Donación en vida, hipoteca inversa o nuda propiedad: las familias asumen que la vivienda ya es un negocio
Una casa en propiedad es una fuente de riqueza. El precio de la vivienda no para de subir, el mercado absorbe toda la oferta y las rentas medias y bajas no pueden estirar sus ingresos para alcanzar los estándares de precio actuales. En este contexto, para quienes tienen una propiedad proliferan las formas de monetizarla y para quienes buscan acceder a la vivienda también surgen opciones más allá de la compraventa tradicional, siendo la donación por parte de un familiar un mecanismo que empieza a ganar relevancia. Por otro lado, modelos como la nuda propiedad —que permite al vendedor el usufructo vitalicio de la vivienda mientras percibe un dinero o una renta del comprador— o las hipotecas inversas, están proliferando dentro del mercado inmobiliario.
Las hipotecas inversas, al igual que los sistemas de nuda propiedad, están diseñados para personas mayores. De hecho, la mayor proporción de vivienda en propiedad, un 89,1%, se encuentra en el estrato de población mayor de 65 años, según datos del INE. La idea es que el banco abone al propietario una cantidad de dinero o una mensualidad con la vivienda como garantía. La deuda se acumula con intereses y solo se paga cuando el dueño fallece o vende la casa, momento en el que los herederos pueden saldar la deuda o permitir que el banco la venda para recuperar el dinero. En 2023 se firmaron 409 acuerdos de este tipo en España, la segunda cifra más alta registrada, solo superada por los 549 de 2022. Un crecimiento que se achaca, por una parte, al envejecimiento de la población, y por otra, al aumento de los precios y la incertidumbre sobre las pensiones.
Ambos modelos han experimentado un crecimiento considerable en los últimos años, ya que son una forma de obtener liquidez para los propietarios cada vez más tentadora. El precio medio de la vivienda en España está en 2.271 euros por metro cuadrado, un 10,5% más que un año antes y la tendencia es que siga al alza, según el portal inmobiliario Idealista. Para quienes compran bajo el modelo de nuda propiedad, el precio es ligeramente más bajo, pero el derecho de uso no llega hasta que el inquilino fallece. Así, esta modalidad encadena tres años al alza. En 2020 se produjeron en España 1.093 transacciones de este tipo y entre 2021 y 2022 el porcentaje de aumento rondaba el 24%. El último dato disponible en el Colegio de Registradores, relativo a 2023, recogió que la tendencia se mantuvo al alza, con un crecimiento del 11,3%.
Una casa ya no es un elemento más dentro de la herencia. El alto valor de mercado ha hecho que muchas personas se planteen transformar un bien patrimonial en dinero efectivo para mejorar su liquidez, frente a la idea de dejarla como patrimonio a los descendientes. Aunque, por otro lado, la dificultad de los jóvenes para acceder a la vivienda y la tendencia de las familias a ayudar en este proceso, también está disparando las donaciones en vida. Un procedimiento que, cuando se produce en grados de parentesco cercanos, está bonificado fiscalmente en muchos casos. Además, casi todas las comunidades han eliminado en la práctica el impuesto de sucesiones en las herencias de padres a hijos menores de 21 años y más de la mitad lo han hecho también cuando el beneficiario es el cónyuge.
Donar una casa
En 2024 se alcanzó la tercera mayor cifra de donaciones de vivienda de la serie histórica, con más de 23.000 operaciones, un 16,7% más que el año anterior. En la misma línea, el Consejo General del Notariado (CGN) recogía en su estadística relativa a 2024 que los procedimientos de donación se habían disparado en España un 15% anual, desde las 173.000 operaciones hasta 199.047. Estas suelen llevarse a cabo entre familiares directos y pueden ser de dinero efectivo o en especie (ya sea un inmueble, una casa o un coche) y, en un contexto de crisis de la vivienda, cobran especial interés, sobre todo por las dificultades de los jóvenes a la hora de adquirir una casa. De hecho, uno de cada tres jóvenes recibe algún tipo de ayuda por parte de su familia a la hora de emanciparse, según recoge el informe Un problema como una casa, realizado por el Consejo de la Juventud de España (CJE).
La mitad de los jóvenes se deja medio salario en la vivienda y solo un 15% se había emancipado en 2024
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Desde 2007, cuando el INE puso en marcha la serie histórica, el ejercicio en el que más operaciones se registraron fue el de 2021, en plena pandemia de coronavirus, con 25.304. Sin embargo, desde 2017 ya se venía dando una tendencia al alza.
La progresión imparable de los precios, sumada a unos tipos de interés que no facilitan el crédito, limita el acceso a una casa en propiedad y fomenta modelos como las donaciones. Y no solo traspasando una casa, sino también, por ejemplo, favoreciendo que se den préstamos entre familiares para la entrada de un piso. Así, muchas familias ayudan a financiar la compra de viviendas para sus hijos o familiares cercanos, ya que las entidades financieras suelen cubrir solo el 80% del valor del inmueble. Otro dato que refuerza esta tendencia es que, de acuerdo con un estudio de la consultora Atlas, una pareja que reside en España y cobra sueldos medios, necesita alrededor de 12 años para reunir el importe necesario de entrada para una hipoteca. Una circunstancia que ha llevado a que el primer crédito para una vivienda se pida de media a los 41 años.
La vivienda es más que nunca un negocio y las familias juegan un papel relevante a la hora de facilitar el acceso a los más jóvenes, ya sea negociando con la vivienda que ya tienen en propiedad o dando un respaldo económico a quienes acceden a una por primera vez.
