de la construcción, pelotazos, burbujas, crisis hipotecarias, desahucios, pero también un apego irrenunciable a la vivienda en propiedad atraviesan el problema y sus posibles soluciones. Con todo, el propio Banco de España sostiene que se necesita más vivienda, en concreto, unas 700.000 casas, según afirmaba el gobernador de la entidad, José Luis Escrivá, el pasado septiembre.

El batacazo de la construcción hizo que la obra nueva se despeñase, pero también dejó claro que muchas casas no se traducen necesariamente en precios de ganga. En el gráfico se muestran los visados de obra por año y se identifica claramente el comportamiento expansivo en los años de la burbuja y la abrupta caída tras la crisis. No hubo término medio, aunque en los últimos años el número de visados ha empezado a repuntar tímidamente. En 2025, los datos hasta octubre dejan 115.279 unidades, un 7,64% más que en el mismo periodo del año anterior.

En el plano de la construcción de vivienda, Casa 47 hará de promotora de diferentes suelos, aunque la fase de obras se hará con licitaciones a las que optarán compañías privadas del sector. Desde el Ministerio de Vivienda señalan que si bien el Estado no pondrá las grúas, si vigilará que las rentabilidades estén controladas para los promotores. “El sistema de oferta en licitaciones públicas es en régimen de libre concurrencia. No obstante, cada licitación se adecúa a la naturaleza de lo que se demande, incluyendo en los pliegos requisitos, más allá de los económicos, que garanticen la excelencia y la sensibilidad social en la prestación del servicio”, señalan fuentes del Ministerio de Vivienda. Pero, ¿quiénes son las empresas que construyen vivienda en España y que mejor posicionadas están para subirse a la nueva ola de construcción?

Una de las más grandes es Neinor Homes, una compañía cotizada de origen vasco que, además, acaba de hacerse con un 79,2% de otra de sus grandes competidoras, Aedas Homes. Neinor cerró 2024 (último ejercicio para el que hay datos completos) con 2.397 viviendas entregadas y un banco de suelo con potencial para construir 23.000 nuevas casas. Por su parte, Aedas, que cerró su año fiscal de 2024 en marzo de 2025, puso en el mercado 5.211 inmuebles, 3.151 unidades destinadas a la venta y al alquiler (Build Sell y Build To Rent, como se denomina en la jerga del sector) y 2.060 destinadas al alquiler asequible, según explican en su presentación de cuentas. 

Otro de los gigantes del sector es Vía Célere, que en 2024 batió su récord con la entrega de 2.270 viviendas. De estas, 1.534 estaban destinadas a la venta y 736 al alquiler. Esta compañía cuenta con suelos para construir 13.500 viviendas y posee 4.500 unidades en distintas fases de producción, de las cuales cerca de 3.000 están en construcción. Esta compañía, aunque de origen español, está controlada por el fondo de inversión estadounidense Värde Partners y cuenta también entre su accionariado con conocidos del sector como CBRE (otro fondo también de EEUU) o Sixth Street, también americano y conocido por sus inversiones en el mundo del fútbol. 

Una compañía que suele trabajar en los planes de vivienda pública es Culmia. La empresa, que procede de la antigua promotora Solvia, vinculada al Banco Sabadell, está controlada por el fondo de inversión estadounidense Oaktree. Culmia suele postularse en las licitaciones de los planes público-privados y, de hecho, ya trabaja dentro del Plan Vive de la Comunidad de Madrid al ser adjudicataria de 12 parcelas y 1.767 casas en el Plan Vive I y de 1.137 en el Plan Vive II. Además, compite con Aedas y Pryconsa por lograr otro paquete de 3.400 pisos del Plan Vive para jóvenes en la capital. Esta última, fundada en Madrid, también maneja un paquete considerable de vivienda con 1.760 entregadas en 2024.

La madrileña Metrovacesa, que entregó 1.996 viviendas en 2024, es otra de las principales promotoras a nivel nacional. En sus cuentas detalla que realizó un 12% más de preventas en su último ejercicio, con un precio medio por unidad en torno a los 342.000 euros. 

En lo político, hay voces que piden una mayor presencia de lo público también en el proceso de construcción. Sumar, el socio de gobierno del PSOE ha discrepado en varias ocasiones de los modelos público-privados y se han mostrado partidarios de ampliar las capacidades del Estado como promotor. Desde el Gobierno, en cambio, han insistido en que este modelo mixto con precios controlados acelerará la puesta en el mercado de vivienda. 

“Desde Casa 47 se garantiza la oferta de viviendas por debajo del 30% de las rentas medianas y del precio de mercado, por tanto, garantizando un menor esfuerzo económico de las personas adjudicatarias”, explican a infoLibre desde el Ministerio de Vivienda. “Las empresas que participen en las licitaciones no pueden alterar esos precios y su margen de beneficio depende de su relación con Casa 47 y no de las personas destinatarias de las viviendas”, concluyen. 

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Desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) señalan a infoLibre que de cara a 2026 el ritmo de construcción podría incrementarse ligeramente. “Para conseguir este incremento del parque inmobiliario en España, es preciso desarrollar políticas que promuevan la construcción de viviendas, tales como una mayor agilidad administrativa, reformar de la ley de suelo para agilizar y desencallar la gestión urbanística de planeamientos y reducir ostensiblemente la media de 15 años actual que se tarda en transformar un suelo para que sea finalista, es decir que se pueda construir en él”, concluyen. 

Suelo para 6 millones de casas

Además del suelo que comienza a movilizarse desde la entidad pública de vivienda, en España las estimaciones hablan de un suelo potencial con capacidad para albergar más de 6 millones de casas, de acuerdo con las estimaciones del Ministerio de Vivienda. La clave, sin embargo, es ponerlo a disposición a la vez que se mantiene a salvo de la especulación. 

En un artículo titulado La nueva burbuja del precio de la vivienda en España: la paradoja de la escasez de oferta y los suelos vacantes y publicado en la revista Ciudad y Territorio, el economista Ignacio Ezquiaga estimaba que es Andalucía la comunidad con más suelo disponible, seguida de las dos Castillas, Comunitat Valenciana y Murcia. El experto señala que la actual crisis es una “herencia” de la burbuja inmobiliaria cuando muchos suelos urbanizables quedaron concentrados en entidades como la Sareb y fondos internacionales, que no los han transformado en vivienda ni los han devuelto al mercado en los últimos años. La solución que plantea Ezquiaga pasa por un cambio estructural y por una expansión del parque público de vivienda que frene los precios.