‘Crowdfunding’ inmobiliario, el nuevo 'negocio' que convierte al inversor de a pie en un fondo buitre

Cuando la vivienda se convierte en un activo financiero, el siguiente paso es evidente: cualquier persona puede especular con ella. Esta es la promesa de una nueva tendencia, el crowdfunding inmobiliario, un negocio que en España representan plataformas como Urbanitae, Wecity o Reental. Todas comparten una idea simple y seductora: abrir al ciudadano de a pie un mercado que hasta ahora era terreno exclusivo de promotoras y fondos de inversión.

La fórmula varía: acciones, préstamos o incluso tokens en blockchain —una certificación digital que acredita la inversión, similar a la del mercado de las criptomonedas—, pero el discurso es el mismo: “democratizar el mercado” y que el pequeño inversor acceda a las altas rentabilidades del sector inmobiliario. Lo que no se menciona con tanta frecuencia es el posible efecto de esa “democratización”: una multiplicación de los pequeños especuladores, dispuestos a sacar beneficio de un bien escaso y de primera necesidad: la vivienda. 

El ladrillo en su versión digital

En España, el auge es innegable. Urbanitae — que asegura canalizar más del 60% del crowdfunding inmobiliario del país —permite inversiones a partir de 500 euros. Wecity presume de un 12% de rentabilidad media y de haber financiado más de 190 millones de euros en proyectos. Y Reental, más disruptiva, tokeniza inmuebles para que cualquier persona —en teoría desde cualquier país— pueda comprar una fracción de un piso y recibir beneficios mensuales, bien mediante la plusvalía de su posterior venta o mediante su alquiler. 

Detrás de la narrativa tecnológica, la lógica sigue siendo la misma de siempre: extraer rentabilidad del suelo y la vivienda. La vivienda se presenta como oportunidad de inversión, no como bien social. Ninguna de las plataformas detalla qué porcentaje de sus proyectos se destina a vivienda asequible o habitual —frente a promociones de lujo o alquiler turístico— ni ha respondido a las preguntas de infoLibre sobre el impacto de su actividad en el precio de la vivienda.

Los directivos detrás de estos proyectos son en muchos casos viejos conocidos del negocio inmobiliario. Urbanitae ha incorporado a Javier Clemente, exdirectivo de Altamira, una empresa que gestionaba viviendas embargadas por los bancos, y a Sergio Arana, que pasó por Haya Real Estate y el fondo internacional Bain Capital. Wecity fue fundada por Rafael Merry del Val y José Navarro, antiguos responsables de la consultora inmobiliaria Savills, y este último acabó fichado como directivo por Merlin Properties, una de las mayores inmobiliarias del país. Aunque la tendencia parezca novedosa, quienes la impulsan llevan décadas sacando rentabilidad del ladrillo.

En la página de “oportunidades” de Wecity, cada proyecto se presenta con un plazo, una rentabilidad anual —que ronda el 11%— y un indicador de riesgo. Las ubicaciones se reparten por toda la geografía española e incluyen algunas promociones en Portugal. La lista está presidida por una cita de Andrew Carnegie, magnate metalúrgico estadounidense del siglo XIV: “El 90 % de los millonarios se vuelven dueños de bienes raíces”. El mensaje es claro: por solo 500  euros, cualquiera puede empezar a jugar en la gran liga del capital inmobiliario.

Una “democratización” que multiplica la especulación

Según explican a infoLibre desde el Observatorio de derechos sociales económicos y culturales (DESCA), estas plataformas no amplían el acceso a la vivienda, sino el acceso a la especulación: “El crowdfunding no es más que otra vuelta a lo de siempre: la vivienda como activo económico o de inversión en lugar de un bien social”. 

Igual que el coliving o el flexliving, otras tendencias recientes de nombre exótico que aparecen en el mercado inmobiliario, responde a la búsqueda del máximo beneficio por parte de los inversores, y no contribuye a mitigar el problema de los precios, sino más bien a agravarlo, señalan desde el Observatorio. 

Desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid señalan que estas plataformas “han convertido la vivienda en un producto financiero de fácil acceso, usando un marketing muy agresivo que ofrece rentabilidad rápida y aprovechando un vacío regulatorio que no exige medir ningún tipo de impacto social”.

En un contexto de salarios estancados e inflación, en el que la gente busca un refugio económico para sus ahorros, estas empresas venden la democratización de la inversión, pero “lo que hacen es agregar capital que compite con quienes necesitamos las casas para vivir”. Es, añaden, “la misma financiarización de la vivienda de siempre, ahora con una interfaz bonita y pagos con tarjeta”.

Según el sindicato, “cuando miles de pequeños ahorradores se coordinan para comprar, reformar y exprimir rentas, suben las expectativas del precio del suelo y del alquiler. El incentivo no es dar viviendas asequibles, sino maximizar el retorno y tener una salida rápida”. Esa lógica, dicen, empuja “compras al por mayor de edificios, reformas orientadas a alquileres de alta rotación —habitaciones o turísticos— y el desplazamiento de vecinas de toda la vida”.

El fenómeno no es marginal. Según la propia Urbanitae, más de 2.000 viviendas han sido financiadas ya mediante este sistema. Reental, por otro lado, asegura “beneficios casi inmediatos en un mercado regulado y seguro”, aunque la regulación, en su caso, no está muy clara. 

El vacío regulatorio

Las plataformas de crowdfunding Urbanitae y Wecity están inscritas en la Comisión Nacional de Mercados y Valores (CNMV) como “proveedores de servicios de financiación participativa”, lo que significa —como advierten en sus webs— que no tienen la condición de empresa de servicios de inversión, ni están adheridas a ningún fondo de garantía. Ni la CNMV ni el Banco de España supervisan las inversiones, que no están aseguradas: en caso de quiebra de un promotor la plataforma no se hace responsable de los fondos invertidos en sus proyectos. 

Más opaca aún es la situación de Reental, que opera mediante tokens inmobiliarios y paga los beneficios a través de una cartera de criptomonedas. Su marco legal depende de cómo se considere el token (valor financiero o no), lo que abre una zona gris regulatoria donde la vivienda se negocia como si fuera una criptomoneda.

‘Real estate’ para todos

Las plataformas defienden su papel como facilitadoras de la inversión inmobiliaria. Urbanitae afirma en sus materiales publicitarios que su objetivo es “permitir a cualquier persona participar en proyectos antes reservados a grandes inversores”, mientras Wecity asegura estar “comprometida con la transparencia, la seguridad y la rentabilidad” y se presenta como una forma de acceder “a las altas rentabilidades del mercado inmobiliario”.

Sin embargo, sus promesas de rentabilidad se alejan del debate sobre el derecho a la vivienda. Ninguna se plantea como herramienta para mitigar el problema habitacional, sino como vehículo para rentabilizarlo. La ausencia de enfoque social plantea interrogantes sobre el papel de las instituciones, pero ninguna Administración parece haber tomado cartas en el asunto. El Ministerio de Vivienda no ha respondido a las preguntas de infoLibre sobre el impacto de estas plataformas en el acceso a la vivienda y la posible necesidad de regular su actividad.