Se vuelven a pedir hipotecas, tantas como hace más de una década, pero el mercado inmobiliario aún reserva un pedazo sustancial para la compra de casas a modo de inversión, esto es, a tocateja. Las hipotecas sobre vivienda crecieron un 12,4% anual, pero el acumulado del año deja 463.232 operaciones, el dato más alto en 15 años para este periodo.
Si se observan los datos agregados hasta noviembre, un 29,9% de las compraventas de vivienda se realizaron sin pasar por el banco. Hasta el penúltimo mes hubo 660.089 compraventas, de las cuales 463.232 se formalizaron acudiendo a financiación y el resto al contado, de acuerdo con los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). De hecho, la compra de viviendas sin hipoteca es un indicador que se suele utilizar para medir el apetito inversor sobre el sector.
En cuanto al dinero, el importe medio de las hipotecas sobre vivienda aumentó un 11,7%, hasta los 170.771 euros en comparación con el mismo mes del año pasado. En el acumulado del año, los préstamos sobre vivienda aumentaron un 12,6% su importe al calor de un mercado inmobiliario que ve aumentar constantemente los precios. De hecho, el importe las casas aumentó un 13,1% interanual en el cuarto trimestre del año, hasta situarse en los 2.091 euros por metro cuadrado, la mayor subida desde hace casi 20 años, de acuerdo con la tasadora Tinsa.
El plazo medio de las hipotecas que se han pedido es de 25 años y, pese a que los tipos de interés medio han subido ligeramente con respecto a octubre, hasta el 2,97%, la tendencia camina al alza. El INE también recoge que los clientes siguen optando por las hipotecas a tipo fijo (61,5%), frente a las de tipo variable (38,5%).
En cuanto a quienes compran para obtener rentabilidad o para poner a resguardo sus ahorros, el porcentaje se mueve en cifras similares a los ejercicios previos, a falta del dato definitivo que incluya diciembre. A nivel nacional, el 29,9% de casas que se adquirieron a tocateja va en la línea de la evolución de los años anteriores. Entre 2013 y 2018 ese porcentaje superó el 30%, descendió entre 2019 y 2022 y volvió a repuntar hasta el 34% en 2023 y 2024.
La adquisición sin hipoteca suele asociarse con las compraventas para inversión o las segundas residencias, y su efecto se traduce en más demanda, mayor tensión en la oferta y un ascenso vertical en los precios. Pero también se compra sin hipoteca allí donde los precios son más bajos o hay más casas para reformar cuyo importe está muy por debajo del avance del mercado. Por ejemplo, si se cruzan las cifras de compraventas con las de hipotecas que proporciona el INE, vemos que en Asturias se compra un porcentaje mayor de vivienda sin hipoteca (40,8%), que en Madrid (10%).
Clases altas y medias-altas copan el 66% de las hipotecas
Aunque el número de hipotecas avanza, las viviendas que se compran a modo de inversión no disminuyen significativamente. Quienes piden financiación para comprar una casa son en su mayoría mujeres y tienen, de media, 40 años, de acuerdo con el estudio Perfil del hipotecado Español 2025, realizado por el portal inmobiliario Fotocasa. Y pese a que ese indicador ha bajado en un año con respecto a 2024, lo que persiste es una brecha en torno a quienes tienen acceso a este tipo de financiación: “En cuanto al nivel socioeconómico, se aprecia una estabilidad absoluta con respecto al año anterior, con las clases altas y medias-altas copando el 66%, mientras que las medias se mantienen en el 30%”, señala el estudio. En el escalafón de ingresos bajo, solo un 4% pudo acceder.
El problema de la vivienda, ¿una nueva lucha de clases?: la España de los caseros frente a la de los inquilinos
Y es que conseguir crédito sigue siendo difícil, algo que se manifiesta sobre todo en los jóvenes, para los que el estudio tampoco deja buenas noticias: el porcentaje que vive con sus padres vuelve a subir desde un 7% en 2024 a un 8% en 2025. De hecho, en octubre los notarios advertían que eran las donaciones y herencias las que estaban “impulsando el acceso a la vivienda de las siguientes generaciones”, señalaba una nota del Consejo General del Notariado. “Las donaciones de viviendas pasaron de las 32.623 en 2017 a las 54.735 en 2024”, explicaban. Además, sus cifras constataban que en el primer semestre de 2025 se habían donado 26.923 viviendas y el número de viviendas heredadas también aumentó, pasando de 335.888 en 2017 a 403.854 en 2024.
¿Y qué pasa con quienes no piden hipoteca? “El retrato promedio de este grupo está dominado por los hombres (55%) y es un segmento de mucha más edad (46 años de media) que quienes demandan una hipoteca”, recoge el informe. En este segmento, alrededor de un 35% de quienes adquieren un inmueble declaran que no lo utilizarán como vivienda habitual.
Finalmente, al analizar el comportamiento de las hipotecas por comunidades, vemos que Navarra (donde caen un 3,2% interanual), Madrid (caen un 3,3%), Aragón (-7,3%) y Baleares (-9,2%) han reducido sus cifras con respecto al mismo periodo de 2024. A la cabeza, Cantabria (crece un 54% interanual), Comunidad Valenciana (25,7% más) y Andalucía (25,2% más), lideran la estadística. A falta de conocer los datos anuales completos para 2025, la inversión en vivienda en zonas de la costa y del norte podría estar animando las estadísticas en estas últimas comunidades, donde además, los precios aún están muy por debajo de los que se registran en Madrid o Baleares.
Se vuelven a pedir hipotecas, tantas como hace más de una década, pero el mercado inmobiliario aún reserva un pedazo sustancial para la compra de casas a modo de inversión, esto es, a tocateja. Las hipotecas sobre vivienda crecieron un 12,4% anual, pero el acumulado del año deja 463.232 operaciones, el dato más alto en 15 años para este periodo.