El mercado inmobiliario y el problema de la vivienda son dos conceptos muy diferentes. Dos caras de una misma moneda que atañe a algo tan básico y necesario como tener una casa, pero donde también prosperan negocios como el alquiler de oficinas, los centros de datos, las residencias..., que requieren de suelos, de obras y de grandes caseros. En el ámbito de la vivienda, mientras el ladrillo brilla al calor de la especulación, de la falta de oferta o de la necesidad de construir más casas, los precios de compra y alquiler cada vez se separan más de los presupuestos de los ciudadanos. Algo que ha creado una crisis que la coloca como el principal problema para la ciudadanía en las últimas encuestas del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). 

Los datos de las principales empresas del sector inmobiliario dan una pista del despegue del sector, que, sin embargo, no muestra síntomas de contención en los precios. En el caso de las promotoras y las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) que se dedican a adquirir, promover o rehabilitar inmuebles para su arrendamiento, el despegue de sus cuentas es llamativo. Entre las seis principales (Colonial, Merlín Properties, Metrovacesa, Neinor, Realia y Renta Corporation) firman unos beneficios de más de 980 millones de euros y, en conjunto, el resultado neto agregado supera los 1.440 millones, casi duplicando los resultados obtenidos en 2024, de en torno a 733 millones. 

Por otro lado, en el conjunto del sector había, al cierre del año pasado, 159 socimis en España, tras haberse incorporado 21 durante el ejercicio, según un informe de la consultora ArmanexT.

Las cifras marean y se concretan en productos como la vivienda, las oficinas, los centros de datos, las residencias, los centros comerciales, etc. Todo unido muestra un sector en auge a nivel macro, que contrasta con los precios a los que se enfrentan los ciudadanos cuando intentan comprar o alquilar una casa. El primer trimestre de 2026 cerró con un incremento trimestral del precio de la vivienda del 4,7% y uno interanual del 21,1%, según el portal inmobiliario Fotocasa. Con los alquileres, la dinámica se replica y, si se observa la serie en el Instituto Nacional de Estadística, entre enero de 2019 y diciembre de 2025, los precios habrían aumentado más de un 30% para los arrendatarios.

"La iniciativa privada no puede producir viviendas asequibles. No va a producir vivienda a 300 o a 700 euros porque a lo más que llegan los Planes Vive de colaboración público-privada es a precios de 1.200 euros, inasumibles para dos tercios de los trabajadores", apunta el arquitecto y profesor de urbanismo Gerardo Roger. La única forma de contrarrestar la concepción de la vivienda como negocio y como mercado es, insiste, crear modelos de gestión íntegramente pública. "Las empresas no son ONG y no pueden permitirse construir y recuperar a largo plazo la inversión, pero la Administración sí, porque ademas el suelo le cuesta cero. Por eso lo ideal sería que se creasen más modelos como Casa 47 a nivel autonómico y municipal, para crear bolsas de vivienda y gestionarlas", señala. "Porque además es una inversión que tiene retorno", concluye.

Colonial es la que más beneficios firmó el año pasado, con 344 millones, un 12% más que en 2024. La multinacional, que se fusionó con la francesa SFL, habría vendido edificios por valor de 300 millones de euros y su principal negocio es el alquiler de oficinas. Por su parte, Merlin Properties obtuvo un resultado neto de 786 millones de euros, un 176% más que los 284 millones de 2024 y un beneficio de 327 millones. Su fuerte son los centros de datos y, al igual que Colonial, apenas se dedican a la vivienda residencial. 

La compañía madrileña Metrovacesa es una de las principales promotoras de España. Obtuvo un beneficio neto de 56,9 millones de euros en 2025, una cifra que multiplica por más de tres las ganancias de 2024. Entregó 1.805 viviendas en 2025, con un precio medio de 374.000 euros, y poseía al cierre del año 3.917 en construcción. En sus propias cuentas detallan que adquirió suelos por valor de 60 millones de euros en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, cuatro de las plazas más caras de España en materia de vivienda.

Neinor es otro de los grandes nombres del sector que aportó en beneficios 122 millones de euros a los resultados del conjunto. Este importe aumentó en un 80% con respecto al año anterior gracias a la adquisición de uno de sus rivales, Aedas, lo que la convierte en la mayor promotora del país. Esta compañía de origen vasco cuenta con banco de suelo para construir 38.000 viviendas y el año pasado alcanzó preventas de más de 1.900 viviendas, con un precio medio de venta cercano a 340.000 euros por unidad, según sus propios datos.

Realia, la promotora inmobiliaria de FCC que también tiene una participación en Metrovacesa, ganó 129,4 millones de euros en 2025, un 74% más. Entre las circunstancias que la han ayudado a llegar a estas cifras está el incremento del precio de los alquileres, tanto de viviendas, como de oficinas. "La mejora de la actividad de patrimonio se explica por el alza del 3,8% en las rentas que cobra a sus inquilinos", señalaba un análisis de Europa Press.

Finalmente, Renta Corporation, con un beneficio en 2025 de 2,5 millones, es la única que ha visto menguar sus cifras en un 24,2% con respecto al ejercicio previo. Una merma que ellos achacan a un "mayor gasto impositivo". Aunque sus ingresos sí crecieron un 72%, hasta los 45,6 millones.

Si en algo suelen coincidir los expertos es en la necesidad de construir más vivienda. Las discrepancias suelen surgir al tratar de ponerle número a ese déficit o al trazar el papel que debe tener lo público en el control de los precios. Con todo, el ritmo de construcción ha crecido un 8% el año pasado si se observan los datos sobre visados de obra nueva que proporciona el Ministerio de Vivienda, pero nada se ha notado en los precios, que siguen al alza. También se puede apreciar en el gráfico la espectacular diferencia con los años previos a la burbuja, cuando los visados llegaron a superar los 800.000 anuales.

El despegue del sector no ha conseguido que la tensión en la demanda se alivie. Un reciente estudio de BBVA Research señala que la escasez de oferta "limitará las ventas y mantendrá la presión al alza sobre los precios", mientras que la demanda se mantendrá fuerte. "El precio de la vivienda crecerá con fuerza, con estimaciones de un repunte del 10,2% para 2026 y una posterior moderación hasta el 6,8% durante 2027", señalan los analistas de la entidad financiera.

En cuanto a su análisis sobre las empresas del sector, BBVA Research apuntaba que "la rentabilidad de las empresas españolas en 2024 continúa siendo inferior a la media europea". Esto se debe, explican, a que el tamaño medio de las empresas es más pequeño y hay un gran peso de las pymes en el sector. Estas son, en general, "más dependientes de la financiación y poseen menos recursos propios", lo que termina repercutiendo en la capacidad de ampliación del parque de viviendas.

Para Roger, la Administración pública debería ganar músculo con respecto a la iniciativa privada, de forma que al mercado llegue una oferta suficiente de casas públicas a precio asequible que pueda torcer las dinámicas del mercado. Para él, lo público y lo privado no son excluyentes, pero un mayor equilibrio sería la clave para calmar el comportamiento de los precios y el malestar social. "Si renunciamos a la promoción pública y nos movemos solo con musculatura privada, pues tendremos que terminar ayudando con subvenciones a los inquilinos. Y eso sí que es a fondo perdido", concluye el urbanista.

El Gobierno del presidente argentino Javier Milei ratificó este miércoles que enviará al Congreso modificaciones a las leyes que prohíben la venta de tierras incendiadas para evitar la especulación inmobiliaria, y que limitan la compra de tierras por parte de extranjeros, como parte de un paquete de normas "dedicado a fortalecer la propiedad privada".

Una de las normativas que el Ejecutivo buscará reformar es la Ley de Manejo del Fuego, que desde su modificación en 2020 impide realizar emprendimientos inmobiliarios, actividades agropecuarias intensivas o modificaciones en el uso de tierras incendiadas.

Esta modificación se produce en el contexto de incendios forestales frecuentes, que cada verano azotan la Patagonia argentina y otras regiones del país y que afectaron, desde mediados del pasado diciembre, a unas 64.000 hectáreas de tierra, según las estimaciones de Greenpeace.

El Gobierno también impulsará cambios en la norma conocida como ley de tierras rurales, que limita la compra de territorios por parte de extranjeros al 15% del total nacional, provincial o departamental y prohíbe la venta de zonas estratégicas con recursos hídricos o fronterizos.

Asimismo, la norma establece que ninguna nacionalidad específica puede superar el 30% del territorio permitido para la venta y que un mismo titular extranjero puede poseer un máximo de mil hectáreas en la zona de mayor actividad agropecuaria del país. "Inversiones como el petroleo, la minería o el agro requieren la compra de terrenos grandes para llevarse adelante. No podemos permitir que estas no se realicen por un mero capricho ideológico", dijo en conferencia de prensa el jefe de Gabinete de Ministros, Manuel Adorni, y aseguró que "hoy los empresarios más importantes del mundo miran a la Argentina como una oportunidad histórica de inversión".

Adorni anunció a su vez que el Ejecutivo intentará impulsar una modificación al régimen de expropiaciones, que limite a casos excepcionales la aplicación del concepto de 'utilidad pública' y que aumente la indemnización percibida por los expropiados. "El Estado no puede definir de la noche a la mañana que lo tuyo es del Estado por un capricho del gobernante de turno", argumentó Adorni.

Finalmente, el jefe de Gabinete reafirmó el compromiso del Gobierno de avanzar con la aprobación de la modificación de la ley de glaciares —que otorga a las provincias la potestad de permitir la actividad minera en las zonas periglaciales— en la Cámara de Diputados, tras la luz verde obtenida en el Senado el pasado febrero.

La iniciativa ha despertado el rechazo de ciudadanos, organizaciones ecologistas y diputados opositores, quienes solicitaron una audiencia pública que comenzó este miércoles y contará con la exposición de 400 personas —entre expertos, ambientalistas y ciudadanos de a pie—, mientras otras miles anticiparon que presentarán escritos y vídeos.

Este miércoles comenzó el proceso judicial entre el Sindicato de Inquilinas de Madrid y la inmobiliaria Alquiler Seguro. La demanda, interpuesta en 2024 por los inquilinos organizados en torno a la agrupación, acusa a la empresa de cobrar “honorarios encubiertos” y de retener “de forma irregular el depósito de la fianza de los alquileres”. Azael Babiano, abogado de la acusación, explicó a la salida de los juzgados que, tras la audiencia previa de hoy, la primera vista se ha fijado para febrero de 2028. “A los inquilinos que estaban pagando estas cláusulas les hemos dicho que dejaran de hacerlo porque son abusivas”, explican desde la agrupación sindical. Pese a que el juicio se dilatará otros dos años, este es un capítulo más en la batalla que muchos arrendatarios libran contra los sobrecostes que imponen ciertas agencias de alquiler de vivienda. 

El caso más llamativo son los honorarios de agencia, una tasa que se declaró ilegal en 2023, cuando entró en vigor la ley de vivienda. Desde ese momento, la normativa entiende que estas empresas ofrecen un servicio a los caseros y, por tanto, el inquilino no es quien debe abonarla. “Después de tres años seguimos viendo muchos casos de personas a las que se les demandan gastos de agencia”, señalaba a infoLibre el portavoz del Sindicato de Inquilinas madrileño, Pablo Pérez. La “asimetría” de poder y “la urgencia del mercado”, explicaba, terminan por obligar a la gente a aceptar “condiciones abusivas o ilegales” si quieren tener un techo. En el caso de esta demanda, el sindicato afirma en su nota que “Alquiler Seguro camufla esta práctica bajo el sobrenombre de ‘servicio de atención al inquilino’, un servicio inventado que los inquilinos no reciben, no firman y del que no pueden desistir”.

La empresa tiene dos frentes abiertos: por un lado, una investigación que lleva a cabo el Ministerio de Consumo por prácticas ilegales; por otro, la denuncia del Sindicato de Inquilinas de Madrid, que este miércoles ha llegado a los juzgados de Plaza Castilla. "No lo decimos únicamente nosotras. Tras la presión que hemos realizado, el Ministerio de Consumo anunció la apertura de un expediente sancionador que ha derivado en una multa de 3,6 millones de euros por esas mismas prácticas abusivas", explica Rufina Parra, una de las afectadas y portavoz de los inquilinos. 

La agrupación sindical señala que la documentación aportada durante el procedimiento investigador “proveniente de varias afiliadas al sindicato”, demostraría que la inmobiliaria “exige en concepto de ‘garantía adicional’ unas cantidades que en ningún caso protegían al casero, sino con las que se quedaba la propia empresa”, apunta en una nota de prensa. “Alquiler Seguro obliga a contratar el seguro de hogar y los suministros con empresas pertenecientes a su mismo grupo empresarial, propietario también del teórico seguro de impago”, añaden. Además de estos dos puntos, también denuncian un presunto delito contra la protección de datos, al “obligar” a ceder sus datos a las dos partes implicadas en los contratos de alquiler.

La demanda comenzó su recorrido hace dos años y para sustentarla, el sindicato enumera diversas prácticas de dudosa legalidad: “Solicitan una cantidad de 200 euros por reservar un piso y puedes acabar perdiéndolos si al final no eres el inquilino elegido. Hay una letra aún más pequeña en la que se indica que, si pagas ocho euros, te aseguran la devolución de la reserva”. En otros casos hablan de exigencias como revisar “los últimos tres meses de movimientos bancarios” o exigir "un pago de 180 euros" por un estudio de solvencia cuando haya un cambio de nombres de las personas que habitan la vivienda.

