De Madrid a Castilla y León: el precio de la vivienda aviva el éxodo inmobiliario fuera de los grandes mercados

Que en Canarias o en Madrid bajen las compraventas de casas y en Castilla y León se disparen puede parecer contraintuitivo, pero es lo que ha ocurrido en 2025. Si se mira solo el volumen de operaciones de compraventa, siguen ganando en cifras aquellas zonas que tradicionalmente han estado más tensionadas (Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana o Madrid). Sin embargo, cuando nos fijamos en la evolución, vemos que Madrid y Canarias han bajado un 4,7% las compraventas, lo mismo que Baleares, donde disminuyen un 0,4%. En el otro extremo, se puede ver en el mapa cómo se ponen de moda las dos Castillas, País Vasco, Aragón o Extremadura, según se deduce de las estadísticas elaboradas por el Consejo General del Notariado.

Es el efecto "mancha de aceite", explica José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias. Los precios altísimos y cada vez más disociados de los salarios, la escasez en la oferta y la demanda desbocada hacen que la gente, aun trabajando en grandes núcleos como Madrid, se mueva hacia la periferia o hacia otras comunidades. "El desplazamiento de la demanda, que antes era hacia anillos externos de las ciudades, ahora llega hasta el cambio de comunidad", señala Alfaro. De hecho, en 2025 se invirtió el flujo de población entre Valladolid y Madrid. Por primera vez en 25 años, la capital vallisoletana recibía a más personas desde Madrid de las que se iban a vivir a la capital. "El flujo es del pueblo a la ciudad para trabajar y de la ciudad al pueblo para poder vivir", concluye Alfaro.

La parte mala es que los precios de estas zonas, que hasta ahora resultaban relativamente asequibles, también empiezan a sentir la fiebre inmobiliaria. Si vamos a la serie del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el último trimestre de 2025 las mayores subidas interanuales de precios se produjeron en Castilla y León (15,3%); Aragón, Murcia y La Rioja (14,4%); la Comunidad de Madrid (14,2%) y Galicia y Asturias (que rondaron el 14,0%).

Con el impulso de los precios también aumentan las decisiones precipitadas por el miedo a quedarse fuera y la capacidad de negociar de los compradores prácticamente desaparece. Es uno de los efectos que generan los mercados tensionados cuando hay un torbellino de demanda. "Ofertas que luego no coinciden con lo que se vende, desperfectos o derramas que aparecen después de la compraventa", enumera el abogado del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES) y experto en vivienda, Javier Rubio. Él trabaja con casos de este tipo en Madrid y lo achaca a la creciente aceleración del mercado. "Las operaciones se hacen muchas veces bajo presión por miedo a perder la oferta y sin tomar las debidas precauciones", concluye. Una velocidad que también constata Alfaro, quien señala que muchas veces las inmobiliarias no publican ofertas porque no consiguen gestionar el aluvión de peticiones de compra que ya se dan también en las comunidades menos tensionadas.

La ebullición del mercado inmobiliario en los últimos años no para de firmar récords y tampoco da tregua a unos precios de compra que cada vez se distancian más de los salarios. A finales de 2025 se habían vendido más de 714.000 casas, una cifra que no se alcanzaba en las tablas del INE desde 2007, justo antes de que la burbuja inmobiliaria dinamitara todo el sistema económico.

Otro dato que respalda este desplazamiento de la demanda es la serie de compradores extranjeros. Cuando se menciona esta estadística, solemos tener en mente segundas residencias, paisajes de sol y playa o chiringuitos al lado del mar. También jubilados de países nórdicos que adquieren una segunda residencia o compradores que llegaban en busca de las ya extintas golden visa, derogadas en abril de 2025 y que permitían a quienes adquirían una vivienda de más de 500.000 euros disfrutar de permisos de residencia. Pero la tensión desmedida sobre los precios en los destinos tradicionales y la llegada de trabajadores extranjeros está introduciendo cambios en este paisaje y también acelerando las ventas en mercados más allá de los habituales, como la Costa del Sol o las islas. 

