Vivienda

Berlín, Nueva York o París: espejos en los que España puede mirarse para aplicar la limitación en los precios de los alquileres

Imagen de archivo de un bloque de pisos.

Tras haber jurado el cargo este lunes, los miembros del nuevo Gobierno —el primero de coalición de la democracia española— celebrarán su primer Consejo de Ministros este martes. Y sobre la mesa estarán las tareas que el nuevo Ejecutivo se ha comprometido a abordar. Una de ellas será poner freno a lo que el pacto entre el PSOE y Unidas Podemos ya denominó "subidas abusivas del alquiler", una medida en cuya necesidad ha insistido la formación morada en los últimos meses. ¿Cómo lo harán? Según el documento con el que ambas formaciones sellaron la coalición, "se habilitará a las comunidades autónomas y/o ayuntamientos para que a partir del Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que está desarrollando el Ministerio de Fomento puedan establecer su índice de precios" con el objetivo de que puedan —si así lo acuerdan— "regular las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler".

Pero la iniciativa —también cuando sólo era una idea que no estaba plasmada por escrito en ningún documento— no ha gustado a la derecha. Sin ir más lejos, la Comunidad de Madrid, gobernada por el PP, ya ha descartado limitar el precio de los alquileres. Según argumentó el consejero de Vivienda del Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso, David Pérez, es una medida contraproducente. "Estas medidas fuertemente intervencionistas y muy populistas lo que provocan es precisamente una retirada de muchas viviendas del propio mercado y esa contracción de la oferta provoca también un incremento de los precios y de la economía sumergida", aseguró. Pero lo cierto es que se trata de una medida que no pocos lugares han puesto en marcha. Y desde hace años. "Alemania, Austria, Suiza, Holanda, Bélgica, Francia, Dinamarca... Hay muchos planes en varios países desde hace años, pero los sistemas son muy diferentes", explica Elga Molina, experta en vivienda, doctora en Derecho y autora de la tesis Una nueva regulación para los arrendamientos de vivienda en un contexto europeo. Molina, tras estudiar distintos sistemas, es tajante y asegura que "uno de los que mejor ha funcionado, o que por lo menos es de los más equitativos, es el alemán". 

Por eso, dice Molina, este es el que se ha tratado de trasladar a España. Pero de momento sólo lo ha copiado Cataluña. Y parcialmente. La Generalitat elaboró un índice de precios, pero el Parlament rechazó que sirviera para limitar los alquileres. Así que de momento se ha quedado en una simple información que se puede cumplir o no. "No está mal que sea algo voluntario, pero para eso habría que dar incentivos para cumplir" con lo que marca el índice, critica Molina. 

El Gobierno de Euskadi, por su parte, ha lanzado un paquete de medidas destinadas a impulsar el alquiler social. Tal y como publica La Vanguardia, la apuesa del Ejecutivo autonómico pasa por movilizar pisos vacíos, comprar activos a la Sareb —el banco malo con quien ya ha firmado un acuerdo— y usar la fiscalidad para, también, controlar el precio del alquiler. Lo harán, por ejemplo, a través del programa Bizigune(sala de estar, en euskera), que ya ha sido reconocido por la Housing Solutions Platform(plataforma de soluciones de vivienda) y que consiste en movilizar el stock de inmuebles vacíos cuyos propietarios ceden su gestión directa a la Administración con rentas de hasta 600 euros al mes para los dueños.

En cualquier caso, desde los sindicatos de inquilinos no dudan en reclamar una regulación. Porque los precios no dejan de subir, lo que explica por qué la mayoría de los desahucios se producen por impagos del alquiler y no de la hipoteca. 

Y lo primero que hay que hacer, reclama Álvaro Ardura, profesor de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, es establecer un índice de precios elaborado por un actor imparcial. "Los datos que tenemos son muy generales y con muy poco detalle. Es un vacío muy evidente", dice. El Gobierno, en el decreto de medidas urgentes en materia de alquiler aprobado el pasado mes de marzo, se comprometió a elaborarlo en un plazo máximo de ocho meses. Pero todavía no está listo. "Si miramos a otros países de nuestro entorno, todos tienen estadísticas oficiales", destaca Ardura. Y con esa información han puesto en marcha sus planes de control de los precios. 

