Un piso caro y una vivienda de lujo no son lo mismo, pero los precios desbocados del mercado de la vivienda hacen que tener una casa supere los presupuestos de cada vez más personas. En la tercera acepción de la RAE, lujo se define como "aquello que supera los medios normales de alguien para conseguirlo". Eso es precisamente lo que ha convertido la vivienda en España en un problema y hace que se popularice el uso extendido del término para hablar del mercado inmobiliario.
Pero, ¿qué es y cuánto cuesta una vivienda de lujo en España? "Si hay que poner cifras, una vivienda reformada con altas calidades y ubicada en los barrios más ricos (como pueden ser en Madrid: Salamanca, Chamberí o Retiro; en Barcelona, Pedralbes, Paseo de Gracia o Turó Parc, o en Valencia en barrios como Eixample) puede considerarse de ‘lujo’ a partir del 1,5-2 millones de euros. En otras ciudades medianas la barrera sería muy inferior. No así en las zonas turísticas de la Costa del Sol o Baleares", explica Juan-Galo Macià, presidente de la inmobiliaria Engel & Völkers para Iberia y Sudamérica. Macià puntualiza además, que los inmuebles de alto standing ya no se definen solo por su precio, sino por elementos como la ubicación, los acabados, o con servicios adicionales como gimnasio, spa, o jardín. "No existe un precio fijo a partir del cual pueda considerarse de lujo una propiedad", concluye.
Así, un piso caro no es una vivienda de lujo, aunque las cifras que exige al comprador el mercado inmobiliario cada vez sean más privativas y estrechen la brecha con lo más exclusivo. El crecimiento de los precios en España durante el primer trimestre del año fue de un 12,3%, más del doble que la media de la Unión Europea, que se apuntó un encarecimiento del 5,7%, de acuerdo con Eurostat. Por otro lado, el importe medio de la vivienda de segunda mano va camino de batir todos los récords y ya supera los niveles de la burbuja inmobiliaria, con un incremento en los precios 12,7% en el segundo trimestre de este año.
Lora Galeva es personal shopper inmobiliario y miembro de la Federación de Agentes Inmobiliarios (FAI). Para ella, el lujo ha ido creando nuevas escalas de precios, algunas con precios mucho más altos de lo acostumbrado y calidades de "superlujo" que hacen más visible la brecha de este sector con el mercado corriente. Sin embargo, también se dan otras calidades por debajo, que pueden generar esa sensación de "convergencia" con los productos que son caros pero no necesariamente de lujo.
"La tipología de inmueble residencial de lujo más ofertada es con mucha diferencia el chalet, que concentra el 62% del stock y alcanza un precio medio superior a los 2 millones de euros", señala un informe de Fotocasa y la agencia inmobiliaria Infinitum. Le siguen el piso de lujo (con un 13% de la oferta y un precio medio de 1,5 millones), la finca rústica (7% del total y precio promedio de 2,2 millones), el ático (6% de la oferta y con un valor de 1,6 millones de media), el apartamento (5% y 1,6 millones) y la casa adosada (4% y 1,4 millones).
Pero lo cierto es que no hace falta seleccionar la categoría premium de los portales inmobiliarios para encontrar viviendas con precios cercanos al millón de euros que distan mucho de tener un jardín con piscina. De hecho, en ese mismo informe, Fotocasa señala que entre 2019 y 2024, la disponibilidad de inmuebles residenciales con un precio de compraventa superior a los 800.000 euros se ha disparado más de un 150%. La alta demanda —sobre todo en las zonas tensionadas— los ritmos de construcción estancados y el apetito inversor, son el combustible que empuja los precios y que ha colocado la vivienda como uno de los principales problemas de los españoles.
En cuanto a la evolución de los precios, el análisis de Fotocasa indica que si el precio medio de una vivienda de lujo en 2019 era de 1,56 millones de euros, esta magnitud se ha elevado un 28% en los últimos años, hasta alcanzar los 1,99 millones en 2024. Si se observa la evolución de los inmuebles normales, el incremento en los precios es ligeramente superior: en 2019 el precio medio de la vivienda rondaba los 1.739 euros por metro cuadrado, mientras que el año pasado se situó en los 2.271 euros, un 30,5% más.
Conseguir una vivienda, casi un lujo
Los informes que hablan sobre la vivienda premium difieren a la hora de trazar un importe a partir del cual comienza a hablarse de esa categoría de casas. El despiste es lógico, dada la evolución de los precios que vive el sector inmobiliario en general. De hecho, el último Informe Sectorial Inmobiliario 2025, realizado por CaixaBank Research advierte de que existen "señales de sobrevaloración" que el Banco Central Europeo cifra en un 10% sobre los precios. "Estas estimaciones sugieren que el precio de la vivienda se ha ido desacoplando de la evolución de la renta de las familias, dando lugar a un creciente tensionamiento de las ratios de accesibilidad", concluyen. Es decir, se aleja de las posibilidades de su comprador tipo para acercarse a importes casi de lujo.
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De hecho, si se mide el precio del mercado inmobiliario frente a la capacidad de compra media de las familias, vemos que la segunda cada vez se queda más rezagada. En España, un hogar con ingresos medios tendría que invertir toda la renta bruta anual que ha ganado en 7,2 años para poder comprar una casa, de acuerdo con el Banco de España. Otro dato significativo es que el acceso a la primera vivienda se da a los 41 años, y para reunir la entrada de una hipoteca una pareja requiere alrededor de 12 años de ahorro, según los datos de la consultora Atlas Real Estate Analytics.
El lujo: precio menos volátil y muy demandado
Para el presidente de Engel & Völkers la evolución de los precios en un sector tan particular como el de las viviendas de lujo no está sujeta a los mismos problemas que el mercado normal. "El mercado más exclusivo se mueve con reglas independientes y es más estable a los cambios", puntualiza. Eso sí, también está condicionado por la alta demanda y una oferta que se queda corta. "La escasez de oferta es el principal problema en el mercado inmobiliario, sea de lujo o no. Al haber poco producto y mucha demanda, provoca una tensión en el mercado", concluye Macià.
La empresa de Galeva ayuda a clientes que buscan comprar viviendas premium y sus impresiones coinciden con las del directivo de Engel & Völkers. "Por lo que veo día tras día, la demanda de lujo está muy activa. De hecho, mayoritariamente, se trata de compras rápidas, muchas veces internacionales. Es un perfil de comprador que suele tener liquidez y que se decide con velocidad cuando encuentra el producto adecuado para evitar perder oportunidades", explica.
Un piso caro y una vivienda de lujo no son lo mismo, pero los precios desbocados del mercado de la vivienda hacen que tener una casa supere los presupuestos de cada vez más personas. En la tercera acepción de la RAE, lujo se define como "aquello que supera los medios normales de alguien para conseguirlo". Eso es precisamente lo que ha convertido la vivienda en España en un problema y hace que se popularice el uso extendido del término para hablar del mercado inmobiliario.