La sanción del Ministerio de Consumo tenía también como objetivo poner el foco en una práctica que no se limita solo a una compañía. "Es un mensaje a otras empresas", señalaba el ministro Pablo Bustinduy tras anunciar la apertura de expediente. Su intención, apuntaba, era "enviar un mensaje a las empresas que están incurriendo en este tipo de prácticas, especialmente en materia de vivienda". Por su parte, Alquiler Seguro sostenía en una nota de prensa que cumplía con la ley y que "todos los servicios de la compañía son públicos, transparentes y voluntarios".

Estas tasas abusivas son, para los colectivos de vivienda y las asociaciones de consumidores, el gran elefante en la habitación. Facua ha denunciado en varias ocasiones y el propio sindicato ha mediado en reclamaciones que no llegaron finalmente a los tribunales. "Los tiempos de la justicia son lentos", apuntó Babiano a la salida de los juzgados, quien también se mostró optimista sobre el desenlace de la sentencia. "El resumen de los hechos controvertidos por parte de la magistrada transmite bastante bien lo que estamos denunciando", concluyó.

Pero también hay sobrecostes abusivos que van más allá de este caso concreto: seguros de impago que debería abonar el casero, pero repercuten en el inquilino; cobros por visitar una vivienda que ni siquiera sabes si vas a alquilar; o gastos indebidos de comunidad y basuras son algunos ejemplos habituales que denuncian quienes buscan piso en la vorágine del mercado inmobiliario. 

Además, un estudio del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA, por sus siglas en catalán) titulado El impacto de las inmobiliarias en el mercado del alquiler constata que estas prácticas han aumentado en los últimos años. En el caso de Madrid, entre quienes llevan más de 5 años en la misma vivienda, un 29,8% afirma haber pagado honorarios a la inmobiliaria. Entre personas que llevan menos de cinco años, ese porcentaje se dispara al 62%. El informe también constata que las agencias gestionan una parte cada vez mayor de las viviendas en alquiler; en concreto, median en el 34% de las operaciones en Madrid y en el 74,8% en Barcelona.

El informe de IDRA coincide con la sensación de los sindicatos de inquilinas. "Los honorarios de las inmobiliarias suelen calcularse en base al precio del alquiler, y todo parece indicar que en una parte significativa se sigue repercutiendo al inquilino y no a quien contrata el servicio de gestión, a pesar de que contraviene la Ley de Vivienda de 2023", concluyen.

Los sindicatos advierten que la persistencia de esta práctica se alimenta de la presión por conseguir un piso y de la altísima demanda. Ambas hacen que muchas personas terminen pagando estas tasas ilegales, aun sabiendo que tienen derecho a negarse, para conseguir un techo. Un dato que ayuda a ponderar la velocidad del mercado del alquiler es que el 15% de las viviendas que se anunciaron en el portal Idealista tardaron menos de 24 horas en encontrar un inquilino. En Barcelona y Girona ese porcentaje se elevó hasta el 36% y en Madrid se quedó en un 11%.

En cuanto a los precios, este miércoles un informe de UGT apuntaba que las mensualidades del alquiler cada vez se llevan un bocado mayor de los salarios. Constata, en base a 4.300 entrevistas, que casi el 40% de los inquilinos destina más del 40% del salario al pago y que un 31% se había mudado de piso cinco veces o más. "El alquiler es insostenible", remataba el estudio. Y más aún, si se le suman costes extra.

"Hay una generación que no está pudiendo reunir patrimonio por la vivienda y eso redundará en desigualdad de oportunidades en el futuro", explicaba el sociólogo Jorge Galindo en una entrevista con infoLibre. El problema de la vivienda tiene en su epicentro a los jóvenes que, pagando alquileres altísimos, no pueden reunir dinero para la entrada de una hipoteca, pero los datos también apuntan a que sus ascendientes —ya sean madres, padres o familiares en general— cada vez juegan un papel más determinante a la hora de amortiguar esta crisis. Además, estas familias que prestan dinero o legan una casa a sus descendientes no son necesariamente ricas y muchas de ellas se ven arrastradas a un sobresfuerzo económico.

Tal es el peso del patrimonio familiar en el acceso a la vivienda que hasta se ha acuñado un término para referirse al momento en el que las generaciones más jóvenes (que viven de alquiler) hereden las casas en propiedad de sus ascendientes: "la gran herencia". Pero muchos expertos coinciden en que una vivienda en propiedad tampoco sirve como salvoconducto en esta crisis inmobiliaria.

"Cuando decimos que se está rompiendo la sociedad de propietarios, estamos señalando que los mecanismos de incorporación a la propiedad están fallando", explica Marta Ill, profesora de la Universitat Oberta de Catalunya e investigadora en el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA). Y aquí, explica, hay que separar a los multipropietarios de aquellas personas que solo poseen la vivienda en la que habitan. "Para esas personas que solo poseen su casa en propiedad, el hecho de que sus viviendas ahora valgan mucho más que cuando las compraron no les soluciona nada. Tú no puedes vender la casa en la que vives para que tu hijo acceda a una". Quienes sí sacan partido de este mercado, insiste, son quienes tienen propiedades sobrantes. "A las personas que tienen que arriesgar su propia vivienda para ayudar a sus hijos a acceder a una no les hace tanta ilusión que la vivienda cueste cada vez más dinero", concluye. Y si además tienen que ayudar a sus hijos, la crisis inmobiliaria también les alcanza.

El Consejo de la Juventud de España (CJE) advertía este mes de febrero que solo el 15% de las personas menores de 29 años vivían fuera del hogar familiar en la segunda mitad de 2025, el peor dato en ese periodo desde 2006. “El coste mediano del alquiler roza los 1.080 euros mensuales, obligando a dedicar más del 90% del salario si se pretende vivir en solitario”, señala un estudio del Observatorio de Emancipación del CJE. Los sueldos no bastan.

El importe desbocado de los alquileres se come las rentas de los jóvenes y esto también tiene efecto en la composición de su futuro patrimonio porque impide ahorrar y les condena a permanecer en un mercado del alquiler desbocado e inestable. Pero además, hay datos que señalan que esta espiral involucra también al resto de generaciones. Las donaciones entre padres e hijos se han disparado un 13% en 2025, hasta las 225.317 operaciones. Es una cifra récord en la serie que ofrece el Consejo General del Notariado. La portavoz de la entidad, María Teresa Barea, señalaba entonces que muchas de estas donaciones eran de dinero líquido y el perfil de quienes lo recibieron era una persona joven, de hasta 35 años, que recibía cantidades entre 15.000 y 40.000 euros de sus ascendientes. No se trata de altísimas cantidades, lo que señala que el grueso de las donaciones procede de familias de clase media, corroboraba Barea.

Este organismo también señala que a lo largo de 2025 solo una de cada diez compraventas de vivienda (9,6%) correspondieron a jóvenes de entre 18 y 30 años. El grueso de las compras correspondió al corte de edad entre 41 y 50 años, que realizaron el 26,5% de las operaciones. Pero hay un dato más demoledor: a los 36 años, el porcentaje de vivienda en propiedad para la generación nacida entre 1966 y 1975 (51 a 60 años) superaba el 70%. Ese porcentaje se desploma hasta el 45% cuando se miran los datos de la generación nacida entre 1986 y 1995, según el Banco de España.

"En las generaciones anteriores, el acceso a la vivienda giraba en torno a la estabilidad de su trayectoria laboral. Eso era lo que condicionaba tus posibilidades", explica Miguel Artola, profesor de la Universidad Carlos III de Madrid. "Antes la gente también recibía herencias; lo que ocurre ahora es que el precio de la vivienda es cada vez más elevado, los salarios tienden a crecer poco y, por lo tanto, ese componente de herencia era proporcionalmente menos importante de lo que es hoy", explica. Es decir, ante la impotencia de los salarios, se utiliza la renta familiar para tapar esa brecha creciente cuando es posible. Y así, la onda expansiva de la crisis de vivienda salta de una generación a otra.

Un estudio conjunto de Fedea —Fundación de Estudios de Economía Aplicada— y Mapfre con datos de 2022 señala que las transferencias internas entre miembros de un mismo hogar alcanzan los 130.000 millones de euros anuales y "fluyen desde los adultos y los seniors hacia niños y jóvenes para financiar su consumo hasta su incorporación plena al mercado laboral", recoge el informe. De ese total, 103.000 millones proceden del grupo de 30 a 54 años y cerca de 27.000 millones del colectivo de 55 o más. Además, cuando se observa la edad hasta la que se producen estas transferencias, el análisis de Fedea apunta que en España no dejamos de recibir dinero hasta los 30 años, un dato que casa con la cifra de emancipación nacional: 30 años, frente a los 26 de media de la Unión Europea.

Con unos precios de vivienda que han firmado la tasa de crecimiento más alta desde 2007 —un incremento del 12,7% en 2025—, la relevancia de estas transferencias gana peso, sobre todo cuando se requiere una entrada para comprar una casa en un contexto económico adverso para el ahorro.

Las donaciones, préstamos o cesiones de viviendas de quienes tienen capacidad para hacerlo hacia sus descendientes son salvavidas para algunos, pero cuando la familia no tiene capacidad económica y tampoco hay una vivienda que heredar, la brecha de desigualdad se reproduce más allá del ámbito inmobiliario.

Lo explica el economista Javier Soria, director de Laboratorio de Oportunidades y doctorando en Paris School of Economics. "Ahora, cuando los precios están más desbocados, las donaciones se vuelven un vector de desigualdad más importante de lo que son en tiempos normales, porque sabemos que hay muchos jóvenes que sí podrían pagar una hipoteca, pero no pueden ahorrar para una entrada", explica. Y aquí el factor de renta familiar es clave "porque una donación te soluciona eso", concluye. Si no dispones de ella, solo queda el alquiler.

"Lo que muestran los datos es que aquellos que han recibido una donación han accedido a una vivienda mejor y, además, se han endeudado menos. Eso cambia el patrón de acumulación de riqueza porque te permite comprar más joven, terminar antes de pagar y, además, tener una vivienda mejor", señala Soria. Si en vez de una donación, lo que se recibe es una herencia, esta suele llegar mucho más tarde, pero "la verdadera brecha que va a crecer en los próximos años es la de quienes no tienen ninguna de estas posibilidades", concluye. Otro economista, Iván Auciello, coincide en el análisis: "Quienes tengan estas facilidades o este apoyo económico tendrán más capacidad para generar ahorro porque en esos casos se elimina un gran factor de gasto como es el alquiler".

Incluso el Banco de España ha llegado a advertir que los límites de esta crisis de vivienda pueden derivar en un problema mucho más grande. “Los desequilibrios en el mercado de la vivienda, que aún están lejos de reducirse de forma significativa a corto plazo, tienen la capacidad de convertirse en un evidente cuello de botella para la economía española”, advertía el organismo en su último informe anual, relativo a 2024. En su análisis señalaban que las ratios de esfuerzo por el mercado inmobiliario de quienes menos ganaban se estaban ampliando y amenazaba también con afectar los datos de demanda interna de los hogares, uno de los motores de crecimiento económico en 2025.

El augurio de desigualdad al que alude el sociólogo Jorge Galindo y con el que comienza este artículo es, también para los economistas, una senda por la que, si nada cambia, seguimos avanzando. "A medio plazo, lo que veremos es un crecimiento de la población inquilina sobre todo entre quienes ya vienen de familias inquilinas", concluye Marta Ill.

Los centros sociales okupados y autogestionados (CSOA) son espacios ciudadanos que surgen en los noventa como una forma de dar un nuevo uso a lugares abandonados y que hoy ofrecen actividades variopintas. Se puede acudir a un taller de bicicletas, a clases particulares gratuitas, a recibir asesoramiento en materia de vivienda, a conciertos, a exposiciones de arte urbano o a eventos culturales. En ellos se habla de ecología, desigualdad, feminismo, modelos de ciudad, de trabajo... con un enfoque político de lo cotidiano. Pero también con un punto polémico: suelen ocupar espacios que, si bien estaban en desuso, no son de su propiedad. Esto los convierte en centros de protesta contra el sistema, su principio esencial, pero los vuelve también vulnerables a la hora de mantener su actividad. Tampoco son siempre un oasis de acuerdos asamblearios y luchas por la justicia social, pero cargan con un matiz negativo que no agota su definición.

La agenda de actividades depende del espacio y de quienes participen en él. Suelen describirse con un matiz underground, porque en muchos casos se ubican en edificios abandonados que se han okupado y rehabilitado a medias para prestar servicio o tejer una red vecinal. Muchas sedes eran (y aún son) ruinas de la burbuja inmobiliaria, locales que quedaron atrapados en la onda expansiva que dejó la crisis de 2007 y que nadie reclamó en aquel mar de quiebras y desahucios. Pero eso ha cambiado. Ahora, al calor de la fiebre inmobiliaria y de la crisis de la vivienda, los edificios abandonados se transforman en potenciales fuentes de rentabilidad y de poco sirve apelar a su función como espacio de socialización frente a una rentabilidad inmobiliaria desenfrenada.

