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INVESTIGACIÓN | 'DUBAI UNLOCKED'

Los españoles poseen en Dubái inmuebles cuyo valor multiplica por 25 el declarado a Hacienda

Vista de la Marina de Dubái, una de las zonas más exclusivas del emirato.

Si creía que el español era un mercado inmobiliario en permanente y rentable ebullición, échele un ojo al de Dubái. Es el más pujante del mundo. En 2023, los precios de las viviendas residenciales subieron un 18% y aún más los alquileres, un 26%, según el último informe sobre el emirato publicado por Deloitte. Esas cifras dejan en pañales a España, donde el precio de los inmuebles creció un 4% el año pasado, de acuerdo con el Índice de Precios de Vivienda (IPV) que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE). Los alquileres aumentaron un 5,7%, si se hace caso a Fotocasa, y un 10,1% si se atiende a los cálculos de Idealista.

No es de extrañar, por tanto, que el volumen de transacciones en el emirato se disparara un 29% en 2023. Sobre todo, el de las de viviendas de lujo, cuyos precios están ahora un 134% más altos que al principio de la pandemia, destaca la consultora inmobiliaria Knight Frank.

Sólo los rendimientos asociados a esos precios constituyen un extraordinario incentivo para la inversión extranjera. Pero si se añade el secreto de la propiedad que permiten las leyes locales, Dubái se convierte en un imán para el dinero foráneo. El legal y el que no quiere ser rastreado.

Así, casi un tercio de los 533.000 millones de dólares –494.100 millones de euros– en que estaba valorado el mercado inmobiliario dubaití en 2020 es propiedad de extranjeros, de acuerdo con los cálculos publicados en Who owns offshore real estate? Evidence from Dubai ( ¿Quién posee bienes inmuebles en paraísos fiscales? La experiencia de Dubai), un estudio firmado por los economistas Annette Alstadsæter, Andreas Økland, de la Universidad Noruega de Ciencias de la Vida (NMBU), junto con Bluebery Planterose y Gabriel Zucman, del Observatorio Fiscal de la UE.

El proyecto Dubai Unlocked permite ahora actualizar y refinar esas cifras. El valor de las inversiones extranjeras sólo en inmuebles residenciales de Dubái puede superar los 160.000 millones de dólares –148.300 millones de euros–. El dato lo han obtenido investigadores del Centro de Investigación Fiscal de Noruega (Skatteforsk) y del Observatorio Fiscal de la UE a partir de la filtración de datos de Dubai Unlocked referidos a 2022.

En ellos se constata que en manos de extranjeros había ese año un mínimo de 198.000 inmuebles residenciales, más unas 20.000 propiedades “sobre plano”, indica Andreas Økland, de la Facultad de Economía y Empresa de la NMBU. El análisis se basa en los precios inmobiliarios de 2022, sin tener en cuenta la subida del 25% que han sufrido en los dos últimos años, según Deloitte, Global Property Guide y el Departamento del Suelo de Dubái. Añadiendo el alza de precios, el valor de los inmuebles alcanza esta primavera los 200.000 millones de dólares –185.400 millones de euros–.

Dubai Unlocked es un proyecto de investigación del consorcio de medios OCCRP, al que pertenece infoLibre, y el periódico financiero noruego E24, basado en datos obtenidos por el Centro de Estudios Avanzados de Defensa (C4ADS), una organización sin ánimo de lucro que investiga la delincuencia y los conflictos internacionales. En la investigación han participado 74 medios de todo el mundo. Los datos filtrados ofrecen una visión detallada de cientos de miles de inmuebles en Dubái e información sobre su propiedad y uso desde 2020 y 2022.

Para hacerse una idea cabal del volumen que implican esos 185.000 millones de euros, basta recordar que triplica el valor de los inmuebles que en Londres son poseídos por extranjeros a través de sociedades radicadas en paraísos fiscales. La capital británica tiene nueve millones de habitantes. Dubái apenas rebasó los 3,6 millones en junio de 2023. La cifra supera también el presupuesto de Noruega para este año y el PIB de un país como Hungría.