Alemania y Portugal, cambios recientes

Para los expertos, uno de los ejemplos paradigmáticos de sistemas de control de precios es el utilizado en Alemania. Y más concretamente en la ciudad de Berlín. La limitación de las rentas de los alquileres, explica Molina, funciona en el país desde los años 70, pero sólo de manera obligatoria desde 2015. A partir de ese momento se prohibió que los propietarios pudieran subir el importe del alquiler más de un 10% de lo que marcaba el índice, elaborado a partir de las características de la vivienda, el año de construcción, si estaba reformada, etc. Sin embargo, los precios han seguido al alza. Y por eso han redoblado la medida. 

El pasado mes de junio la capital anunció que, a partir de este año 2020, el precio de los alquileres quedaría congelado por cinco años. Y no sólo eso. "Congelan los importes en los niveles en los que estaban en el año 2013", explica Irene Escorihuela, directora del Observatori de DESC. El objetivo es que el precio de la vivienda en alquiler no supere el límite fijado por la administración y quede paralizado a niveles acordes a los alquileres de referencia en sus respectivas zonas. Quien no cumpla, además, podrá ser sancionado. 

El efecto que ha tenido el control, por tanto, parece que responde a lo que dijo Pérez que ocurrirá en España si se aplica una norma similar. Pero nada más lejos de la realidad. Según los expertos, la medida ha permitido que los precios sigan en aumento, precisamente, porque no era demasiado restrictiva. Tanto Molina, como Ardura y como Escorihuela argumentan que las múltiples excepciones que hacían que muchas viviendas no estuvieran obligadas a someterse al control impedían que este se llevara a cabo de forma efectiva. Y que por tanto los precios frenaran su aumento. "Critican que la medida berlinesa ha fracasado, pero en lugar de eliminarla han decidido endurecerla", aplaude Ardura, que resalta también que, aunque es verdad que las rentas han aumentado en la ciudad, no son ni comparables a lo que han crecido en algunas españolas como Madrid o Barcelona. "Ya quisiéramos nosotros ese fracaso", dice. 

Portugal ha sido otro de los países que ha adoptado medidas recientes para frenar la escalada de los precios: el país vecino ha puesto en marcha los contratos vitalicios. A través de un decreto ley, el Gobierno luso reconoce el derecho a residir de por vida en una vivienda propiedad de otra persona. El arrendatario, para ello, tendrá que pagar un depósito inicial de entre el 10% y el 20% del valor de la casa y, como en cualquier otro alquiler, una cuota mensual.

Pero no sólo ha sido eso. El pasado 1 de julio el país puso en marcha en Programa de Arrendamiento Accesible (PAA), una herramienta de carácter voluntario pensada para dinamizar el mercado del alquiler y favorecer a la ciudadanía. El programa marca que la renta de la vivienda en alquiler sea por lo menos un 20% inferior al precio de mercado. De esta manera, el país luso limita los precios en base a la combinación de dos factores: la zona donde se encuentra la vivienda y la tipología del inmueble. Los arrendadoresdispondrán de beneficios fiscales si lo hacen y los arrendatarios tendrán que cumplir una serie de condiciones para poder acogerse a un alquiler de este tipo: la principal, no ganar más de 35.000 euros al año o 45.000 euros para las parejas.

Nueva York y París

Nueva York es una de las ciudades con uno de los sistemas de control de precios más antiguo. Un mecanismo, no obtante, que ha ido siendo modificado con el paso del tiempo. La última vez, sin ir más lejos, el pasado mes de junio. El Senado aprobó una ley destinada a regular los alquileres y combatir de esta manera el alza de los precios para "proteger a los inquilinos" puliendo, de este modo, una dinámica ya conocida en el territorio. El paquete de medidas comenzó a impedir, por ejemplo, que los propietarios aumentasen un 20%" el precio del alquiler una vez la vivienda se quede vacía. En caso de reformas, además, el arrendador sólo podrá ejecutar una subida del 2% como máximo. 

