La opacidad de los datos sobre vivienda: ¿hay una burbuja de precios en los portales inmobiliarios?

Dicen que “dato mata relato”, pero en lo que toca al problema de la vivienda, el mar de cifras puede llegar a desorientar antes que a aportar claridad. La razón es que no hay un volumen de datos público centralizado en materia de precios de venta y alquiler o en cuanto a la dimensión y ubicación del parque público. Portales inmobiliarios, empresas de inversión, registradores de la propiedad, notarios, comunidades autónomas o la propia Administración central componen un conjunto de actores que, cada uno a su manera, aportan datos parciales con los que es muy difícil dar una visión de conjunto sobre el que ya es el principal problema que perciben los españoles.

En algunos puntos, como el precio de los alquileres, el análisis de los precios depende de portales inmobiliarios que son, en última instancia, juez y parte. “Por hacer una hipérbole, es como si para fijar las políticas laborales le pidiésemos a Mercadona los datos sobre trabajadores”, explica Iván Auciello, investigador en economía en la CY Cergy Paris Université y miembro del think tank Future Policy Lab. 

La necesidad de desenredar esta madeja ha llevado al Gobierno a disponer en la Ley de Vivienda la creación de una base de datos sobre arrendamientos y a demandar de las comunidades un registro público de datos, como requisito para acceder a la financiación del nuevo Plan de Vivienda. “Los datos públicos son muy importantes por dos motivos: sirven al interés general y no a un interés particular, y permiten una mejor planificación de las políticas públicas que se desarrollan”, explican a infoLibre fuentes del Ministerio de Vivienda. “En el caso de las empresas y los portales privados, es frecuente que faciliten datos sin informar debidamente sobre el procedimiento que se ha seguido para obtenerlos”, explican, por lo que su intención es crear un “cuadro de mandos” en el que se pueda consultar a donde van los fondos del nuevo Plan de Vivienda y un sistema que permita a las Comunidades Autónomas transferir sus datos en materia de vivienda.

Sesgos en los anuncios

La polémica en este tema no viene solo por las dificultades para centralizar datos, sino por la influencia que cobran informes elaborados por portales inmobiliarios o consultoras privadas y el peso que esto tiene en el diagnóstico del problema. De hecho, la pasada semana un informe de la tasadora UVE Valoraciones evidenciaba la brecha entre los precios de oferta de las plataformas y los de compraventas de vivienda. Los tasadores apuntaban a que portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa y otros similares suelen dar cifras de precios más altas que los importes de compraventa finales que recogen los notarios, registradores o los datos de hipotecas del INE. 

“Llevamos mucho tiempo, ya desde la crisis hipotecaria, reivindicando que no hay datos suficientes”, señala Irene Escorihuela, directora en observatorio de derechos económicos, sociales, culturales y ambientales (DESCA). La representante de este organismo —que investiga sobre el mercado inmobiliario y su impacto social—, explica que en materia de precios efectivamente se da una diferencia entre los datos de compraventa y los de los portales. Algo que, a la larga, hace que las expectativas de quienes anuncian sus pisos suban y los precios puedan moverse al alza. 

El precio medio de la vivienda vendida ha aumentado en 652 euros por metro cuadrado entre 2014 y 2025, lo que supone un 52% más, hasta un precio que, en agosto de 2025, se quedó en 1.887 euros, según el portal estadístico que acaba de inaugurar el Notariado. En la plataforma inmobiliaria Idealista, en cambio, el precio que figura para agosto es ligeramente superior: de 2.498 euros por metro cuadrado. “Estos portales son una referencia en cuestión de precios porque no hay una alternativa pública en este tema”, explica Auciello.

En cuanto a la sobrevaloración que se da en las plataformas, responde a una cuestión metodológica. El experto señala que los datos de precios de los anuncios, sobre los que elaboran sus estadísticas los portales inmobiliarios, corresponden a lo que un vendedor o un arrendador piden por su casa, un importe que al cerrar los contratos puede variar. Además, explica, en las series temporales que elaboran las plataformas hay “un sesgo de composición” que se explica porque al ser los pisos más baratos los que antes se alquilan, el cálculo de las variaciones tiende al alza. “Los datos de tasas de variación se hacen con los anuncios activos en el portal y los pisos más baratos son los que más rápido se suelen alquilar”, cuenta. 

Y para ilustrarlo da un ejemplo: “Si por ejemplo tienes tres alquileres, a 1.000, 1.500 y 2.000 euros, el precio medio es 1.500, pero cuando se alquila el de 1.000, que es el más barato, quedan los otros dos y el precio medio sube en la siguiente serie, pero sube porque se ha eliminado el valor más bajo”, concluye. 

Este es uno de los sesgos que también identifica el informe de UVE Valoraciones, que llega a concluir que las casas se anuncian hasta un 44% más caras de lo que se venden. En este punto el portal Idealista recogía el guante y respondía en un comunicado que en los cálculos de los notarios —con los que se comparaban sus estimaciones— se podría dar también un sesgo hacia abajo: “resulta obvio comprender que las viviendas en los tramos de precio más bajos son las que mejor y más rápido se venden, mientras que aquellas con un precio más elevado tardan más en encontrar comprador, por lo que su peso en las estadísticas de precio de los notarios es menor”, concluyen desde el portal. De nuevo, un mar de datos y de cálculos en el que resulta complicado pescar conclusiones claras.

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Uno de los grandes puntos ciegos es el precio de los alquileres, ya que para conocer en detalle su evolución o el número de viviendas protegidas y libres, es necesario que cada Comunidad Autónoma los aporte y eso no siempre sucede. “Los depósitos de fianzas se hacen en organismos públicos de cada comunidad, pero quitando Cataluña, que los tramita a través de Incasol, en las demás es muy difícil obtenerlos”, explica Auciello.

¿Qué se puede hacer?

“Hasta que no haya un registro público de referencia, como ocurre con el mercado laboral, seguiremos dependiendo de informaciones de portales privados”, señala Auciello, quien insiste en que no sería difícil centralizar unos datos que en muchos casos ya existen, pero no se ofrecen en abierto. “No es difícil obtener, sistematizar y ordenar esos datos. Se pueden sacar de muchos sitios, como de las declaraciones del IRPF o de los depósitos de alquiler de vivienda de las comunidades autónomas”, concluye. La presidenta de DESCA detalla que en general la forma de elaborar conclusiones es acudir a cada organismo y elaborar luego los cálculos. “Nosotros terminamos consiguiendo los datos a través de peticiones a las administraciones, de portales de transparencia o repreguntando mucho. Pero no siempre lo conseguimos”, concluye. 

Desde el Ministerio de Vivienda señalan que, además de incrementar los las exigencias de transparencia a las comunidades, planean crear una plataforma “a través del cual se pueda ver con toda transparencia a dónde van los fondos del Plan Estatal de Vivienda”, explican. Y señalan que ofrecerán a las Comunidades un sistema sencillo para facilitar la transferencia de datos, de forma que estén disponibles de forma centralizada.