Unos 500 españoles son dueños registrados de inmuebles

De esa cantidad, sólo una pequeña parte corresponde a propietarios españoles. A tenor de los datos de Dubai Unlocked, el número de nacionales que tienen inmuebles registrados a su nombre en el emirato son 472 en 2020 y 475 en 2022. Los académicos noruegos y del Observatorio Fiscal de la UE que han analizado la información calculan que su número total es en realidad mayor, entre 518 en 2020 y 570 en 2022. En Dubái residen 5.511 españoles, a fecha de enero de 2024, según datos del Ministerio de Asuntos Exteriores. El valor agregado de las propiedades identificadas en la filtración ascendería a 232 millones de dólares –215 millones de euros– en 2022, pero superaría los 326 millones de dólares –302 millones de euros– si a esos inmuebles se suman los que aparecen en el Registro del Suelo de Dubái y no figuran en los datos filtrados.

Los contribuyentes que son residentes fiscales en España están obligados a declarar su patrimonio en el extranjero –inmuebles, acciones, cuentas bancarias– por encima de 50.000 euros. Lo hacen desde 2013 en el modelo 720, creado por el exministro Cristóbal Montoro a la par que aprobaba la polémica amnistía fiscal. La Agencia Tributaria sólo ha publicado los datos obtenidos a través de esa declaración, desglosados por países y tipo de bienes, hasta 2015. No ha habido ninguna actualización posterior. Tampoco ha dado a conocer el número de contribuyentes que declaran tener propiedades en el extranjero según los países donde los poseen.

Pero, según el valor de esos bienes, los españoles declararon inmuebles en los Emiratos por importe de sólo 11,93 millones de euros en 2013 y de 11,02 millones en 2015. Es decir, la cifra obtenida a partir de los datos de Dubai Unlocked multiplica por más de 25 la declarada a Hacienda que, además, incluye a los siete emiratos, no sólo a Dubái. La Agencia Tributaria explica que esa cifra es una “foto fija” del patrimonio declarado en el extranjero cada año: una vez presentada la primera declaración, sólo es necesario volver a hacerlo si el valor de los bienes ha aumentado más de 20.000 euros o si se han vendido.

También en Italia, Noruega y Reino Unido

No es un caso aislado. Según el dato facilitado por la Hacienda británica al diario The Times –socio de OCCRP–, un total de 1.900 ciudadanos del Reino Unido habían declarado en el ejercicio fiscal 2021-2022 que tenían propiedades a su nombre en los Emiratos Árabes Unidos. Sin embargo, Dubai Unlocked ha identificado a 20.300 británicos como propietarios registrados en 2020 –19.560 en 2022– sólo en Dubái y los académicos calculan que ese número puede superar los 25.700; es decir, hasta 13 veces más de los que declaran sus inmuebles al HMRC, la agencia tributaria británica. De hecho, sólo la India tiene más propietarios en el emirato, 40.700. Y hay que tener en cuenta que el 41% de los inmigrantes de Dubái son indios. El 20% del valor de los inmuebles en manos de extranjeros corresponde a ciudadanos de la India. A los británicos, el 10%.

Otro tanto ocurre con los italianos. Sólo 486 declararon a Hacienda que tenían propiedades en los Emiratos Árabes Unidos en 2022. Sin embargo, según Dubai Unlocked, 2.022 italianos eran dueños de 2.502 inmuebles residenciales en Dubái en 2022. Y sólo 33 italianos declararon ese año tener participaciones en sociedades de Emiratos Árabes Unidos.

El valor de todos los inmuebles emiratíes declarados a las autoridades fiscales italianas en 2022 fue únicamente de 186 millones de euros, mientras que los datos de Dubai Unlocked elevan esa cifra por encima de los 1.000 millones de dólares –927 millones de euros–. Incluso sin contar las plusvalías, la pérdida de ingresos para el Estado es evidente. Según los cálculos de IrpiMedia –socio de OCCRP–, el agujero fiscal puede medirse con una horquilla entre 2,7 y 5,4 millones de euros.

En Noruega, uno de los pocos países, junto con España y Suiza, que aplican un impuesto sobre el patrimonio, el panorama es similar. Apenas 66 noruegos declararon en 2020 que tenían propiedades en Dubái. Los datos de Dubai Unlocked, en cambio, localizaron a 234 ese año, mientras que los académicos calculan que puede haber hasta 300 en 2022. Es decir, casi el 80% eludió al fisco y, por tanto, evadió impuestos. “Los inmuebles en Dubái son las nuevas cuentas bancarias suizas”, resumen los investigadores del Observatorio Fiscal de la UE.