Para Escorihuela eso es muy positivo. "Es interesante y tendríamos que aplicar el límite de precios entre contrato y contrato", dice. "También hay fórmulas que obligan a que se informe al inquilino de cuánto pagaba el anterior arrendatario para que no se pueda subir mucho más que eso", detalla. 

Además, dice la directora del Observatori de DESC, en Nueva York entienden que la escasez de vivienda vacía es uno de los factores que limita la capacidad de los ciudadanos para acceder a un piso, por lo que imponen un control de los precios cuando el porcentaje de vivienda ocupada es muy elevado. 

Francia, por su parte, lo ha intentado con varias normas. El Gobierno socialista de François Hollande intentó en 2015 tomar las riendas del problema. Aprobó la Ley Alur —de acceso a la vivienda y la renovación de la planificación urbanística—, que establecía un precio de referencia para el metro cuadrado que el propietario no podía exceder en más de un 20% ni rebajar en más de un 30%. Pero la Corte Administrativa de París anuló la norma. En 2018, Emmanuel Macron implementó la Ley Elan —de evolución de la vivienda y urbanización digital—, una regulación de precios por un periodo de cinco años, similar a la alemana, que permite "subidas moderadas y que sancionará a quien las supere". París se acogió a esa nueva ley, un sistema, dice Molina, "no tan sofisticado como el alemán" y que, según explica Escorihuela, todavía tendrá que batallar en los tribunales contra el sector inmobiliario, muy crítico con este tipo de legislación.

Pero el problema, tanto en París como en otras ciudades como Berlín, es cómo se controla que los sistemas de limitación de precios se cumplen. Tal y como explica Escorihuela, no son las administraciones las que denuncian que no se cumpla la normativa, sino que es una tarea que corresponde a los inquilinos. "Y no lo hacen porque nadie denuncia a su casero si quiere seguir en su vivienda", dice Escorihuela. "Es algo que genera inseguridad", añade. 

Suiza, Holanda o Irlanda

Pero hay más ejemplos. El aumento de los precios es global, y muchas ciudades y países se han puesto manos a la obra para frenar la escalada de precios que impide la emancipación y el mantenimiento de una vida digna en una vivienda de alquiler. Lo que no tiene sentido, dice Escorihuela, es no hacer nada. "En un contexto en el que las rentas están tan altas, no hacer nada y continuar con la misma dinámica es un error, así que probemos", dice. 

Espejos en los que mirarse no faltan. Y sistemas diferentes tampoco. Además de los ya mencionados, Molina explica que en Suiza se lucha contra los "alquileres abusivos". "Allí se puede pactar el precio que quieras, pero si el inquilino acredita que el propietario tiene un beneficio excesivo o que ha sido forzado a aceptar un precio fuera de los niveles del mercado puede pedir una conciliación para que le bajen la renta", explica. Pero eso es algo, lamenta, casi imposible de aplicar en España. "Hay que ser realista con el sistema de cada país. Suiza tiene un sistema de conciliación que funciona muy bien, pero aquí algo así colapsaría los tribunales", dice. 

En Holanda existe un sistema de puntos. Si las características de la vivienda la hacen merecedora de un nivel por encima de los límites, su propietario podrá poner el precio que considere; si no, tendrá que estar sometida a controles de precios. Por eso, dice Molina, "son las viviendas más antiguas y con menos prestaciones las que están controladas". 

En Irlanda, si las ciudades identifican determinadas zonas como tensionadas —es decir, donde existe una desproporción respecto al precio del alquiler—, entonces estas áreas tienen la posibilidad de regular los precios marcando una subida anual del 2% como máximo. 

Lo ideal, dice Escorihuela, es trasladar a España distintas recetas. Pero las obligadas para ella son la fijación de un precio máximo y de un límite entre contrato y contrato. Y poner en marcha lo que todavía nadie ha hecho: aplicar las cuestiones socieconómicas a los índices. "Los precios de los alquileres no pueden estar desconectados de los salarios", asegura. 

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