Vivienda

La hipoteca media regresa a niveles de 2005 al situarse en 137.729 euros y revela que la vivienda ha superado la pandemia

Una vivienda, con el cartel de "Se vende".
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La Estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondiente a marzo de este año y publicada este 27 de mayo ha arrojado resultados tan sorprendentes como esperanzadores para los actores que componen el sector inmobiliario (promotores, constructoras, gestores y fondos propietarios). Y no tan esperanzadores para la ciudadanía, al menos en cuanto a precio se refiere. Además de una espectacular subida interanual del 16,6% en el número de hipotecas, que con 36.886 formalizadas suponen el cuarto mejor dato en los últimos 10 años, el INE ha revelado el importe medio de las hipotecas sobre viviendas: 137.729 euros por contrato suscrito. 

Se trata de un número prácticamente idéntico al importe medio acumulado del año 2005, cuando España vivía una burbuja económica que años después traería nefastas consecuencias para el sector financiero. Así lo indicaba la nota del INE que analizaba la evolución hipotecaria en 2005, hace ya 16 años. Entonces el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas ascendía a 137.707 euros. Esto es, 22 euros menos que en marzo de 2021.

El importe medio de 137.729 euros, último publicado por el INE, tiene muchas aristas a estudiar: es el importe más alto desde agosto de 2008, según se aprecia en la serie histórica del Instituto Público. Pero es que en 2008 el precio de la vivienda se situaba en caída libre. En algunos meses de 2012, 2013 y 2014 el precio medio de la hipoteca en España llegó a caer por debajo de los 100.000 euros. Según se aprecia en la serie histórica, a partir del verano de 2015 se inicia una recuperación del valor de las hipotecas. Un recorrido que llega hasta nuestros días, y que no se ha detenido por la irrupción del covid. 

Desde agosto de 2008

En realidad sí hubo un mes excepcional entre agosto de 2008 y marzo de 2021 en el que el valor medio de las hipotecas sí superó con creces las cantidades actuales: febrero de 2020, al alcanzar el importe medio los 176.206 euros (una cifra espectacular). Sin embargo, el propio INE se encargó de reflejar esta anomalía en una nota: "La tasa de crecimiento anual del mes de febrero de 2020 está afectada tanto por la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario en junio de 2019 como por la constitución de numerosas hipotecas de capital elevado sobre viviendas por un número muy reducido de personas jurídicas".

Esta vez, y con independencia del sobresalto de febrero del año pasado, hay una clara tendencia positiva del valor hipotecario: 2020 cerró con una caída interanual del número de hipotecas del 14,8%, pero el importe medio de las mismas en diciembre de 2020 se situó en 135.658 euros, un 9,2% más. Un síntoma de que la vivienda, en primer lugar, ha superado los efectos de la pandemia y de las restricciones: los alquileres, por ejemplo, han seguido encareciéndose a nivel estatal a lo largo de 2020, aunque más lentamente y con grandes diferencias entre los núcleos urbanos grandes y medianos o pequeños; y segundo, el sector está regresando a algunos números del ya lejano boom inmobiliario españolboom

Esto último sucede solo en parte: en 2019 —vísperas de la pandemia— se cerró el ejercicio con la compraventa de 501.085 casas en España según el INE; en 2006 o 2007 las operaciones de compraventa rozaban el millón. 

Tipo de interés del 2,49%

"Es indudable que hay una tendencia alcista", concede José Antonio Pérez Ramírez, CEO de Real Estate Business School, escuela especializada en el sector inmobiliario. "Pero no hay que confundir churras con merinas, y el INE lo hace mucho metiendo en el mismo saco operaciones con vivienda nueva y de segunda mano". Para Pérez Ramírez "hay productos nuevos que van como un tiro y productos nuevos que cuesta mucho vender porque no reúnen características post-pandemia como jardín o piscina". Este profesional pide prudencia a la hora de interpretar los datos, pero coincide en que el valor de las hipotecas apunta hacia arriba, y que eso tiene que ver "con la respuesta de la sociedad al covid". 

Alejandro Inurrieta, quien fuera presidente de la Sociedad Pública del Alquiler (SPA), una empresa pública que existió en tiempos de José Luis Rodríguez Zapatero para fomentar los arrendamientos asequibles y que Mariano Rajoy se encargó de clausurar nada más llegar a Moncloa, apunta a los ahorros. "Aquí hay un dinero embalsado", dice. "Gente que tenía pensado comprar antes de la irrupción del covid y no lo hizo, y que ahora vuelve a comprar. Y aunque hay muchas personas que lo han pasado mal, otros han ahorrado durante el confinamiento". 

Inurrieta sí ve una "recuperación de la confianza" y advierte de posibles problemas de acceso a la vivienda debido al precio que por otra parte no son nuevos en España. Según el INE, el tipo de interés medio hipotecario en marzo de 2021 fue del 2,49% y el plazo medio para devolver el contrato suscrito de 24 años. El 46,4% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 53,6% a tipo fijo. En 2007, el 98% de las hipotecas utilizó un tipo de interés variable. La tendencia se ha dado completamente la vuelta con el Euríbor en porcentajes negativos; este viernes 28 de mayo se situaba en el -0,481%. 

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