Viviendas alquiler

Causas, efectos y soluciones ante una burbuja del alquiler que avanza sin frenos

Imagen de un piso en alquiler.

El pasado 5 de julio, Madrid vivió la paralización de un desahucio en el barrio de Lavapiés. La amenaza de expulsión emana de la empresa Inversión en Proindivisos S.L., "sin otra justificación que el deseo de sus directivos de especular con las viviendas para aumentar sus ingresos", advertían entonces las organizaciones antidesahucios. Las mismas plataformas recuerdan además que la paralización es, en sentido estricto, un aplazamiento: el desahucio tan sólo "se ha retrasado al 31 de julio porque no había suficiente policía para desahuciar con la cantidad de vecinas y organizaciones sociales que bloqueaban la puerta".

En el Ensanche de Vallecas el escenario es similar. Vivenio, la socimi que ha adquirido más de un centenar de viviendas en uno de los bloques del barrio, ha comunicado subidas de en torno al 30% en el precio del alquiler. La misma empresa mantiene una táctica prácticamente idéntica en Rivas Vaciamadrid, donde los inquilinos de otro bloque de su propiedad han visto amenazada su estancia de forma inminente.

Lotta Tenhunen, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca y el Sindicato de Inquilinas de Vallecas, explica en declaraciones a infoLibre que el principal propósito de la socimi "no es proveer casas, ni siquiera vivir de las rentas que adquiere a través de arrendamiento", sino que su función última "es aumentar el capital invertido a toda costa". La activista también explica que dos representantes de Vivenio han entablado contacto con el sindicato, pero "por su postura nos consta que tienen poca voluntad de negociar colectivamente". Pese a este primer desencuentro, la portavoz reitera su disponibilidad para posibles negociaciones futuras. Vivenio ha respondido a la llamada de este diario pero ha optado por no posicionarse públicamente y centrar su actuación en el ámbito privado, mientras que Inversión en Proindivisos S.L. no ha contestado a nuestras preguntas.

La gran cantidad de factores comunes que sugiere la radiografía de la situación hace pensar que todos los casos beben de un fenómeno global, con causas y efectos claros, pero también soluciones garantistas. 

Legislación y privilegios fiscales

En una búsqueda de las causas que alimentan la burbuja del alquiler, resulta imposible no apelar al modelo económico. "El denominador común más estructural es el modelo económico de España, basado en la construcción y en un mercado inmobiliario muy poco regulado, o siempre a favor de los grandes capitales", sostiene Tenhunen, quien observa que "los desahucios que se produjeron masivamente a partir del desinfle de la burbuja hipotecario en 2008, tal vez se diferencian en aspectos de los desahucios silenciosos de los inquilinos desplazados, pero se trata del mismo problema". La legislación, añade, "simplemente no está a la altura".

Jaime Palomera, portavoz del Sindicat de Llogaters, explica en conversación telefónica con infoLibre que "la palanca de cambio es la legislación del 2012", cuando el Gobierno de Mariano Rajoy "cambia la fiscalidad de los fondos inversores", que pasan a estar "exentos de pagar el impuesto de sociedades", es decir, ganan una serie de "privilegios fiscales". Lo que hacen muchos de ellos entonces es crear socimis, es decir, "vehículos en los que las empresas inmobiliarias invierten para no tener que tributar". Esta situación provoca que "un gran número de fondos de inversión se beneficien de esta fiscalidad y lo que hace esto es distorsionar el mercado, porque crea una ventaja competitiva" respecto a los actores privados.

¿Por qué el Gobierno del PP concede estas ventajas a los fondos inversores? Sucede que entre 2008 y 2013 la demanda del alquiler "se empieza a duplicar" y con la crisis económica "mucha gente joven y de clase trabajadora que entra en el mercado de vivienda ya no compra, sino que alquila". "El Gobierno y los lobbies de la banca, viendo que el mercado del alquiler era el nuevo nicho de negocio, ceden todas las facilidades a los fondos para que puedan comprar grandes paquetes de vivienda, destinarlos al alquiler durante tres años y a cambio, obtener beneficios fiscales", argumenta Palomera.

