El IRAV, un indicador poco conocido que guía el precio del alquiler desde 2023 y que critican los sindicatos

Para quienes viven de alquiler, no es extraño recibir cada año el mensaje de su casero para actualizar la mensualidad que pagan por su vivienda. En España, los alquileres dentro del contrato pueden subir anualmente tanto como marca el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), un indicador que puso en marcha el Gobierno en mayo de 2023 y sustituyó como referencia al Índice de Precios del Consumo (IPC). Sin embargo, es un indicador poco conocido que cabe tener en cuenta a la hora de formalizar un contrato, ya que aunque el casero indique lo contrario, es el índice que debe tomarse como referencia obligatoriamente desde hace tres años.

“El IRAV se aplica a los contratos que se firmaron después de la aprobación de la ley de vivienda; por tanto, ahora los contratos obligatoriamente tienen que ir referenciados a él”, explica Víctor Palomo, abogado y miembro del equipo jurídico del Sindicato de Inquilinos de Madrid. “No es negociable”, incide. Una matización que introduce porque algunos inquilinos se han quejado de que sus caseros y algunas inmobiliarias tratan de imponer en el contrato subidas superiores a las estipuladas por ley. “Hay empresas como Alquiler Seguro que tratan de imponer su propio índice (el índice ARCA), una referencia que crean ellos y la imponen a los inquilinos. Es totalmente ilegal, pero lo venden como una cláusula que se ha pactado”, señala el abogado.

De hecho, si revisamos la evolución de los porcentajes, hay diferencias claras. El IRAV de julio, último dato disponible en el Instituto Nacional de Estadística (INE), se situó en el 2,49%. Mientras que el IPC para ese mismo mes se situó en el 3,5%, un punto por encima del IRAV. En cambio, el ARCA (índice de actualización de rentas de contratos de alquiler) que ofrece la citada inmobiliaria se eleva hasta el 4,81%, casi el doble de incremento que fija la ley. Si ponemos como ejemplo un alquiler de un estudio de 900 euros al mes que se actualizase en el séptimo mes del año, con el IRAV pagaríamos 922,41 euros; con el IPC abonaríamos 931,50 euros y con el ARCA 943,29 euros mensuales.

Un tope a los alquileres

“El IRAV, en un contexto como el que tenemos, podría ponerse al 0%. No parece necesario que haya que actualizar los precios del alquiler cuando ya han subido en una década más del 70%”, señala el abogado del sindicato madrileño. “Fue un fracaso del Ministerio de Vivienda”, subraya.

La idea detrás de la creación del IRAV era tratar de dar, tanto a los caseros como a los inquilinos, un marco fijo de referencia a la hora de estipular las subidas de la renta, aunque la medida no convence a los colectivos sociales y los sindicatos de vivienda han protestado reiteradamente al respecto. Además, insistían en que no era una medida de protección porque dejaba fuera a los arrendatarios que hubiesen firmado con sus caseros en fechas anteriores a mayo de 2023. De hecho, para aquellos que tenían pactado en su contrato un porcentaje de incremento superior al IPC, tampoco aplicaba.

“También es discutible cómo se calcula. La idea de cambiar el índice de referencia para la actualización del IPC a uno concreto en materia de alquileres era para controlar que no le afectasen subidas de la inflación tan locas como tuvimos en 2022. El problema es que el IRAV sigue siendo sensible a la evolución de los mercados afectados por el IPC”, reclama Palomo. Según el INE, la evolución de este indicador se realiza básicamente comparando varios indicadores de inflación y tomando el que marque la subida más baja.

Así son los precios en Puerta de Hierro, el barrio al que se muda Ayuso en su enésima polémica inmobiliaria

Ver más

Los colectivos sociales y de vivienda llevan tiempo reclamando un tope a los alquileres que ponga en pausa la espiral de subida de precio que vive el mercado. De hecho, ha estado sobre la mesa en varias ocasiones, pero la medida no ha salido adelante. En concreto, en el decreto de vivienda que decayó en el Congreso en abril por los votos de PP y Vox y que recogía un máximo de subida del 2%, independientemente de lo que marcase la inflación.

En cuanto al precio de la vivienda, al cierre de 2025 se había disparado un 12,7%, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE) y los alquileres subían un 8,5%, según el portal inmobiliario Idealista. Si se observa la progresión mensual, en julio (último dato disponible) detecta un incremento del 6,8% interanual.

En este contexto, el IRAV supone al menos un límite a la hora de actualizar los alquileres, aunque está lejos de frenar por sí solo la escalada de precios del mercado. Pese a todo, la diferencia entre aplicar el índice que marca la ley y otros indicadores puede acabar notándose en el bolsillo.