El espacio EKO, un espacio autogestionado en el barrio de Carabanchel (Madrid) con 14 años de recorrido, lleva tiempo denunciando las presiones que reciben para abandonar el edificio en el que desarrollan su actividad. Dos de sus miembros cuentan a infoLibre que la presencia de una empresa de desokupación y la presión policial arreció durante un tiempo, después de que un fondo de inversión comprase el edificio. "En agosto de 2025 vinieron a las cinco de la mañana varios desocupas y antes de que aparecieran estas personas, pasó un coche de policía por allí poniendo un sonido de "tic, tac" por el altavoz", relatan.

Durante más de una década el espacio de EKO estuvo dentro de un concurso de acreedores y terminó en manos de una sociedad inmobiliaria llamada Midtown Capital Partners en 2024. "Denunciamos públicamente el inicio de un proceso de intimidación y amenaza de desalojo por parte del fondo Midtown Capital Partners", relataban en septiembre a través de su página web. "Claro que la especulación se nota en la presión que reciben los centros sociales", confirman desde la Asamblea Popular de Carabanchel, otro espacio social conectado con este CSOA.

"Compran barato para maximizar beneficios y, antes de iniciar procesos judiciales largos, inician una escalada de intimidación, presión, amenazas, coacción y violencia contra las personas que habitan el espacio para intentar recuperar el edificio de manera rápida y efectiva aunque ilegal", protestaban desde EKO.

Pero la comunidad en torno al CSOA consiguió frenar el proceso de acoso. "El barrio respondió muy bien; como estábamos en la puerta todo el día, mucha gente se pasaba un rato o nos traía comida y también vinieron desde otros colectivos como las asociaciones de vecinos", cuentan. Desde esa primera intentona han tenido algún incidente más. Este mismo miércoles "a eso de la 1:30 de la madrugada han intentado entrar varias personas con una supuesta abogada", relatan. "Había varias personas en el centro y apareció después la Policía, por lo que el incidente no fue a más", explican, aunque la sensación de incomodidad sí ha aumentado en este tiempo. "Tenemos la sensación de estar en alerta todo el tiempo", concluyen.

Colectivos como La Atalaya, que estaba en el barrio madrileño de Vallecas, también llevaban más de una década de actividad, aunque terminaron siendo desahuciados. Su sede, un instituto abandonado que pasó a ser propiedad del IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid), fue desalojada por la Policía Nacional en 2024 sin ninguna notificación previa, según expone el grupo en sus redes.

No es un fenómeno exclusivo de Madrid y en la lista hay nombres que se hicieron famosos. Minuesa, La Quimera, La Rosa, el Patio Maravillas, EKO, La Ingobernable y La Gatoteca, en Madrid; Can Vies, El Palomar de San Andreu, Can Masdeu o La Ruïna, en Barcelona; Malatesta o La Huelga, en Sevilla; Escarnio e Maldizer, en Santiago de Compostela. Muchas han sido clausuradas y otras aún continúan. Algunas ciudades, como Berlín, presumen de este tipo de iniciativas y Madrid incluso llegó a ceder espacios en régimen de alquiler a colectivos como la Eskalera Karakola, pero su realidad actual parece otra.

Hay un rosario de ejemplos y no todos se ciñen a Madrid. En junio de 2014 la Policía desalojaba en Oviedo el centro social autogestionado de nombre La Madreña. Era un antiguo edificio de la Consejería de Salud del Principado de Asturias que pasó a manos de una constructora y había quedado en letargo, como todo el sector de la construcción tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007. En 2011, al hilo de la euforia del movimiento social 15M, pasó a convertirse en un edificio okupado en el que vecinos y estudiantes de las cercanas facultades realizaban actividades. Pero esta iniciativa popular desapareció apenas tres años después con una sorprendente protesta social en la vetusta ciudad asturiana. Hoy es un bloque de pisos blanco y negro. 

Los CSOA proliferaron con el movimiento ciudadano 15M en solares o edificios vacíos que habían quedado varados en embargos, expropiaciones, concursos de acreedores o simplemente en manos de empresas que no podían permitirse hacer nada con ellos. Suelos sin calificación adecuada y un sector paralizado hicieron que nadie se ocupase de esos espacios. Sin embargo, hoy, en 2026, un suelo urbano es un diamante en bruto y la materia prima más cotizada de las constructoras.

El déficit de 700.000 viviendas en España que cifra el Banco de España, el encarecimiento de la vivienda y las altas rentabilidades del sector hacen que estos espacios vuelvan a ser muy codiciados. Por ejemplo, el precio de los suelos en los municipios de más de 50.000 habitantes subió en 2025 un 15,9% interanual, según las estadísticas de suelo urbano del Gobierno. En Madrid el metro cuadrado se situó en el tercer trimestre en los 415 euros de media, la comunidad más cara según la serie del Ministerio de Vivienda.

En 2019 también se hizo efectivo el desalojo de La Ingobernable, situada en un edificio del Paseo del Prado. El local, cedido a la fundación privada Ambasz, permanecía vacío cuando se okupó, lo que no evitó que el CSOA fuese desalojado. Tres años más tarde, esa ejecución terminó siendo declarada ilegal por el Tribunal Supremo.

Precisamente es en la capital donde se acelera el desmantelamiento de estos proyectos autogestionados, cumpliendo con una promesa que el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, anunciaba en 2024: "Tolerancia cero con la okupación". Desde entonces , el cierre de espacios de este tipo ronda la decena.

Desde un punto de vista estrictamente legal, poco pueden hacer para mantener su actividad, ya que los desalojos suelen contar con órdenes judiciales. Ni pagan alquiler, ni el espacio es suyo. Sin embargo, la crisis en torno a la vivienda y la permeabilidad de los movimientos sociales que defienden el derecho a la vivienda y los espacios comunes, han amplificado la importancia de estos espacios de socialización. Y es que hay una corriente de pensamiento que ve en la okupación una forma de resistencia a la gentrificación y una lucha de clases moderna. Como un espacio al que acudir cuando los resortes sociales no llegan.

En un ensayo reciente titulado Generación Inquilina (Capitán Swing, 2026), el sociólogo del CSIC Javier Gil afirma que "la ciudad ya no se diseña para compartirla, sino para monetizarla" y critica un proceso de atomización que se agudiza por una crisis inmobiliaria que no permite a los ciudadanos asentarse en un lugar, hacer comunidad. En este punto confluye una teoría social que, al calor de la crisis inmobiliaria, habla de una lucha de clases moderna en la que "se disputa el derecho a permanecer, a habitar, a decidir qué se hace en el territorio y con los recursos", concluye el sociólogo. 

El movimiento okupa tiene una historia más larga y bebe de culturas como los punks o los movimientos anarquistas. En noviembre de 1985, un artículo de El País describía el fenómeno, novedoso en ese momento, sin encontrar un adjetivo claro para definirlo: lo llamaban "ocupar viviendas vacías por el procedimiento de la patada a la puerta". Se les describía como jóvenes entre 18 y 23 años y no acertaba el cronista a ligarles a un grupo o filiación política concreta. Sí contaba que quienes habían okupado un edificio en Barcelona habían terminado detenidos. Y es que, este colectivo arrastra también desde sus inicios un sambenito ligado a la delincuencia que tratan de quitarse de encima.

En el contexto actual, en plena crisis habitacional, es una lectura que se ha ido relativizando. Movimientos ciudadanos como el "Nos quedamos", que promueven los sindicatos de inquilinos para responder a la especulación inmobiliaria, o el propio escudo social que el Gobierno sostuvo desde la pandemia hasta este año para suspender el desahucio de personas vulnerables que no podían hacer frente al pago del alquiler, han abierto muchos matices en el debate.

Alexander Vasudevan, profesor de Geografía Humana de la Universidad de Oxford, desliza esta idea en su libro La ciudad autónoma: una historia de la okupación urbana (Alianza, 2017). En él habla de formas alternativas de convivencia y de reivindicar la ciudad en una época de crisis habitacional. En una entrevista con el diario Público, el profesor hacía referencia a un proceso de relectura de la okupación: "El mito está cambiando porque la crisis mundial de la vivienda está afectando sobre todo a la gente joven. Hijos de familias de clase media cuyos padres pudieron comprarse una casa. Pero el sistema ya no funciona para ellos y ni siquiera sus padres pueden ayudarles a comprar", señalaba.

"Tenemos despensa solidaria, un grupo artístico que se llama La Silla, un gimnasio popular, yoga, tres grupos de consumo, taller de autodefensa laboral, acogemos a la Asamblea Popular de Carabanchel, taller de bicis, teatro...". Y la lista que enumeran desde EKO sigue varios minutos de conversación. En estos 14 años, explican, las actividades han cambiado mucho en función de sus miembros y de unos intereses que, para ellos, siempre deben ser "asamblearios y comunitarios".

Una vivienda pública a precios asequibles es la esperanza para muchas personas que ven cómo el alquiler empieza a quedar fuera de sus posibilidades. El Banco de España recomienda destinar un máximo del 30% de los ingresos al alquiler para evitar el sobresfuerzo financiero. Por ejemplo, si tomamos el salario mínimo interprofesional (SMI) de 2025, de 1.381 euros al mes en doce pagas, el alquiler ideal sería de unos 414 euros al mes. Una quimera en la mayor parte del territorio español. Si hacemos la cuenta para un salario de 1.500 euros, la renta que nos podríamos permitir de forma desahogada es de 450 euros. Otra quimera en el mercado libre.

José Alcaide (35 años) es funcionario y buscaba piso junto a su pareja en Madrid. Con unos sueldos de unos 1.400 y 1.200 euros, respectivamente, pensaron que serían buenos candidatos para una vivienda protegida del Plan Vive de Madrid. Vieron en uno de los anuncios “pisos hasta 980 euros” y decidieron solicitar uno, ya que con esa cantidad no estarían muy por encima del 35% del salario de ambos. Aquí empezaron las sorpresas. “Pedimos en San Sebastián de los Reyes y quiero hacer hincapié en que la oferta ponía ‘hasta 980’. Me asignan el piso a las dos semanas, enviamos los documentos, los validan en la plataforma y antes de firmar me sale un precio de 1.200 euros”, explica. Pensando que era un error, deciden llamar y le confirman que, efectivamente, el precio final del piso es ese, con plaza de garaje, comunidad e IBI. “Era un piso sin equipar, así que a los 1.200 euros del alquiler teníamos que sumar los muebles y algunos electrodomésticos. También nos obligaban a tener dos plazas de garaje que no necesitamos y menos en una zona donde se puede aparcar en la calle”, sentencia en una conversación con infoLibre. Al final renunciaron al piso porque “no es una vivienda protegida”, concluye. 

El Plan Vive de la Comunidad de Madrid nació en 2019 con la intención de colocar en el mercado 25.000 viviendas con precios entre 300 y 600 euros, pero la realidad parece estar siendo otra. Al cierre del año pasado, la comunidad había entregado 5.175 y la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) ha recogido un rosario de quejas y malestares. Muchas de ellas tienen que ver con los precios y fallan al tratar de solucionar el principal problema que deberían corregir: el precio. 

“El descontento más extendido se centra en que los costes finales convierten a estas viviendas en inasequibles para muchos perfiles”, señalan desde el colectivo vecinal. Así lo atestigua también María López (32 años). Cuenta que trabaja en el ámbito de la sanidad desde hace seis años y que tampoco ha conseguido entrar en el mercado protegido madrileño: “Es imposible pagar 900 euros por una vivienda cuando gano 1.100 euros. Esto no es vivienda asequible”, reclama. 

El programa se describe en la propia web institucional de la región como “una de las apuestas del Gobierno de la Comunidad de Madrid para aumentar la oferta de viviendas en la región, poniendo suelo público propiedad de la Administración a disposición del mercado”. Lo hacen en colaboración público-privada con empresas como Avalon (perteneciente al fondo norteamericano Ares Management), Aedas Homes o Sogeviso (de la firma OCM Redes Holdco, con sede en Luxemburgo). Pero cada vez más voces reclaman que se están quedando fuera, pese a tener un trabajo y un salario que es estable, aunque insuficiente, ante el incremento sostenido de precios. 

“Actualmente pago un alquiler que es igual al que me ofrecía el Plan Vive, y lo hago sin problema. Vivo con mi esposa y mis tres hijos, y no estoy buscando independizarme ni acceder a una vivienda por capricho: en octubre de 2026 tengo que dejar mi casa actual y estoy buscando una alternativa estable y razonable para mi familia”, explica Vicente Raposo, a quien le denegaron el piso, gestionado por Avalon, porque su renta no era suficiente. Explica a infoLibre que su esposa es propietaria de un negocio y él cuenta con un salario. “¿Qué clase de plan de vivienda es este que deja fuera a familias trabajadoras que ya están pagando alquileres equivalentes a los que ellos ofertan? ¿Para quién están pensados estos pisos? ¿Para quienes ya tienen una situación económica cómoda?”, lamenta. “Esto no es vivienda asequible, es negocio con sello institucional”, concluye. Tras reclamar y presentar documentos que avalaban sus ingresos tampoco recibieron ofertas alternativas y siguen buscando. 