En 2013, paralelamente, entra en vigor una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, de modo que el vínculo contractual pasa de tener una duración de cinco años a tres, "exactamente el periodo al que las socimis están obligadas a mantener el contrato de alquiler". Superado ese periodo, "pueden expulsar al inquilino y pueden vender el piso", porque para muchas socimis "el alquiler es un mercado temporal y su objetivo es volver a reactivar la burbuja de la hipoteca".

Efecto arrastre

Pero los fondos de inversión no son los únicos que están subiendo el precio de los alquileres. Los pequeños propietarios parecen haberse subido al carro de los precios al alza, de manera que sus inquilinos sufren también las consecuencias de una burbuja evidente. "Si en un barrio determinado hay fondos de inversión que compran viviendas para pisos turísticos o alquiler residencial mucho más caro, lo que hacen es generar un efecto alcista especulativo", señala Palomera. 

Es lo que denomina efecto arrastre. La estrategia de los fondos, señala el activista, "es empujar los precios al alza, romper el techo existente". Y lo hacen porque "es algo que el pequeño propietario no puede hacer". Los grandes propietarios "pueden permitirse tener el piso vacío para colocarlo a medio o largo plazo y además poner precios por encima de la media".

Tenhunen subraya que el hecho de que "entren millones de euros de capitales para invertir en este sector es el que hace que se cree una fuerte expectativa de beneficio y con ella un aumento de los precios". Este fenómeno, agrega, "lo lideran los grandes tenedores e inversores y se produce un seguidismo: el vecino que sube 300 euros el alquiler del antiguo piso de su abuela lo que hace es seguidismo, pero no tiene poder para marcar tendencias".

En este sentido, la activista insiste en "terminar con el mito del pequeño propietario". El arrendador no profesional, dice, aunque "puede beneficiarse de subidas de precio y de procesos de gentrificación, en un sentido general también es fácil que esos mismos procesos le impidan a sus hijos o nietos acceder a una vivienda digna". Tenhunen se inclina en este punto por "recuperar una idea marxista" al señalar que "como individuo le puede beneficiar que suba el precio de su segunda propiedad, pero como clase le perjudica porque él tendrá hijos, nietos, y a largo plazo otros actores en el mercado se van a beneficiar mucho más de las subidas".

Consecuencias: trabajadores pobres y desahucios invisibles

Una de las cuestiones más sangrantes para los inquilinos gira en torno al porcentaje de los ingresos destinado al alquiler. Un estudio reciente, elaborado por Alquiler Seguro, muestra que un tercio de inquilinos dedica un 40% de su renta a pagar el alquiler, pero además existen "desplazamientos y desahucios invisibles" –sin proceso judicial– y un "aumento de las demandas judiciales y lanzamientos por impago de alquiler".

Otra de las consecuencias, señala Tenhunen, es lo que se conoce como trabajadores pobres, es decir, "sueldos que apenas llegan para pagar las facturas porque están en el umbral establecido por las ayudas sociales". La subida de alquileres, dice, "agrava el fenómeno conocido como trampa de la pobreza, especialmente en familias monoparentales: los bajos sueldos desincentivan la búsqueda de trabajo y la subida de rentas hace que estas familias estén en constante peligro de desahucio incluso teniendo un empleo". Todo ello genera secuelas que se expresan en una realidad demoledora: "La dificultad de desarrollar un proyecto de vida y una posible vuelta al endeudamiento hipotecario masivo".

Vivienda pública 

La respuesta del Gobierno de Pedro Sánchez ante una situación insostenible ha cristalizado este jueves en el anuncio, por parte del Ministerio de Fomento, de impulsar un abanico de medidas que incluye la construcción de 20.000 viviendas que se destinarán a alquiler social, la ampliación de los contratos a cinco años o la puesta en marcha de incentivos fiscales a las rentas moderadas.