Es así porque, a diferencia de lo que ocurre con los activos financieros, los países no están obligados a intercambiar información sobre la propiedad de bienes inmuebles. Tampoco es óptima la información transfronteriza sobre los propietarios últimos de sociedades pantalla, que a menudo se utilizan para esconder viviendas de lujo, advierte el observatorio europeo. Y por ahí pierden los países ingresos millonarios del impuesto sobre la renta –alquileres y plusvalías– y del impuesto sobre el patrimonio. Alrededor del 8% de los inmuebles propiedad de extranjeros en Dubái pertenecen a ciudadanos de la Unión Europea.

Ese vacío de cobertura legal no sólo atrae a los evasores fiscales, que pueden preferir la inversión en vivienda a los activos financieros. También es un imán para quienes buscan blanquear dinero y eludir las sanciones internacionales o la acción de la justicia.

En busca y captura

Entre los españoles localizados en la filtración figuran personas sobre las que pesan órdenes internacionales de busca y captura, como Massoud Zandi Goharrizi, el comisionista hispanoiraquí que apareció en los Papeles de Panamá con un entramado de sociedades en paraísos fiscales y que se situó en el centro del negocio fallido en torno a Star Petroleum. Amigo de Felipe González y Juan Luis Cebrián, con buenas conexiones con la jet set financiera española, pretendió dar un pelotazo con un negocio de 5.000 millones de euros gracias a un yacimiento petrolífero en Sudán del Sur que terminó arruinando a sus socios.

También busca la justicia española a Cándido Nsué Okomo, cuñado de Teodoro Obiang, que contrató al excomisario José Manuel Villarejo para lanzar una campaña de difamación contra uno de los hijos del dictador ecuatoguineano. El dueño de la cadena hotelera Bluebay y del 49% del Málaga CF, Jamal Satli Iglesias, fue detenido en 2023 en cumplimiento de otra orden internacional de busca y captura por estafa, aunque emitida por las autoridades de los Emiratos. Mientras, en España, está imputado por cohecho en el caso Astapa, una de las mayores tramas de corrupción urbanística de España.

Además, figuran como propietarios de bienes inmuebles dos agentes de futbolistas, uno de ellos implicado en un caso de presunta evasión fiscal y lavado de dinero investigado por la Administración Federal de Ingresos Públicos argentina en 2012, y otra ciudadana hispanoargentina cuyo nombre apareció en la Lista Redrado, donde aparecieron los contribuyentes que compraron dólares en 2008 y 2009 y los sacaron del país en plena crisis financiera. En ella estaban también los expresidentes Néstor Kirchner y Mauricio Macri. Una española condenada por un delito monetario en 1987 –e indultada por el Gobierno tres años después– y un alto funcionario municipal tienen también propiedades registradas en Dubái. infoLibre ha preguntado a todos ellos por el origen de los fondos con los que adquirieron esas propiedades, si son residentes fiscales en España y si las han declarado a Hacienda. Pero no ha conseguido una respuesta de ninguno de ellos.

Indios, rusos y británicos

En todo caso, el volumen del patrimonio español en Dubái es pequeño comparado con otros países. También el declarado a Hacienda. Según los datos publicados por la Agencia Tributaria y referidos a 2013, Emiratos es el número 58 de un total de 206 países si se considera la cantidad total de bienes declarados, 70 millones de euros. Pero el 43 si se miran sólo los inmuebles –11,93 millones–. Es en Suiza donde los españoles poseían ese año más patrimonio, 19.867,46 millones de euros, pero en Francia donde declaraban más viviendas, por importe de 1.727,25 millones. En general, los contribuyentes nacionales acumulan más patrimonio en valores y derechos –acciones y participaciones en empresas–, nada menos que 47.000 millones de euros, así como en sicavs y cuentas bancarias, que en inmuebles, sólo 9.207,6 millones.

Las cifras españolas también quedan lejos de las inversiones inmobiliarias de los ciudadanos indios o paquistaníes, los principales propietarios extranjeros de Dubái. El valor de las viviendas residenciales, incluidas las compradas “sobre plano”, por indios superaba los 17.000 millones de dólares en 2022 con los datos a los que ha tenido acceso OCCRP. El de los británicos excede los 10.000 millones. Hay un dato que retrata el mercado inmobiliario en el emirato: si se pone el foco de atención sólo en las zonas más caras de Dubái, la India sigue siendo el mayor propietario, pero su cuota disminuye respecto al resto de las áreas, mientras que la proporción de rusos –más de 5.000, con 3.300 millones de dólares en inmuebles– se multiplica por dos.