La propia presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, señaló en alguna ocasión que estas casas estaban destinadas a jóvenes y no eran “vivienda social”, pero los estándares de ingresos están dejando fuera también a sus supuestos destinatarios. De hecho, unos datos obtenidos este año por la Cadena Ser a través del portal de transparencia de la Comunidad de Madrid señalan que 242 viviendas del Plan Vive estaban vacías, de un total de 5.175 terminadas a 9 de enero de 2025. Algunas, incluso, llegaron a estar anunciadas en portales inmobiliarios como Idealista. 

En los datos de conjunto que ofrece la FRAVM (hasta abril de 2025), se certifican 157.641 solicitudes, con un 28,2% de rechazos y desistimientos. Además, señalan que un 67,8% de los solicitantes permanecían en lista de espera. Desde la agrupación vecinal piden un portal que unifique todas las solicitudes, en vez de que cada empresa concesionaria gestione sus inmuebles, de forma que exista un mayor control administrativo durante el tiempo que la gestionan. En Madrid, las parcelas del Plan Vive tienen una concesión demanial por periodos temporales que van desde los 60 a los 75 años, de forma que durante ese tiempo las empresas concesionarias edifican el inmueble y lo explotan en régimen de alquiler asequible.

Ni José Alcaide, ni María López, ni Vicente Raposo, consiguieron al final un hueco en el Plan Vive madrileño. Tampoco Nazaret Suárez, que junto a su marido, que sufre una minusvalía, buscaba un bajo adaptado que nunca llegó. En su caso, el mal estado del inmueble les llevó a renunciar y nunca recibieron alternativas. "Nos quedamos sin piso en un momento muy delicado", lamenta. "De cara al exterior parece que se está haciendo una labor social que luego no es real", remata Alcaide. A los suyos se suman otros testimonios depositados en el buzón de quejas de la FRAVM y que, unos con nombres y otros de manera anónima, profundizan en el mismo problema. "Me tocó un piso en Tres Cantos a 1.000 euros y sin ningún electrodoméstico. Una vergüenza, no pude aceptar, pues era más caro que el piso donde estoy", narra un mensaje. "Es el plan sobrevive", recoge otro. "No tiene ningún sentido asignar dos plazas de garaje a una única persona con la clara finalidad de engrosar su alquiler", apunta un tercero.

En el último capítulo de esta historia, la Comunidad de Madrid, lejos de aligerar los requisitos de acceso, ha anunciado que pedirá estar empadronado en la Comunidad de Madrid durante un periodo mínimo de 10 años para poder ser adjudicatario de un piso protegido, según recoge la propuesta del Reglamento de Vivienda, que está actualmente en fase de tramitación y se espera para julio.

El problema de la vivienda se dimensiona mejor al escuchar los relatos de la gente. Un burofax para dejar su piso, una tasa extra, una subida inasumible, un mercado de vivienda al que no se puede acceder aún teniendo trabajo, un hijo que no se puede independizar… Y lo peor es que las dinámicas especulativas se repiten una y otra vez. Problemas para encontrar casa, pagar el alquiler, desahucios, búsquedas interminables en portales inmobiliarios, incertidumbre o una peregrinación constante de piso en piso. Esas son algunas de las cosas que les ha tocado vivir, esta vez, a los vecinos del edificio Valverde 42, situado en Malasaña, dentro del distrito centro de Madrid.

Algunos tendrían que irse ya en febrero, pero los habitantes de nueve de los pisos han pronunciado un “nos quedamos” e intentan que se renueven sus contratos o al menos que se prorroguen por un tiempo razonable. “Los vecinos siempre hemos tenido relación entre nosotros, incluso teníamos un grupo de WhatsApp para pedir cosas prestadas, y cuando recibimos la noticia comenzamos organizarnos”, relata Carlos Rubio.

También les ha tocado otro clásico en estas situaciones, la presencia de un grupo de desokupación que patrulla su portal desde que la empresa Vencar Capital adquirió en noviembre el inmueble en el que residen y les pidió que se marchasen. “Desde hace un mes, un empleado de Desokupa puebla la que antes era la garita del portero, en teoría para evitar que «pase algo» en los pisos vacíos”, explica Sara Barquinero, otra vecina afectada. “De momento es majo”, apostilla con cierta sorna.

Pero además de con los vecinos, el ímpetu de la especulación inmobiliaria está arrasando también con muchos negocios de barrio. Este mismo jueves, la librería Tipos Infames, que llevaba 15 años en funcionamiento, anunciaba el cierre: “Lamentablemente, la gentrificación, como a tantos comercios de proximidad, nos ha pasado factura”, señalaban. Eso mismo le ha pasado al Bar Josefita, que regenta Sol Pérez-Fragero y se aloja en el bajo del edificio de Valverde en cuestión.

Ella narra, enfadada, cómo va desapareciendo el Madrid al que llegó hace dos décadas: “No queda nada de la ciudad que me abrazó cuando llegué y que ahora no reconozco. Yo vivo sorteando maletas trolley todo el día”, lamenta. Tipos Infames y Bar Josefita comparten barrio y, pese a ser negocios muy distintos, también habían colaborado. Durante el confinamiento por la pandemia de 2020, Sol compartía en las redes recetas de cocina con sus clientes y sorteaba, de paso, una cesta de libros que habían confeccionado sus vecinos libreros. De esta forma, se creó una comunidad que hablaba de libros y cocina mientras todo volvía a la normalidad. “Estoy destrozada desde que me enteré de que cierran, aunque ahora también empieza mi peregrinación fuera del centro de la ciudad”, cuenta.

Un bar de confianza en el que dejarle un recado a un amigo, una librería en la que sentarse a leer o una panadería que te fía: ese es el tejido de barrio que Sol ha visto descomponerse en el centro de la ciudad durante estos años. Su negocio, que da empleo a nueve personas y es plenamente rentable, se enfrenta al cierre porque los nuevos propietarios del edificio han decidido que cuanto antes se marche, mejor. “Me quedan dos años de contrato, pero me ofrecieron dinero para negociar mi salida”, cuenta. Y aunque no lo ha cogido, ya se ha buscado un local para comprar en Carabanchel “con los ahorros de su vida”, porque ningún negocio sobrevive a la incertidumbre de no saber si podrá mantener su ubicación a corto y medio plazo. De hecho, tiene otro negocio en el que, lamenta, le terminará pasando lo mismo cuando sus caseros, ya “mayores”, fallezcan. “Necesitaba un lugar al que poder ir y donde llevarme a mis trabajadores cuando se me termine el contrato en el otro local”, concluye.

Aunque asume la derrota, la propietaria del Bar Josefita ha decidido unir fuerzas con los vecinos. “Había tirado la toalla. En parte yo me quiero ir, porque el barrio ya no es nuestro, pero hablé con los vecinos y les dije que consideraba que tenía que salir con ellos a denunciarlo”, concluye.

“Nos enteramos cuando la venta ya se había realizado y nos comunicaron que no se renovaría ninguno de los contratos”, explica Sara Barquinero. Todos coinciden en que su anterior casero, fallecido recientemente, había tenido un comportamiento siempre correcto y alquilaba los pisos a unos precios “razonables”. Hasta que el mercado irrumpió en sus vidas y la rentabilidad pasó por encima del bienestar de los vecinos. “El edificio se vendió en 5,3 millones de euros y creemos que la intención de la compañía es revenderlo cuanto antes, ya que viene gente a verlo constantemente y se pasean por aquí contando lo que harían en tal o cual zona”, explica la afectada.

Y así es como los vecinos han dicho "basta": “Hay gente que lleva 20 años, y a otros —que finalizan su contrato en febrero— no les han dado ni siquiera más tiempo para buscar una alternativa”, cuenta Rubio. Ellos, junto con el Sindicato de Inquilinas y la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM), han convocado para este sábado una protesta en la que desplegarán pancartas para protestar.

La oferta que han recibido de Vencar Capital es una “indemnización para aquellos inquilinos que opten por abandonar la vivienda antes del vencimiento legal de sus contratos”, recoge un correo al que ha tenido acceso infoLibre. “El importe de la indemnización disminuirá proporcionalmente cada mes que transcurra”, advierten, ya que lo que se les abonaría es el equivalente a los meses de alquiler que les queden hasta el fin de su contrato.

En Madrid los edificios que son propiedad de una única persona o entidad son un caramelo muy tentador para la especulación. En mayo del año pasado el Ayuntamiento aprobó el Plan Reside, con el fin de “garantizar una oferta turística ordenada y legal”. Una de las regulaciones que introduce es que no se otorguen licencias para viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales del centro histórico, o lo que es lo mismo, si una empresa quiere poner pisos turísticos, debe ser propietaria de todo el edificio. Pues bien, lejos de proteger a los inquilinos de los malestares del turismo, ha provocado que muchas personas reciban un burofax instándolas a abandonar sus pisos. Ha ocurrido en la calle de Galileo, 22; en San Ildefonso, 20 o en Tribulete, 7. Y ahora en Villaverde, 42. 

Pero los inquilinos y las agrupaciones sindicales se han rebelado contra una regulación en materia inmobiliaria que parece dejarlo casi todo a la buena voluntad de los caseros. “Nos quedamos” es el eslogan y la decisión que han tomado la mayoría de habitantes del bloque. “Hemos intentado negociar con la empresa para que nos permitan, al menos, quedarnos hasta que finalice el último contrato (en 2028), pero no hubo manera”, explica Rubio. Quizá con la “presión social”, apunta Barquinero, haya más suerte.

Las bonificaciones fiscales que el Gobierno ha propuesto para que los caseros no suban el alquiler a sus inquilinos ha desatado en España un terremoto político. El Gobierno alega que trata de crear incentivos para que se ponga más vivienda asequible en el mercado, Sumar habla de “regalar dinero público a los rentistas”, los sindicatos de vivienda señalan que se está “reforzando el paraíso fiscal para el rentismo”, Podemos las rechaza y el PP las tacha de medidas “improvisadas”, aunque apoya el respaldo a los arrendadores. Pero, además del dualismo caseros-inquilinos, empieza a aflorar un debate sobre cómo podría reordenar el esquema social esta realidad donde fondos buitre, grupos inmobiliarios, pero también pequeños inversores, cada vez ven más rentable tener arrendatarios.

Según el Ministerio de Consumo, la brecha económica entre los arrendadores y los inquilinos es actualmente de 23.638 euros, al tener los primeros una renta mediana de 52.449 euros, frente a los 28.810 euros de los segundos. “Lo que significa que en la actualidad los caseros tienen una renta un 82% superior”, señalan. El cálculo del ministerio se hace sobre la Encuesta de Condiciones de Vida 2024 del INE y recoge, además, que en ocho autonomías la renta de los caseros es ya el doble que la de los arrendatarios. Son Comunitat Valenciana, Extremadura, Murcia, Castilla-La Mancha, Galicia, Canarias, Cantabria y Asturias.

Esto en un contexto donde el vencimiento de los contratos de alquiler vigentes —y que se renovarán previsiblemente a precios de mercado— amenaza con provocar un serio encarecimiento en el alquiler. “A escala estatal, el precio ofertado para viviendas en alquiler ha pasado de 10,85 euros el metro cuadrado en 2020 a 14,5 euros en 2025 (un 34% más), según los informes de precios de Idealista”, advierte el informe de Ministerio de Consumo, quien además prevé que 632.369 contratos venzan en este año, con el consiguiente encarecimiento de la renta para 1,6 millones de personas.

La burbuja de precios avanza y en 2025 el importe de las casas aumentó un 13,1% interanual en el cuarto trimestre del año, hasta situarse en los 2.091 euros por metro cuadrado, la mayor subida desde hace casi 20 años. En la parte de los alquileres, portales inmobiliarios como Idealista apuntan que en diciembre la subida con respecto al año anterior fue del 8,5%.

Más allá de estas cifras, algunos análisis académicos advierten que en una economía dónde los activos son centrales, la rentabilidad del sector inmobiliario solo agrandará la brecha entre quienes tienen casa y quienes solo pueden alquilar. “El control de activos y la extracción de rentas se han convertido en elementos determinantes de la organización social”, defiende el investigador de CSIC, Javier Gil, en el prólogo del libro Vivienda. La nueva división de clase, de Lisa Adkins, Melinda Cooper y Martijn Konings. “En una economía dónde los activos inmobiliarios son centrales […] la lucha en torno a los alquileres se debe enmarcar como una lucha central contra las estructuras del capitalismo contemporáneo”, concluye.

Capitalismo rentista, extracción de rentas, sindicalismo inquilino… es probable que se hayan tropezado con alguno de estos términos en los titulares o los hayan escuchado en las manifestaciones por la vivienda que se han sucedido en España desde 2024. “Hay que bajar los alquileres. Hay que acabar con el negocio de la vivienda”, es una reivindicación que no solo constata el malestar de una parte amplia de la ciudadanía que no tiene asegurado un techo en el que vivir, sino que quiere señalar una falla profunda del sistema. Tanto es así, que muchas voces, cómo la de Gil, empiezan a identificar el surgimiento de un nuevo sistema de clases que se divide entre rentistas e inquilinos. Es decir, entre quienes pueden vivir y extraer dinero de lo que poseen y aquellos que ven alejarse la posibilidad de tener un hogar propio y, por tanto, pagan un precio cada vez más alto por un bien básico como es la vivienda. 

