La regulación del alquiler en Francia, un "baluarte contra la explosión de precios" que usan París y otras ciudades
La regulación de alquileres, introducida de forma experimental por la ley Elan de 2018, se aplica actualmente en cerca de 70 municipios. A principios de junio, la Comisión de Asuntos Económicos de la Asamblea Nacional de Francia encomendó una misión informativa “relámpago” a los diputados Iñaki Echaniz (Partido Socialista, PS) y Annaïg Le Meur (Juntos por la República, EPR), ante la proximidad del final del periodo experimental, en noviembre de 2026.
El tema ha sido políticamente sensible durante mucho tiempo. Lanzado en 2014 por Cécile Duflot, el dispositivo fue derogado por primera vez por Manuel Valls en 2017 tras una intensa presión por parte de los promotores inmobiliarios y los arrendadores, que esgrimieron el fantasma de un agotamiento del mercado del alquiler. Volvió por la puerta trasera de la experimentación, en 2018, con autorización del Gobierno, en las zonas tensionadas, donde la oferta es muy inferior a la demanda. Y desde entonces ha ido ganando terreno, ya que cada vez más ciudades, independientemente de su color político, han dado el paso o han iniciado los trámites para hacerlo.
Ahora está en vigor en las principales ciudades: París, Lille, Lyon y próximamente Marsella, Burdeos, Montpellier y en 18 municipios de Seine-Saint-Denis.
¿Con qué resultados? Según los ponentes, a pesar de las elusiones a las que se ve sometida y de los ajustes necesarios, la regulación de alquileres es “suficientemente sólida y virtuosa” como para que dure. Una duración que, en su opinión, no significa una generalización, ya que su aplicación seguiría siendo una iniciativa de los municipios voluntarios que se enfrentan a una tensión en la oferta de viviendas.
Al presentar su trabajo, los ponentes insistieron en desmentir dos ideas preconcebidas: “La regulación de los alquileres no es responsable de la caída de la oferta de alquiler”, insistió el diputado de Pirineos Atlánticos, Iñaki Echaniz, basándose en comparativas entre ciudades que la han aplicado y otras que no.
Tampoco es una herramienta para bajar los precios, contrariamente a lo que algunos podrían esperar, ya que se basa en un alquiler de referencia calculado sobre la media local del mercado, que puede superarse en un 20%. “Es un baluarte contra la explosión de los precios, permite contener las subidas de los alquileres”, precisó el diputado del PS. Para que bajen los precios, que se han disparado en algunas ciudades, “habrá que utilizar otras herramientas”, explicó la diputada del EPR Annaïg Le Meur, “en particular para permitir el desarrollo de la oferta de viviendas”.
La misión recomienda suprimir la autorización ministerial por decreto para aplicar el control de los alquileres. Eso “puede retrasar el procedimiento varios años, sobre todo si el ministro se muestra reacio por razones políticas”. En el País Vasco francés, la mancomunidad de municipios lleva tres años esperando su decreto... Los municipios deberían tener libertad para aplicarlo en concertación con la mancomunidad.
Los municipios también deberían ser los que perciban los ingresos de las multas por incumplimiento de la regulación de alquileres, cuyo importe máximo debería duplicarse, pasando a 10.000 euros para las personas físicas y 30.000 euros para las personas jurídicas.
Una propuesta de ley lista para ser presentada
Mientras el barómetro de la Fundación para la Vivienda anunciaba a principios de septiembre un dispositivo que seguía siendo ampliamente ignorado —con un 32% de los anuncios este año superando los límites máximos de alquiler en las ciudades que aplican la regulación—, los ponentes presentaron algunas pistas para hacerlo más eficaz.
Hoy en día, se puede solicitar un “complemento de alquiler”, sin límite máximo, debido a una característica “excepcional” de la vivienda. En la práctica, y a falta de criterios precisos, muchos propietarios han solicitado rápidamente complementos de alquiler por motivos de lo más extravagante. La asociación Alda acaba de señalar una vivienda en la que la presencia de dos tablas de surf decorativas ha llevado al propietario a solicitar 200 euros mensuales más de alquiler.
Para los ponentes, solicitar un complemento de alquiler sigue siendo una “flexibilidad legítima para las viviendas que presentan características realmente excepcionales”. Pero este debe quedar circunscrito y sujeto a criterios precisos, como el tamaño de una terraza o un altillo, superficies que actualmente no se tienen en cuenta.
Al término de sus audiencias, los ponentes se dieron cuenta de que las elusiones de la regulación de alquileres también pasaban por el recurso a contratos de alquiler falsos, como el “contrato de alquiler civil”, normalmente reservado a las residencias secundarias. El coliving, un producto muy apreciado por los inversores en las grandes ciudades, también permite, a través del precio de los servicios artificialmente inflados e impuestos a los inquilinos (limpieza, ropa de cama...), infringir la regulación.
Aunque hoy en día el número de recursos sigue siendo muy reducido —los inquilinos temen que el propietario les ponga en la calle como represalia—, la misión propone prohibir durante un año la rescisión del contrato de alquiler si se inicia un procedimiento por incumplimiento de la regulación de alquileres.
El plazo de tres meses para presentar un recurso por exceso se ampliaría a un año.
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A la espera de ver qué hace el próximo ministro o ministra de Vivienda con sus recomendaciones, estos dos diputados, que tienen en su haber la ley que regula los alojamientos turísticos amueblados, conocida como ley Airbnb, se declaran dispuestos a presentar una propuesta de ley sobre el tema. “Está lista. Podríamos presentarla la semana que viene”, asegura Iñaki Echaniz. Sin duda, el tema estará en el centro de la campaña de las elecciones municipales.
Traducción de Miguel López