También es llamativo el volumen de propietarios procedentes de regímenes autocráticos y países en conflicto. Por ejemplo, unos 7.000 ciudadanos iraníes son propietarios registrados en Dubái, con inmuebles residenciales por un importe superior a los 4.000 millones de dólares. De Siria aparecen en los datos analizados unos 3.900 propietarios, con casi 1.850 millones en viviendas en 2022.

Grandes economías como Canadá, Estados Unidos o China rozan los 5.000 dueños de inmuebles en el emirato. En la UE, Alemania cuenta con unos 2.000 y Francia casi llega a los 3.000, casi cinco veces más que España.

El valor medio de las viviendas compradas por españoles tampoco es muy alto, no alcanza el medio millón de euros. Por el contrario, los inmuebles más caros de media son aquellos cuya propiedad está asignada a paraísos fiscales. Su número es pequeño, pero los menos de cinco propietarios con residencia en las Islas Vírgenes Británicas, por ejemplo, tienen a su nombre 118 inmuebles, con un valor medio de nada menos que 40 millones de dólares, según los datos de Dubai Unlocked.

Inmobiliarias españolas

El mercado inmobiliario dubaití es tan sabroso que incluso las empresas españolas están poniendo un pie en el emirato. Tímidamente. Resulta difícil competir con los gigantes locales –Damac, Emaar–. La Oficina Económica y Comercial de España en Dubái asegura que “no existen empresas inmobiliarias españolas propiamente dichas” asentadas en el emirato. En todo caso, “agentes inmobiliarios de nacionalidad española” que trabajan, en su mayoría, en las grandes inmobiliarias internacionales.

Gesmar 2000 es una inmobiliaria de Alicante que lleva un tiempo trabajando en Dubái. Lo hace a través de agentes locales que son los que tratan directamente con los promotores, explica a infoLibre su gerente, Gabriela Schneir. “Es un mercado en auge, con muchas posibilidades de crecimiento y completamente seguro”, recalca.

Tanto ella como Lennart Ulf Sten Cromstedt, vocal de la patronal inmobiliaria Fadei, elogian la capacidad de atraer capitales que tiene Dubái. “Lo ponen muy fácil”, reconoce Cromstedt, “son muy laxos con las normas de prevención del blanqueo de capitales”. El pago en efectivo o en criptomonedas es habitual. Algunas inmobiliarias no tienen problema en publicitarlo abiertamente en su página web. También su fiscalidad resulta de lo más “atrayente”, apunta Gabriela Schneir, sin impuesto sobre la renta y con un tipo en el de sociedades de sólo el 9%. A cambio, la rentabilidad de los alquileres está entre el 7% y el 10%, explica, con unas plusvalías de la revalorización de los inmuebles de entre el 15% y el 30% anual.

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Sus clientes, dicen ambos, son sobre todo británicos. “Los mismos que invierten en la Costa del Sol invierten en Dubái”, añaden. También italianos. Y latinoamericanos. “Hacemos de puente”, describe el vocal de Fadei, que cifra en una veintena de inmobiliarias medianas las empresas españolas que trabajan en Dubái.

Schneir asegura que cada vez hay más españoles haciendo negocio allí y que no todo es vivienda de lujo. Por 250.000 euros, sostiene, se pueden encontrar apartamentos con piscina, pista de pádel, gimnasio, zonas comunitarias completas… Por supuesto también hay villas y apartamentos que son el paradigma de la ostentación. “En febrero se vendió un apartamento por 363 millones de dírhams –91 millones de euros–”, detalla. Sólo en febrero, continúa, se cerraron operaciones por importe de 10 billones de dírhams –2.500 millones de euros–.

La gerente de Gesmar 2000 elogia la “impresionante” oferta inmobiliaria de Dubái. Palm Jumeirah, la famosa isla artificial en forma de palmera, ya forma parte del pasado. “Palm Jebel Ali [otra isla artificial, pero con el doble de tamaño] la va a superar”, se muestra convencida: “Cada vez que un promotor lanza una nueva área los agentes inmobiliarios hacen cola toda la noche en la oficina del máster desarrollador para presentar las ofertas de sus clientes”. “No hay límite en lo se puede tener allí”, resume.

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