El análisis no es tan simple como que los caseros sean malos y los inquilinos víctimas. Tampoco señala a quienes alquilan una vivienda, sino que sugiere que la vivienda se ha convertido ya en un factor de desigualdad más determinante que el salario o el trabajo. Quienes logran, por herencia o por capacidad económica, tener una vivienda en propiedad y salen del sistema del alquiler, explica el libro de Adkins, Cooper y Konings, están en un escalafón privilegiado a la hora de afianzar su posición social. 

La brecha de riqueza se alimenta de la revalorización de los activos inmobiliarios, es decir, quienes poseen una vivienda ven su patrimonio crecer y para quienes tratan de comprar una, los precios del mercado cada vez son más difíciles de perseguir con un salario. Y aquí los jóvenes se llevan la peor parte. En 2004, el 71% de quienes tenían entre 30 y 44 años eran propietarios, hoy esa cifra es del 55%. Entre los 16 y 29 años, el número de propietarios ha bajado del 48% al 29%, de acuerdo con la Encuesta Financiera de las Familias publicada por el Banco de España. De ahí que las manifestaciones de vivienda tengan, en la mayoría de los casos, rostro joven.

Si hablamos de patrimonio, la riqueza media de las personas entre 65 y 74 años en 2002 era de 148.000 euros, mientras que la de los jóvenes entre 35 y 44 años era de 132.000 euros. Veinte años más tarde, en 2022, la riqueza de los mayores aumentó hasta 226.000 euros y la de los jóvenes cayó hasta los 75.700 euros. La precariedad laboral y las dificultades de acceso a la vivienda son más gasolina para esta dinámica.

El informe de la UPV construye su narrativa sobre un pilar principal: la crónica y extrema escasez de oferta. Los datos son incontestables. En seis años, el número de "testigos" (viviendas nuevas en oferta) se ha desplomado, mientras el precio medio se ha más que duplicado. Esta tensión se ha visto exacerbada, según el documento, por un crecimiento poblacional "no orgánico" de unos 40.000 nuevos residentes entre 2022 y 2025, para el cual el parque de viviendas no estaba preparado.

El informe acierta al señalar la incompetencia e incoherencia de la política pública. Critica con dureza que se haya sustituido "el análisis técnico por el relato político", implementando medidas "sin base científica" que, lejos de proteger a los vulnerables, los han expulsado del sistema. Su denuncia de que el Estado es el "principal beneficiario" de la escalada de precios —con aproximadamente el 31% del precio final correspondiendo a impuestos— es un golpe certero a la hipocresía fiscal en un contexto de emergencia. Pero las soluciones que propone son las propias del paradigma tecnocrático: movilizar suelo, producir vivienda pública y privada de forma sostenida, profesionalizar la gestión, reducir trámites y, sobre todo, apostar por el Plan VIVE y la colaboración público-privada. Es el discurso, legítimo pero demostradamente limitado, el de la eficiencia, la coordinación y el incentivo correcto. Un discurso que, desde la óptica de la crítica a las estructuras del mercado, se queda en la superficie del problema.

La perspectiva crítica y el movimiento por el derecho a la vivienda parte de una premisa radicalmente distinta: la crisis no es un fallo del mercado, sino su lógica de funcionamiento actual. Para este análisis, el problema central no es meramente la insuficiencia cuantitativa de viviendas, sino el cambio cualitativo en su naturaleza: ha dejado de ser un bien de uso para convertirse en un activo fundamental para el sistema financiero global. Hasta que pincha la burbuja, e incluso entonces, las pérdidas ocasionadas son incorporadas al “haber” y no al “debe” en los libros de contabilidad.

Desde este ángulo, el informe de la UPV comete una omisión capital: no pregunta quién posee la vivienda y con qué fin. No hay en sus páginas un análisis del peso de los fondos de inversión internacionales en la compra de promociones enteras (en ocasiones a precios rídículos) en Valencia. No se menciona cómo la compra por parte de no residentes (facilitada antaño por mecanismos como las 'golden visas') puede estar distorsionando la demanda. Tampoco se analiza el stock de viviendas vacías mantenidas por grandes tenedores a la espera de mayor revalorización, una práctica de especulación pasiva que agrava artificialmente la escasez.

El informe menciona de refilón —es inevitable, son conscientes— que algunas políticas han generado "miedo a la okupación" y han llevado a "pequeños propietarios a retirar viviendas del mercado". Pero aquí hay que hacer una distinción crucial: el problema no es el pequeño propietario, sino el gran tenedor institucional. Mientras el primero puede verse acosado por normativas mal diseñadas, el segundo opera con una lógica puramente financiera, ajena a las necesidades del territorio.

Otro punto ciego del informe es la turistificación. Aunque dedica una sección al alquiler temporal —que ya representa el 37% de los alquileres en Valencia—, lo hace como un dato más, sin conectar este fenómeno con la expulsión de residentes y la presión alcista sobre los alquileres de larga duración. Para Palomares, la turistificación no es un efecto colateral, sino un mecanismo de extracción de renta que convierte barrios en parques temáticos para visitantes, vaciándolos de vida comunitaria y encareciéndolos más allá del alcance de sus propios vecinos.

El informe confía en que el Plan VIVE, con su promesa de vivienda protegida (VPP), puede comenzar a revertir la situación. Pero desde la crítica a la financiarización, esta confianza es ingenua. Sin mecanismos que impidan que esa nueva vivienda pública o protegida sea luego absorbida por el mercado secundario especulativo, o sin atacar la raíz del poder de los grandes actores financieros, se corre el riesgo de que el Estado simplemente subvencione un mercado disfuncional.

Abogar por medidas que el informe ni siquiera contempla parece fuera de toda valoración: la expropiación o incautación de uso de viviendas vacías en manos de fondos, la creación de un parque público de alquiler social masivo gestionado democráticamente, la prohibición del alquiler turístico en zonas tensionadas, y el establecimiento de controles estrictos a la propiedad concentrada. La lucha es por el derecho a la vivienda en la Constitución, no como una declaración retórica, sino como un derecho exigible judicialmente, que prime el uso social sobre el beneficio privado.

El informe de la UPV es un documento necesario y valioso. Su denuncia de una década de negligencia institucional y su llamamiento a la acción técnica y coordinada son imprescindibles. Sin embargo, opera dentro de los límites de lo que Boaventura de Sousa Santos llamaría el "pensamiento abismal": solo ve lo que su marco técnico le permite ver. No ve la lucha de clases en el mercado de la vivienda, no ve la transformación de la ciudad en una máquina de generar rentas para el capital financiero, no ve la vivienda como un derecho humano inalienable.

Esta crítica nos recuerda que no se trata solo de construir más, sino de decidir para quién y para qué se construye. Mientras el informe clama por "movilizar suelo" y "reducir trámites", el movimiento por la vivienda clama por "movilizar derechos" y "reducir el poder del capital especulativo".

El futuro de Valencia —y de todas las ciudades españolas— se debate entre estos dos polos. Por un lado, un futuro de gestión tecnocrática que quizás logre moderar los precios, pero manteniendo intacta la lógica de la vivienda como inversión. Por otro, un futuro de transformación radical, donde la vivienda sea, por fin, un derecho garantizado, y la ciudad, un espacio para vivir y no solo para invertir. El informe de la UPV nos dice que la casa se está quemando. La perspectiva crítica nos pregunta quién trajo la gasolina y nos recuerda que, a veces, apagar el incendio requiere cambiar por completo la estructura de la casa.

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Alfonso Puncel es socio de infoLibre.

Al abordar las posibles soluciones al problema de los precios de la vivienda, hay dos frentes distintos —aunque no independientes entre sí— a los que hay que atender: el altísimo precio de los alquileres y la escasez de vivienda nueva, que hace de la compra una quimera para los bolsillos medios. En el caso de la construcción de casas, la escasez estructural que vino después de la gran crisis de 2007 y el frenazo de la edificación han hecho que sea necesario reactivar la promoción de obra nueva, no sin ciertas reticencias en un país que sabe de burbujas inmobiliarias, pelotazos o desahucios, por experiencias propia. Incluso la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, trataba de ser cautelosa con el lenguaje cuando, a principios del año pasado, anunciaba medidas para impulsar el sector de la construcción: “Poner suelo público no es liberalizar”, puntualizaba. 

Ahora que Casa 47, la empresa pública de vivienda, empieza a despegar ofertando a comienzos de este año los primeros pisos y movilizando terrenos para edificar, vuelve a planear el debate sobre cómo garantizar que el despegue del sector no termine en especulación y sí en pisos baratos. También sobre cómo se articulará una colaboración público-privada entre constructoras y Estado para que un sector con tan jugosas rentabilidades contenga los precios y no deje fuera a las clases medias y trabajadoras.

Las dos claves que citan los expertos están en la capacidad del Estado para gestionar la vivienda como arrendador, y en controlar los beneficios que las constructoras privadas pueden obtener cuando trabajen sobre suelos públicos. “En los lugares donde hacemos colaboración público-privada y la vivienda no se descalifica, la posibilidad de pelotazo es cero”, señala Javier Burón, gerente de la empresa pública de vivienda de Navarra (Nasuvinsa) y autor del libro El problema de la vivienda (Arpa, 2025).

Y es que lo público está empezando a ganar peso en lo que tiene que ver con el mercado inmobiliario, tanto como promotor de los suelos como en forma de casero que alquila y gestiona vivienda. La construcción, en cambio, se licita a empresas privadas en un modelo de colaboración que ha recibido críticas, pero que los expertos coinciden en decir que es seguro y generará precios asequibles si se administra de manera adecuada. “No tiene sentido que el Estado monte una empresa de construcción porque operando como promotor puede tener el control sobre los suelos, las plusvalías y las viviendas finales”, explica José Manuel López, experto en urbanismo y, además, jefe de gabinete de la ministra de Sanidad, Mónica García. “Hacerlo sería largo, costoso y complicado, porque hay que construir en muchos lugares diferentes de España”, concluye.

“Nosotros mantenemos la dirección del proyecto”, explica Burón, “sabemos qué queremos encargar, qué queremos que nos diseñen, qué queremos que nos construyan y discutimos, como cualquier proveedor, cuándo se paga”. Para el gerente de Nasuvinsa, una de las empresas públicas pioneras en gestión de casas públicas, otra de las claves para evitar los temidos pelotazos es mantener la protección de las viviendas, de forma que los precios estén siempre supervisados. “Si tú construyes vivienda protegida que se puede alquilar a 6 u 8 euros el metro cuadrado cuando el mercado está en 11 euros o la puedes vender a 2.100 o a 2.400 euros el metro cuadrado cuando el mercado está en 3.000 y pico, tú puedes ganar dinero, pero no dar un pelotazo”, señala.

Cuando se pone suelo a disposición para vivienda y una empresa gana el concurso para viviendas protegidas, explica Gerardo Roger, arquitecto y profesor de urbanismo, “el coste del suelo es cero”. Pero la compañía tendrá unos gastos de financiación bancaria, unos gastos de construcción y también añadirá su margen de beneficios. “Si luego se le concede el derecho de explotar esos alquileres, eso termina colocando las rentas en 1.200, 1.500 euros al mes o más. Eso no es vivienda asequible, sobre todo si tenemos en cuenta que dos tercios de los trabajadores ganan menos de dos veces el salario mínimo”, concluye.

Pero cuando el promotor público es además quien gestiona, la cosa cambia: “Aquí es cuando podemos lograr precios de 400, 500 o 600 euros donde pueda entrar gente que no llega al mercado privado”, remata el arquitecto. Una variante de esto es que entidades sociales de vivienda se ocupen de esa gestión con un lucro limitado, algo que ha propuesto también el Gobierno. “Eso no quiere decir que no se pueda seguir construyendo vivienda puramente de mercado, porque estas modalidades no tienen por qué competir entre sí”, sentencia Roger.

“La otra cuestión es que los números tienen que dar. Los precios no pueden ser tan bajos que a ninguna empresa privada e incluso a algunas públicas no les salga a cuenta o no les den los números para intervenir”, explica Burón. Porque otra de las escasas certezas dentro del laberinto inmobiliario es que faltan casas asequibles para alojar a las familias que las demandan. En concreto, unas 700.000, según afirmaba el gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, el pasado septiembre, tras corregir al alza las 600.000 que la entidad había estimado en un informe anterior.

Pero esto no quiere decir que no se pueda llegar a un acuerdo y a unos límites sobre el beneficio. “Cuando un inversor privado quiere invertir a tres o cinco años y quiere ganar dos dígitos de beneficio, es imposible que se dé una colaboración público-privada simbiótica y no parasitaria. Pero hay inversores privados que quieren invertir a largo plazo para ganar a un dígito, ahí hay una oportunidad de colaboración porque hay empresas que quieren ganar dinero de forma responsable y segura. No todo inversor privado es un buitre”, explica Burón.

“La construcción de un hospital o una universidad son inversiones a fondo perdido, sin embargo, la vivienda ofrece un retorno. Por eso es incomprensible que no se hayan tomado medidas hasta ahora”, concluye Roger.

Victoria (65 años) y sus dos nietos menores han tenido que dejar este miércoles la casa en la que residían, en el barrio madrileño de Villaverde, tras una orden de desalojo. Es otra historia cruda que ahonda en la herida social abierta por el problema de la vivienda y que también está marcada por la violencia machista. La madre de las pequeñas fue asesinada en 2023 a manos de su expareja. Era la víctima número 49 de ese año. En 2026 el sistema falla de nuevo, esta vez en forma de desahucio, al haberse ejecutado el lanzamiento de la casa que habitaba la abuela y sus dos nietos de 5 y 10 años. 