Luis Moya González, catedrático y experto urbanista, recuerda que "España tiene un 2% de viviendas de alquiler social, es decir, alquiler de la administración para la gente que no tiene medios y que no puede entrar al mercado libre". El problema, relata, es que "en este país se especula con el suelo y con la vivienda desde principios del siglo XX". Critica que "el gran negocio aquí es la construcción y los bienes inmuebles, que están sujetos a pocas reglas, lo que permite que el mercado libre especule". Frente a ello, "si la Administración se dedicara a hacer vivienda pública, sacarla en alquiler y gestionarla", el escenario mejoraría. 

Para Moya González, sería positivo que hubiera "un banco público, viviendas públicas, no de protección sino de promoción pública, una Administración que las organizara, controlara, gestionara y no vendiera". Todas las viviendas, añade, "que son más baratas porque es dinero público deben estar siempre disponibles para quien más lo necesita".

Palomera valora positivamente el anuncio del Gobierno de Pedro Sánchez, "porque hay un retraso histórico", pero admite que la inversión "sigue siendo pírrica". Ahora mismo, continúa, el gasto en vivienda del plan 2018-2022 es del 0,03% del PIB. "Era necesario aumentar el gasto pero es insuficiente, habría que subsanar y mejorar totalmente el plan de vivienda y lanzar una campaña ambiciosa y valiente de desarrollo de vivienda pública con mucho mayor gasto", reflexiona el activista.

Por otro lado, critica, "es también insuficiente y muy poco realista pensar que con hacer vivienda pública ahora solucionas el problema" porque se trata de "un problema actual y la vivienda pública tarda muchos años en construirse". Una vez construida, además, "tampoco es garantía de que bajarán los precios".

Regulación de precios y duración del contrato

Los socialistas "están planteando bonificar fiscalmente a quien esté por debajo de unos índices, premiar a quien no suba el precio", pero en un contexto de burbuja "les va a seguir saliendo rentable subirlos", opina Palomera. Por otro lado, se pregunta el activista, "¿es aceptable o ético bonificar aún más a los grandes propietarios que se benefician de la vivienda?". Lo razonable, argumenta, sería imponer un límite que no se base en congelar precios sino en modular las subidasEntra en juego en este punto la regulación de precios, pero no en forma de premio sino de penalización. "Es una manera de decirles a los propietarios que sí, que pueden decidir subir el precio, pero haciendo frente a penalizaciones", estima.

En cuanto a la duración de los contratos, los cinco años propuestos por el PSOE suponen una medida "insuficiente porque el inquilino también podrá ser expulsado", opina Palomera. Volver a la situación previa a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos es recuperar la ley de 1994, que "precarizó tanto los contratos de alquiler que cuando surgió la burbuja inmobiliaria mucha gente se pasó a la compra porque los alquileres generaban una total inseguridad". El activista plantea que, una vez el contrato llegue a su vencimiento, lo propio sería ver "si una de las dos partes quiere renegociar las condiciones, siempre en base a unos índices de precio, y si no hay interés siempre se renueva a no ser que haya necesidad del propietario". La ley, dice, "tiene que proteger al inquilino".

Por su parte, Tenhunen cree que "ninguna medida de forma aislada va a conseguir" revertir la situación. Por este motivo defiende la ley registrada por la PAH, que "propone una intervención integral en el ámbito hipotecario, en el de los alquileres –una mayor protección de los inquilinos, con contratos más largos–, la moratoria de desahucios y obligación de alquileres sociales en casas de los grandes tenedores". La plataforma también sugiere "la creación de un parque de vivienda público a través de la cesión de uso de las viviendas de los grandes tenedores, además de medidas contra la pobreza energética".

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