Asturias, Castilla-La Mancha, Castilla y León o Extremadura lideran el crecimiento en compraventas por parte de extranjeros con incrementos a dos dígitos si comparamos el total de 2024 con el de 2025. En el extremo opuesto de la tabla, la Comunidad de Madrid, Canarias, Baleares y la Comunitat Valenciana reducen el número de compraventas con respecto al ejercicio anterior. En el gráfico, elaborado a partir de los datos del Notariado, se comprueba cómo  las compraventas por parte de extranjeros caen un 0,8% a nivel nacional. Esta dinámica se ve empujada por el descenso de las compraventas entre no residentes, que podría estar sufriendo una corrección por la prohibición de las golden visa. Esas operaciones de no residentes disminuyeron un 3,7% en el primer semestre del 2025 y un 15,1% en la segunda mitad de ese año con respecto a los mismos periodos del año previo. 

Aunque en los datos generales, sin separar por tipo de comprador, la dinámica es más suave y las compras caen en menos comunidades, sí se puede constatar (como muestra el primer mapa) un cierto desplazamiento desde grandes mercados como Madrid o Canarias hacia otros menos tensionados como las dos Castillas o el País Vasco. 

"Al final, de lo que se trata aquí es de que la gente se siente insolvente económicamente y también escéptica con respecto a poder llegar a tener una casa propia en estos grandes mercados que son también núcleos laborales", apunta el secretario general de las asociaciones inmobiliarias. Y la solución que encuentran, relata, es comprar en otro sitio: bien para poder tener algo en propiedad más adelante, o bien para desplazarse diariamente al trabajo sacrificando una parte considerable de su tiempo. 

Extranjeros residentes y no residentes: dos perfiles distintos de comprador

Los extranjeros ricos cambian el Mediterráneo y Canarias por el norte de España para comprar casa

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Las estadísticas de los notarios dicen que quienes más pagan por adquirir una casa son los extranjeros no residentes, que en la segunda mitad de 2025 (último dato disponible) procedían principalmente de Países Bajos (acaparan un 12% de las compraventas), Alemania (11,9%), Reino Unido (11,5%) y Bélgica (8%). De media, este grupo pagó unos 3.242 euros por metro cuadrado, un 55% más que los 1.839 euros que pagaron de media los compradores nacionales y un 49% más de lo que pagan los extranjeros que viven en España. Si miramos dónde han comprado, los holandeses se fijaron sobre todo en la Comunitat Valencia, Murcia, Andalucía y Aragón; los alemanes optaron por Baleares, Cantabria, Canarias, Galicia o Asturias; y los belgas, que compraron en Murcia, Aragón, Extremadura y Comunitat Valencia. En general, este conjunto suele adquirir propiedades más caras ya que los precios siguen siendo relativamente asequibles en relación al poder adquisitivo de Alemania, Reino Unido o Bélgica. 

Las estadísticas de compradores que no viven en España hacen referencia a aquellas personas que no pasan en el país más de 183 días y que no están obligadas a pagar impuestos aquí, por lo que, en general, estaríamos hablando de segundas residencias, de inversores o de personas que buscan lugares en los que pasar tiempo después de la jubilación.

¿Y los extranjeros residentes? Esta categoría incluye a aquellas personas que poseen un permiso de residencia, tienen actividad económica y pasan en el país más de 183 días al año. En este conjunto los números cambian. Pagan de media 1.963 euros por metro cuadrado, ligeramente por encima de la media nacional, pero muy por debajo de los no residentes. Por nacionalidades, son marroquís (con un 12% del total de compraventas, principalmente en Murcia, Navarra, Aragón y La Rioja), italianos (que acaparan un 9,2% de adquisiciones, sobre todo en Canarias, Baleares o Madrid) y rumanos (con un 9,3% de las compraventas, sobre todo en Castilla-La Mancha, Aragón y La Rioja) los que más casas adquirieron en 2025. En este contexto, cabe destacar que Marruecos y Rumanía son dos países que lideran también los datos de afiliación extranjera en el mercado laboral español.