“Llamamos a Servicios Sociales, a Samur Social, a la policía, a atención a víctimas, hablamos con representantes políticos y acudimos a otras instituciones, pero todo era un laberinto”, explica Silvia González, de la asociación vecinal La Unidad de Villaverde. “Creo que lo primero que ha fallado es la información —porque esta gente ni siquiera sabe a qué recursos tiene derecho— y también la justicia gratuita, porque su abogada de oficio no se presentó en el desahucio y envió a un procurador”, concluye.

La mujer contaba con un informe de vulnerabilidad, que en este caso, sirvió de poco. “La cuestión de qué es ser vulnerable, de cuándo un juez considera si se debe aplicar o no esta categoría, es una categoría lo suficientemente arbitraria como para que al final los juzgados tengan demasiado margen de maniobra a la hora de ejecutar desahucios”, explica la abogada de CAES y experta en vivienda, Alejandra Jacinto. “Al final termina sucediendo esto, que hay casos en los que, aun contando con informes acreditados, se termina ejecutando el desahucio”, concluye.

El caso de Victoria empieza con un préstamo hipotecario de 168.429 euros que pidió en 2003. Años después, no pudo pagar, como le ocurrió a muchos ciudadanos con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2007, de forma que terminó contrayendo una deuda con Caixabank. Los autos y resoluciones sobre la vivienda se acumulan desde, al menos, 2018, de acuerdo con la documentación judicial a la que ha tenido acceso infoLibre. 

La situación de vulnerabilidad ya era patente y en 2020 solicita la suspensión del lanzamiento por encontrarse en un supuesto de especial vulnerabilidad. El juzgado reconoce que “la documentación aportada acredita que el inmueble constituye la única vivienda y residencia habitual”, además de señalar que, en ese momento, Victoria tenía hijos menores a cargo. Recoge, además, que Victoria trabaja como empleada de hogar y que posee una renta de 400 euros mensuales. 

Con todo, el proceso de desahucio sigue adelante y posteriormente, su casa pasa a manos de Circleville S.L, una sociedad cuyo objeto social es la adquisición, enajenación, tenencia y explotación de bienes inmuebles. En 2020 se solicita una suspensión del lanzamiento y se le concede una moratoria hasta 2024. En medio de todo, en 2023, tiene lugar el asesinato de su hija y se hace cargo del cuidado de sus nietos.

Y aquí, de nuevo, el sistema falla, ya que desde el entorno de la familia explican que no recibían ninguna ayuda: “Por no tener, no tienen ni beca comedor los niños”. En casos de orfandad por violencia machista, los niños tienen derecho a una pensión que varía en función de la situación particular de cada caso, pero que está pensada para respaldar, en la medida de lo posible, la situación de desamparo en la que quedan los menores. “Ser hijo de una mujer asesinada es una situación de vulnerabilidad de libro”, explica Marisa Sotelo, directora de la Fundación Mujeres. Aunque también apunta que en el Fondo de Becas Fiscal Soledad Cazorla, destinado a dar apoyo económico a descendientes de mujeres asesinadas por violencia de género, ven muchas situaciones en las que las familias tienen dificultades para enfrentarse al trance burocrático de las solicitudes.

El capítulo más reciente de esta historia ha terminado con el desalojo de la familia, cumpliendo la orden emitida por el Juzgado de Primera Instancia número 100 de Madrid. La abuela apenas cuenta con unos ingresos actualmente de 600 euros, de acuerdo con la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM), que las ha acompañado en este trance. Su idea, explican, era tratar de lograr un acuerdo para obtener un alquiler asequible, aunque no tuvieron ocasión. 

Más allá de los pormenores judiciales, cuesta imaginar una situación de mayor vulnerabilidad, y desde la FRAVM, se muestran sorprendidos: “No nos esperábamos que el juzgado no fuese a aplazar el desahucio, porque tenía un informe de vulnerabilidad respaldado por los Servicios Sociales de Madrid”. Cuentan que la familia no percibía ayudas y que “ellos mismos se han tenido que buscar una alternativa habitacional a través de unos familiares”. 

El sistema ha fallado de muchas maneras diferentes en esta historia, pero en lo que tiene que ver con la vivienda, siempre se dan resonancias parecidas. Lidiar con un proceso burocrático y judicial complejo en el que la otra parte, en este caso una entidad inmobiliaria, siempre tiene más medios económicos, o saber a qué prestaciones sociales acudir no siempre es fácil. “El desconocimiento, el lenguaje jurídico o la burocracia son un obstáculo para el acceso a la justicia y mucha gente termina siendo desahuciada porque en un primer momento recibe una notificación que no entiende”, señala Alejandra Jacinto.

Para los expertos en vivienda, la categoría de “vulnerable” no protege como debería a los inquilinos que entran dentro de este conjunto. “El Observatorio DESCA de vivienda sacó el año pasado un informe en el que decía que solo se estaban frenando el 27% de los desahucios y esto es porque al final estos informes de vulnerabilidad que realiza Servicios Sociales son difíciles de obtener y aun cuando se emiten, los jueces no los consideran suficientes”, explica Pablo Pérez, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid. “Nos ha pasado en el caso de compañeras con discapacidad reconocida y con el caso de Maricarmen”. Este último hace referencia a una mujer de 87 años cuyo desahucio se paró en Madrid por la presión social.

“A la hora de interpretar la vulnerabilidad, hay bastante margen de maniobra para los jueces. Algunos, si no aportas toda la documentación, no te la conceden; otros, si no se da una disminución sobrevenida de los ingresos, tampoco la aceptan (dejando fuera situaciones de precariedad crónica); y otros se acogen a lo que opine Servicios Sociales”, enumera Jacinto.

“Se han quedado sin casa, pero el problema no acaba ahí”, protesta González, que desde la asociación vecinal de Villaverde ha visto muchos casos similares. “Intentaremos apoyarles en este proceso y ponerles en contacto con otras personas que hayan pasado por lo mismo para que sepan los pasos a seguir”, concluye.

“Además de seguir construyendo más vivienda, vamos a continuar interviniendo el mercado del alquiler en nuestro país. Y lo vamos a hacer porque algunos están utilizando la vivienda para enriquecerse sin escrúpulos”. Así anunciaba el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, la redacción de un real decreto destinado a “intervenir el mercado del alquiler” en el que se recogerán “medidas contra el fraude y los abusos” inmobiliarios. Una medida que trata de recoger el descontento de los colectivos sociales, pero que no ha sido acogida con demasiado entusiasmo y que, además, cuenta con el rechazo de su socio de Gobierno, Sumar, que tampoco respaldaría el decreto en el Congreso.

El anuncio lo hizo el presidente este lunes en el acto de demolición de los edificios del acuartelamiento del barrio madrileño de Campamento. Esta localización pasará a albergar 10.700 viviendas asequibles en los terrenos cedidos por el Ministerio de Defensa. Acompañado de la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez; el ministro de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, Félix Bolaños; y el ministro para la Transformación Digital, Óscar López, Sánchez ponía el acento en reivindicaciones que han venido repitiendo desde el ámbito de las agrupaciones sociales de vivienda. Unos colectivos que han pedido en reiteradas ocasiones prioridad para las medias que movilicen vivienda existente y protejan a los inquilinos. 

Y es que, las propuestas de alivio fiscal a los caseros terminan siempre en bronca política, como ya ocurrió cuando se anunciaron el año pasado bonificaciones al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de quienes incorporen sus casas a sistemas públicos de alquiler o reducciones del IRPF a los arrendadores que pongan precios asequibles.

El real decreto, que se conocerá íntegramente “en las próximas semanas”, de acuerdo con el Ministerio de Vivienda, toca tres puntos sensibles en el ámbito de los alquileres: una bonificación del 100% en el IRPF para los propietarios que renueven los contratos sin subir el precio, condiciones “estrictas” para que un alquiler sea considerado como de temporada y, finalmente, propone un “freno” al alquiler por habitaciones, un modelo que escapaba a los controles de precios contemplados en la ley. 

El anuncio llega justo cuando Casa 47, la empresa pública de vivienda, ha comenzado a dar sus primeros pasos ofertando pisos y movilizando terrenos para obra nueva. Con estas medidas, trata de responder, además, a otra gran reclamación de los sindicatos de vivienda: dar una solución para las más de 600.000 familias que se enfrentan en este inicio de año a la finalización de su contrato de alquiler, ya que se firmaron después de la pandemia de covid-19 y se renovarán a precios mucho más altos si nada lo remedia. De hecho, un estudio realizado por el Ministerio de Consumo señala que esta gran renovación encarecerá la renta de los inquilinos de las zonas más tensionadas en hasta 4.600 euros anuales para 2026. Quienes puedan pagarlo, verán mucho más ajustada su economía familiar, y quienes decidan dejar su piso, tendrán que volver a buscar en un mercado inmobiliario a precios desbocados.

En cuanto al alquiler por habitaciones, al no estar sujeto a la ley de arrendamientos urbanos, no está bajo el efecto de las limitaciones de precios. “El alquiler habitacional y de temporada son dos de las vías que la especulación inmobiliaria ha encontrado para sortear la Ley de Vivienda”, explicaba a infoLibre la abogada de CAES y experta en vivienda, Alejandra Jacinto. Lo que hará la nueva norma, si sale adelante, será establecer que la renta total del conjunto de habitaciones no pueda superar la renta del contrato de la vivienda completa. “En zonas declaradas tensionadas, se les aplicarán los mecanismos de control de rentas que contempla la ley de vivienda”, señala el comunicado del ministerio.

Pero la bonificación a los caseros es la medida que más polémica y rechazo está generando. Desde Sumar, su coordinadora general, Lara Hernández, ha rechazado de plano las medidas. “Esta propuesta no va a contar con nuestro apoyo”, explicó en una rueda de prensa convocada este lunes. “El PSOE dice hacer algo para resolver la crisis de la vivienda, pero lo que vuelve a hacer es dar con la fórmula equivocada, que es dar regalos fiscales a los caseros y a los rentistas”, concluía. En la misma línea se expresaba el ministro de Derechos Sociales Pablo Bustinduy, en la red social Bluesky: “La prórroga a los alquileres no puede ser una opción ni un premio a los caseros”, señalaba. De forma similar argumentaba la vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo Yolanda Díaz, que hablaba de que esta medida era “regalar dinero público a los rentistas”.

Si en la formación morada se habla de “regalo fiscal”, en los colectivos de vivienda tampoco se ha acogido la propuesta con demasiado optimismo. “Sobre el tema del IRPF, el alquiler tiene deducciones en la declaración de la renta desde hace años y con la nueva ley de vivienda de 2023 se ampliaron y esto no ha tenido un impacto real”, explica Miguel Ruiz, experto del Observatorio Derechos Económicos, Sociales, Culturales y Ambientales (DESCA). “La sensación es que a los propietarios les sale mucho más rentable subir los precios cuando quieran, en vez de acogerse a unas deducciones de las que ya están disfrutando en cierta medida”, concluye. 

Para el experto de DESCA, a falta de que se concrete cómo van a aterrizarse esas medias, la propuesta “es un brindis al sol” porque “sigue imperando la ley del mercado, que es que cada propietario puede poner el precio que quiera”, concluye. Y es que la limitación de los alquileres, más allá de las zonas tensionadas, es el punto al que quieren llegar los colectivos de vivienda. “Al final lo que se paga, que es lo realmente importante para muchas familias, eso no va a reducirse con la nueva regulación. Ese es el gran agujero, también porque muchas comunidades se niegan a aplicar el control de rentas”, remata Ruiz. 

Las voces más críticas emergen desde el ámbito sindical. “El negocio del rentismo consiste precisamente en expulsarnos de nuestras casas para alquilar de nuevo a un 30% o un 50% más de precio. Este modelo es extremadamente rentable y una bonificación en el IRPF no va a frenar esta dinámica que se lleva observando una década”, explica Pablo Pérez, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid. “En un momento de alquileres en máximos históricos, el Gobierno lo que sugiere es premiar fiscalmente a los caseros por mantener precios abusivos. Lo que hace es tratar de congelar los alquileres en un nivel que la mayoría ya no podemos pagar”, concluye Pérez. Y es que el principal reproche aquí, tiene que ver con que la propuesta ni siquiera intenta bajar los precios, pero que “recompensa a quienes los mantienen”, remata. Para el portavoz, se está creando un “paraíso fiscal para rentistas”.

Sin embargo, las otras dos medidas, que han quedado a la sombra del enfado por las bonificaciones fiscales, también son clave. “Regular el alquiler temporal y por habitaciones es una demanda necesaria que se votará en el Congreso porque ya está en la ley que los sindicatos propusimos hace un año y que —tal como nos ha dicho el Gobierno— se votará en febrero”, explica el experto. Su propuesta incorpora una prórroga de tres años a los contratos en zonas tensionadas, aunque advierten que solo se aplicaría en aquellas comunidades que aplican la ley (Cataluña, País Vasco, Galicia y Asturias). “Solo hacen falta los votos de Junts para que esta propuesta avance, por lo que pedimos dejar fuera este problema de la lucha partidista”, termina Pérez.

Finalmente, desde el gremio inmobiliario tampoco se han mostrado entusiasmados. La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) ha dicho que la propuesta no ataca el problema real y que puede agravar la escasez de vivienda. En este caso, sí están a favor de la bonificación al IRPF, pero se oponen a la restricción del alquiler por habitaciones. “Exigir que la suma de las rentas de las habitaciones no pueda superar la renta del alquiler de la vivienda completa, carece de lógica económica y hará inviable este modelo en la práctica”, señaló José María Alfaro, presidente de FAI.

La vivienda se consolidó como uno de los grandes problemas de los españoles en 2025. Los precios a los que se enfrentan los potenciales compradores no paran de subir y si la vivienda nueva ya se sitúa en estándares inaccesibles (3.298 euros por metro cuadrado en diciembre, según Sociedad de Tasación), el precio de la de segunda mano, aunque más bajo, aumenta a mayor ritmo. “Es evidente que la vivienda nueva se está alejando del poder adquisitivo de la clase media”, explica José Antonio Lanau, profesor de Economía de EAE Business School.

No hay visos de cambio en el mercado inmobiliario y el precio de la vivienda nueva se aleja cada vez más de los bolsillos medios, pese a que la mayoría de analistas insisten en que la clave para contener precios está en aumentar el ritmo de construcción y, por tanto, el stock de vivienda nueva. Aunque aquí hay algunos matices: “No basta con construir más, lo que hay que hacer es aumentar el número de vivienda barata”, remarca Gerardo Roger, arquitecto y profesor de urbanismo. En el tercer trimestre de 2025, último dato disponible en el Ministerio de Vivienda, se vendieron 14.355 casas nuevas, frente a 151.700 transacciones de segunda mano.

“El mejor ejemplo de que eso no funciona es la llamada ‘década prodigiosa’ que abarcó desde 1998 a 2007 y donde se construyó más del doble de la demanda real (unas 650.000 viviendas al año) mientras los precios no paraban de subir”, explica. Para que la vivienda nueva sea asequible, explica, lo que se necesita es que los precios se acomoden a lo que gana la gente, porque de lo contrario la única demanda que se satisface es la de los más ricos. Y pone el ejemplo de los coches: “Por muchos BMW que pongas en el mercado, el precio de los automóviles no bajará, porque para que la demanda pueda ser satisfecha lo que se necesitan son utilitarios que la gente pueda comprar”, concluye. Es decir, pisos cuya renta o cuya hipoteca “no sobrepase los 500 o 600 euros”, concluye.

Para Lanau, en cambio, un aumento en el ritmo de construcción sí tendría efecto en los precios, aunque el problema está en el tiempo que tardaría en llegar esta moderación. “El mero hecho de construir puede tirar hacia abajo de los precios, el tema es a qué velocidad”, explica. “Los análisis estiman que hay un déficit de 700.000 viviendas, pero en los próximos tres años solo hay capacidad para construir en torno a 400.000”, por lo que a corto y medio plazo no cree que los precios se vayan a contener. “Es optimista, incluso, pensar que esto se note en tres años”, concluye.

De acuerdo con Tinsa, una de las tasadoras más grandes de España, el precio de las casas aumentó un 13,1% interanual en el cuarto trimestre del año, hasta situarse en los 2.091 euros por metro cuadrado, la mayor subida desde hace casi 20 años. Esta cifra está a solo tres puntos porcentuales de alcanzar los datos de 2007, el momento álgido de la burbuja inmobiliaria. 

Entre las estadísticas emerge la realidad de un mercado en el que la oferta no es capaz de responder a la demanda y que provoca un encarecimiento prolongado que no parece que se vaya a detener en un horizonte cercano. Una de las soluciones en las que coinciden todos los expertos es la necesidad de construir más, pero no basta con hacerlo de manera descontrolada. José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias, explicaba a infoLibre que hasta 2022 “había muchos compradores buscando obra nueva y estaban dispuestos a pagar un plus por ella”, de forma que los precios subieron hasta que la demanda tuvo que desplazarse a los pisos usados. Un incremento de precios que no se ha corregido, sino todo lo contrario, y que además, se ha ido contagiando a la segunda mano. Esta última es aún más asequible y la primera opción de quienes tienen presupuestos limitados.

De acuerdo con el portal inmobiliario Idealista, la obra nueva fue un 44% más cara en 2024 que las viviendas usadas. El año pasado, según el estudio Vivienda de Obra Nueva 2025 publicado por Tinsa en octubre, los precios más altos en obra nueva se registraron en Barcelona, San Sebastián, Madrid, Bilbao y Palma, así como en municipios menos poblados como Marbella y Benidorm. En las capitales, la vivienda de nueva construcción cuesta entre un 13% y un 59% más que la segunda mano, y en municipios secundarios entre un 4% y un 89% más. 

Además de los precios, otro factor que aleja la vivienda nueva de los bolsillos es el acceso al crédito. El euríbor, indicador de referencia para las hipotecas, cerró 2025 encadenando cinco meses al alza hasta quedar en un 2,26% y el Banco Central Europeo echó el freno a las bajadas de tipos. Por otro lado, la tasa de esfuerzo (es decir, el porcentaje de renta que cada hogar dedica a la hipoteca) también es considerable. A nivel nacional se sitúa en el 34%, pero “en los principales polos de empleo y focos turísticos” la situación es “crítica” y llega a alcanzar una tasa del 50%, señala Tinsa. En Madrid supera el 56%; en Barcelona, el 53%; y en Cádiz, el 57%. 

Aunque una de las soluciones más repetidas al problema de la vivienda sea acelerar la construcción para tratar de romper las dinámicas de encarecimiento por la poca oferta, no quedan muy claros los umbrales que se deben superar para que los precios empiecen a bajar. Tampoco hay plazos. De hecho, aunque la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias “prevé que haya una leve desaceleración de los precios en 2026 y un alargamiento en los tiempos necesarios para vender”, esto se debe, apuntan, a que “una parte de la demanda quiere comprar, pero no puede” y este fenómeno está elevando los precios en zonas no tensionadas, ya que desplaza la demanda hacia las periferias.

Para Roger, la única forma de lograr un impacto real sobre los precios es construir a precios asequibles y fomentar la participación de lo público, “de forma que se satisfaga la demanda para la mayoría de la población y no solo para quienes más ganan”, concluye. Así que de momento, la obra nueva solo parece satisfacer la demanda de quienes pueden permitirse no regatear demasiado en la compra.

La crisis de la vivienda traspasa fronteras y dentro de la Unión Europea se ha convertido en un problema central. Tanto que requiere más del 80% del salario medio para alquilar un apartamento de dos habitaciones en Bulgaria, Irlanda, Polonia, Portugal y España, señala un informe elaborado por la Fundación Europea para la Mejora de las Condiciones de Vida y de Trabajo (Eurofound). Pero al observar las zonas más tensionadas, ese porcentaje de esfuerzo llega a comerse hasta el total de los ingresos en el caso de los más jóvenes.

“En las zonas costeras de Portugal y España, y en algunas regiones de Bulgaria, esta proporción supera el 100%, lo que exige efectivamente más de un ingreso a tiempo completo para que una persona joven pueda asegurar un piso inicial” y remarcan que esta crisis se ve “agravada” en los destinos turísticos más populares. “Esto ocurre a pesar de que el salario mediano analizado se basa en datos de ingresos laborales de jóvenes de hasta 39 años y, por lo tanto, esta cohorte incluye a personas en etapas más avanzadas de sus carreras cuyos ingresos pueden esperarse que hayan aumentado sustancialmente con el tiempo”.

Los precios de venta y alquiler se han desbocado en los últimos años y los jóvenes son quienes se ven “desproporcionadamente afectados”, ya que comprar una casa es un 55,4% más caro que en 2010 y los alquileres han aumentado un 26,7% en ese mismo periodo, “muy por encima del crecimiento de los ingresos”, recoge el estudio titulado Foundational challenges: The housing struggles of Europe’s youth (Desafíos fundamentales: las dificultades de vivienda de la juventud europea).

Las consecuencias de esta dinámica, advierten, plantean un desafío también demográfico. “Como resultado, les resulta cada vez más difícil alcanzar una vida adulta independiente, teniendo dificultades para alquilar o comprar una vivienda en las zonas donde se concentran las oportunidades”, apuntan. De hecho, el informe pone el foco en los jóvenes y señala que en Europa, casi un tercio de las personas de entre 25 y 34 años vive con sus padres.

Y no solo afecta a quienes se quieren independizar, sino también a la movilidad de los estudiantes. Señalan, por ejemplo, que en países como Irlanda la proporción de estudiantes que viven con sus padres aumentó de forma más pronunciada, pasando del 73% al 93% entre 2013 y 2023.

Al observar el régimen de convivencia en algunos Estados miembros, España es con diferencia en el que un mayor porcentaje de jóvenes viven con sus padres y solo un 5,9% declara que vive solo.

En el lado de las soluciones, el estudio apunta a que aumentar el stock de viviendas asequibles tendría mejores efectos que implantar beneficios económicos y fiscales del lado de la demanda. “Las subvenciones del lado de la demanda simplemente elevan los precios”, sentencian. Según ellos, esto se debe a que al ayudar al inquilino, quien oferta los pisos, lo hace ya a un precio superior, de forma que la ayuda termina siendo en beneficio del casero. “Un recurso crítico aun sin explotar se encuentra en el stock existente de edificios vacantes y subutilizados, que podrían renovarse para aliviar la escasez de vivienda”, recoge el documento, que también pide apuntalar estrategias que aumenten el ritmo de construcción.

Por otro lado, el análisis realizado por Eurofound pide una mayor coordinación para ejecutar política conjunta a nivel de la UE y pone el acento en un problema central: los datos, que en general no suelen estar centralizados, dependen muchas veces de portales inmobiliarios privados y son la única forma de dimensionar el problema.

El otro punto relevante para abordar el problema es lograr políticas adecuadas y modernas. “Las políticas de vivienda suelen desarrollarse de forma progresiva, introduciendo nuevas medidas para abordar problemas emergentes, mientras que las políticas más antiguas permanecen sin revisar. Esto puede dar lugar a un panorama político fragmentado en el que se persiguen objetivos contradictorios, lo que socava la eficacia de las políticas”, advierte el estudio.

Las medidas para controlar los precios de la vivienda abarcan muchos aspectos, desde la construcción para corregir el déficit, hasta aquellas enfocadas en movilizar la vivienda vacía ya construida. Y uno de los frentes para esto último es la fiscalidad, con acciones que tratan de incentivar a los caseros bonificando el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de quienes incorporen sus casas a sistemas públicos de alquiler o reduciendo el IRPF a los arrendadores que pongan precios asequibles. Por otro lado, también se han planteado medidas que penalizan a quienes mantengan una casa vacía que no es residencia habitual, mediante una modificación de la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF. “Yo soy bastante escéptico respecto al uso de la fiscalidad para regular los alquileres, porque los precios tienden a ajustarse y a anular el resultado”, explica el economista Juan A. Gimeno. 

En las regiones donde se aplica la ley de vivienda y se reconocen zonas tensionadas, un propietario particular que ceda su vivienda para un alquiler social a la Administración pública puede tener una exención del 70%, y si baja un 5% el alquiler, puede llegar al 90%. Pero como la mayoría de las autonomías no ha aplicado el calificativo de zona tensionada, esta medida no ha tenido, hasta el momento, un impacto significativo.

En cuanto al IBI, los ayuntamientos pueden bonificarlo hasta un 95% si la vivienda se enfoca al alquiler social o se incorpora a planes públicos. Pero no todo es seguir la zanahoria, sino que también se utiliza el palo, y en este impuesto también se contemplan recargos por inmuebles desocupados. “Hay una corriente de opinión que dice que las bonificaciones siempre son preferibles frente a medidas más coercitivas, aunque en el caso del IBI, se contemplan ambas”, explica José María Mollinedo, secretario general del Sindicato de Técnicos Hacienda (Gestha).

Sin embargo, los expertos apuntan a que la pata fiscal es solo una pequeña parte de la solución. “Creo que la vivienda vacía es menos relevante de lo que se dice. Tendría sentido penalizar a grandes tenedores, que son más sensibles a ello, pero no es tan claro en el caso de particulares”, explica Gimeno, que también es miembro de Economistas Frente a la Crisis. Con todo, estas medidas fiscales pretenden ser otro acicate para que quienes poseen más de una residencia se vean más tentados a ponerla en alquiler. 

Poner en el mercado las casas que están vacías es uno de los objetivos que se han puesto sobre la mesa tanto desde el Gobierno como desde las Comunidades Autónomas. El Instituto Nacional de Estadística (INE) estimaba en una encuesta de 2021 —último dato disponible— que en España hay alrededor de 3,8 millones de viviendas donde no reside nadie. Son muchas, pero de estas hay que restar aquellas que se encuentran lejos de los centros de trabajo o en zonas rurales con escasas comunicaciones, es decir, aquellas en las que la gente no puede o no quiere vivir. Y aquí dentro también habría muchas que no cumplen con unas condiciones de habitabilidad adecuadas. También es importante señalar que si se observan los análisis de los portales inmobiliarios, Fotocasa señala que solo el 3% de los propietarios de vivienda tienen alguna casa vacía y entre estos, únicamente un 11% reconoce que la mantiene desocupada por desconfianza.

Pero además de motivar, también se han lanzado propuestas fiscales para penalizar los usos especulativos o la posesión de inmuebles vacíos. “Quizá puede ser eficaz subir la tributación del alquiler turístico porque esa penalización sí podría tener algún efecto beneficioso indirecto, desanimando ese uso en favor del alquiler fijo de vivienda”, apunta Gimeno. Una medida esta, que el Gobierno ya propuso en mayo de este año, pero que además también viene avalada desde Europa en el paquete VAT in the Digital Age, que prevé que a partir de 2028 todos los alojamientos de menos de 30 noches tengan que repercutir el IVA, de forma que quienes alquilen vivienda de corta duración sean considerados empresarios. 

Así, aunque la proposición de ley que lanzó el Gobierno no salió adelante, el cerco a la vivienda turística se ha ido estrechando desde Europa, de forma que a medio plazo su tributación se elevará hasta el 21%. Lo que no harán, por el momento, es prohibir este tipo de arrendamientos como demandaban muchos colectivos sociales.

Por otro lado, en el IBI también se recoge la posibilidad de penalizar la vivienda vacía y 381 municipios en España contemplan un recargo que oscila entre un 5% y un 50%, de acuerdo con la información proporcionada por el Catastro. La mayoría de estos municipios (216) pertenecen a Cataluña, que sí aplica la ley estatal de vivienda y etiquetas como la de zona tensionada. Aunque para Mollinedo esta medida puede tener un alcance limitado, ya que acreditar que esa vivienda está vacía y sujeta a recargo no es tan sencillo. “Hacer un catálogo riguroso requeriría de un cuerpo de inspectores de administración local muy potente, cosa que no existe”, apunta. Muchas de esas viviendas pueden ser residencias principales, estar a nombre de varias personas por procesos de herencias, pueden ser parte de un proceso de litigio, etc. “No es tan sencillo aplicar ese recargo”, concluye.

Es pronto aún, coinciden los expertos, para ponderar el efecto de las medidas que ya están en marcha. “En cuanto al impuesto sobre la renta, no hay una información estadística de cuáles son las reducciones a las que se han acogido los propietarios”, señala Mollinedo. Aunque en lo que se refiere a la aplicación de las regulaciones al alquiler que recoge la ley de vivienda, la foto de conjunto sí ha dado resultados, por ejemplo, en Cataluña. Incluso hay informes que cifran esa contención de las rentas en un 4,9% en Barcelona y en un 1,9% en el resto de poblaciones con tarifas reguladas.

Y es justo en el conjunto donde se dan las soluciones. “No es cada medida, sino el conjunto de un paquete fiscal lo que genera resultados”, explica el economista de Gestha. Porque, concluye, una exención en el IBI, por sí sola, no puede desincentivar el alquiler de corta duración si los beneficios de éste crecen de forma desorbitada.

Es probable que muchos de los estudiantes que han vuelto a casa por Navidad, a la vuelta a su lugar de estudios se enfrente, de nuevo, a la búsqueda de casa. No es un trámite sencillo. En un contexto en el que el precio de la vivienda ha alcanzado máximos históricos —2.605 €/m2 en compraventa de vivienda usada durante noviembre de 2025, según Idealista— y que, de acuerdo con el último Eurobarómetro, es la principal preocupación del 36% de los españoles, los jóvenes se han convertido en el blanco de una nueva generación de estafas inmobiliarias.

El auge del negocio de la vivienda online, a través de plataformas como Idealista, MilAnuncios o Fotocasa, ha facilitado el trabajo de los defraudadores. "Los delincuentes llevan años intentando cometer estafas en el mercado inmobiliario y con la llegada de Internet han trasladado su foco desde los clasificados en papel a los portales inmobiliarios", explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

El proceso para efectuar la estafa es ahora muy sencillo: basta con publicar un anuncio en Internet, introducir algunos datos personales -reales o ficticios, es indiferente- y fijar un precio atractivo para el alquiler del inmueble. 

“Tomé todas las precauciones posibles, y aún así caí en la trampa”, lamenta Iván Durán, un estudiante gallego que decidió mudarse a Madrid para cursar un máster de profesorado: “Me aseguré de que el pago fuera por transferencia, de tener el DNI del propietario y un contrato”, asegura.

Tras mes y medio desempeñando una "búsqueda activa" en plataformas online, encontró el inmueble de un tal Enrique López (nombre falso elegido por el estafador) cuando solo “llevaba un minuto publicado”. El piso respondía a las necesidades y a la capacidad económica del estudiante, por lo que decidió apostar por él. “Le conté mi situación a Enrique. Como estudiante que soy, no puedo permitirme gastar casi 100 € en viajar a Madrid para ver un piso que van a visitar otras personas también”. Durán necesitaba la garantía de que la vivienda sería suya, por lo que acordó con el supuesto propietario pagar una reserva de 660 euros. Tras pagar la cuantía, cerraron que el joven acudiría a Madrid para formalizar el contrato. 

“Me dijo que podía quedarme a dormir en el piso después de firmar, sin cobrarme la noche, para que el viaje no se me hiciera tan cansado”, recuerda. La oferta, junto a las largas conversaciones que Durán asegura que mantuvo con el supuesto casero, le llevaron a bajar la guardia:  “Me inspiró tanta confianza que no pude pensar que era una estafa”. 

A lo que, por desgracia, Idealista responde que, "si es demasiado bonito para ser real, posiblemente sea un intento de estafa".

Y efectivamente así terminó el relato del universitario: todo fue un engaño. El piso jamás existió y el supuesto propietario tampoco se llamaba Enrique López. El estafador había utilizado la identidad de un trabajador del BBVA, el verdadero López: “No sé cómo conocía a esta persona, pero la conocía muy bien, porque su DNI y todos sus datos eran reales”. Aquello no fue solo una estafa, sino también un delito de suplantación de identidad.

Iván Durán perdió más de 600 euros y el lugar donde dormir aquella noche en Madrid. Pero, sobre todo, vio desvanecerse la tranquilidad de saber que tendría un techo cuando comenzara su máster.

La urgencia por encontrar piso, la inexperiencia y precariedad convierten a los universitarios en evidentes objetivos de los estafadores. “Nos sentimos desprotegidas", denuncia Lucía Utrera, gaditana y estudiante de la Universidad de Córdoba. 

Junto a sus compañeras de piso, concretó varias visitas con un supuesto agente inmobiliario llamado Bernardo (nombre falso con el que se identificaba el estafador). Tras recorrer tres viviendas, se quedaron con la última: “Nos gustó mucho y Bernardo insistió en que teníamos que reservarlo ya, que si no volaba”, recuerda Lucía. Pidió 460 euros a cada una de las tres jóvenes, en concepto de reserva y fianza: “Pagamos en el momento, hicimos un recibo que él mismo firmó y tomamos una foto de su DNI. No teníamos ninguna sospecha”.

El día fijado para entregar las llaves y firmar el contrato, Lucía recibió una llamada de Bernardo: “Nos dijo que no podíamos entrar, que el piso había sido alquilado por otra persona”. En la acera, rodeada de maletas, entendió que habían sido engañadas.

Al día siguiente, acudieron a comisaría. Para sorpresa de las universitarias Bernardo ya tenía al menos cuatro denuncias de otros estudiantes por hacer lo mismo, según les contaron los agentes. Cuando la historia parecía que no podía dar un nuevo giro, descubrieron que "la propietaria llevaba meses sin trabajar con Bernardo, ni siquiera estaba al tanto de que habían alquilado su piso”. 

El portavoz de Idealista defiende que la plataforma cuenta "con las últimas tecnologías y un gran equipo humano especializado en la detección de los intentos de fraude, 24 horas al día los 365 días del año". El objetivo es conseguir que la vida útil de tales anuncios no supere los pocos minutos, por lo que también resultan "muy útiles" los procesos de escucha de redes sociales y los avisos de los usuarios ante cualquiera anomalía.

No obstante, la experiencia ha demostrado que el sistema de Idealista falla. Para comprobarlo, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) creó el pasado septiembre un anuncio de vivienda falso con una identidad inventada: indicó una dirección real para el inmueble falso, pero con características ficticias y fotos de otra vivienda. Ninguno de los 8 portales analizados, entre ellos Idealista, detectaron el fraude ni lo bloquearon.

Los universitarios no sólo se enfrentan a las estafas en las plataformas inmobiliarias. Algunos tienen que hacerlo también ante las intimidaciones de sus caseros. infoLibre recopila algunos testimonio de jóvenes que se han visto en esta situación. A menudo, multipropietarios que juegan al Monopoly: retuercen las cláusulas de los contratos, las interpretan a su antojo o incluso incurren en modificaciones ilegales que la Ley de Vivienda actual no contempla. 

Así lo sufrieron tres estudiantes extremeños, quienes habían conseguido hacer del barrio sevillano de Triana su hogar: “Vivíamos en un piso que le faltaban muchas cosas, pero estaba a muy buen precio”. El alquiler, 700 euros con comunidad y agua incluidos, les había permitido mantenerse con cierta estabilidad en una ciudad donde los precios no dejan de aumentar.

“No os lo vais a creer, nos acaban de subir el alquiler a 120 euros más a cada uno”, escribió Andrea Santos,  en el grupo de WhatsApp que compartía con sus amigas de la universidad. Se encontraba completamente desbordada por la situación. El nuevo precio sería de 1.050 € al mes y, además, les exigían un contrato de 12 meses en lugar de las 11 mensualidades que ya habían firmado.

¿Lo peor? Fueron informados con solo 10 días de antelación, sin margen de reacción.

Los propietarios justificaron la subida de precio asegurando que Triana “se había revalorizado” y que, tras consultar con inmobiliarias, habían decidido aumentar el precio del alquiler. No mentían en cuanto a la tendencia: el Índice de la plataforma de alquiler online Spotahome sobre la Evolución de Precios en Ciudades Europeas ha revelado que el precio medio de arrendamiento de los barrios sevillanos de Triana (1.330 euros), Nervión (1.580 euros)  y Los Remedios (1.500 euros) ha superado el del famoso barrio de Montmartre en París, que se sitúa en los 1.300 euros.

Sin embargo, el contrato que regulaba el arrendamiento a los extremeños también contradecía la lógica de los caseros, pues especificaba que su vigencia era de “hasta cinco años”. 

La abogada a la que acudieron los estudiantes para comprobar la legalidad de la polémica, Eugenia Ruiz Cuenca, explicó con firmeza: “Los contratos hay que cumplirlos, y este no queda más remedio que respetarlo y ejecutarlo fielmente hasta su término, en cinco años". 

Según especifica el acuerdo legal que firmaron ambas partes, los propietarios no pueden modificar las condiciones ni subir el alquiler fuera de lo que marca el documento y el Índice de Precios al Consumo (IPC). “No se puede especular con un contrato de cinco años. Si el mercado bajase, los caseros seguirían cobrando lo mismo, así que esto funciona en ambas direcciones”, señala la letrada.

También recuerda que el precio sólo puede actualizarse si el arrendador lo comunica por escrito cada año, y que esta actualización no tiene efecto retroactivo: “En este caso, el contrato sigue vigente y solo podría incrementarse conforme al IPC. En junio, el IPC de alquiler fue de 2,3%. No puede subir más”.

Sin embargo, las cifras legales no lograron aliviar la angustia de Andrea Santos: “Es que no sé qué puedo hacer”. A sus 22 años, la idea de enfrentarse a un conflicto legal con sus caseros o de quedarse sin vivienda era “muy angustiosa".

La falta de controles efectivos sobre las inmobiliarias y la escasa supervisión de los contratos de alquiler han normalizado prácticas abusivas que rara vez se sancionan. Las infracciones no se revisan y se terminan asumiendo como parte del sistema: "Me ignoraron y no había nada que hacer al respecto", asegura Guillermo (nombre ficticio para proteger su identidad), quien alquiló una pequeña habitación en el municipio madrileño de Getafe a través de una inmobiliaria. Esta sensación de impunidad alimenta que algunas empresas actúen con total libertad.

“Desde el inicio de mi contrato dejé claro que quería alojarme en el piso hasta junio”, asegura el universitario. Su contrato, vigente de septiembre a agosto, exigía avisar con un mes de antelación si quería marcharse. Guillermo cumplió con esta condición.

El entrevistado ha demostrado, mediante su historial de llamadas y mensajes de WhatsApp, que avisó repetidas veces —y dentro del plazo— sobre su intención de marcharse en junio: "Me dijeron que no había problema”. Sin embargo, la empresa le comunicó posteriormente que no le devolvería la fianza (500 €) por un supuesto “retraso en el preaviso”. Guillermo insistió en que revisaran las llamadas y conversaciones de WhatsApp, pero, según afirma, respondieron que “no tenían constancia de ello”.

“A mí me han hecho esto porque saben que no habrá consecuencias. Pero yo necesitaba esos 500 euros para la fianza de mi próxima vivienda. ¿Ahora cómo los recupero?”, se lamenta Guillermo. El universitario asegura que este contratiempo le ha generado serias dificultades para afrontar el pago de su nuevo alquiler, hasta el punto de haber tenido que “vaciar sus ahorros” para poder instalarse.

Buscar piso, ya sea para comprar o en alquiler, hace tiempo que consiste para la mayoría de la gente en un proceso donde hay que elegir entre lo menos malo. En portales como Idealista o Fotocasa, cuando las ofertas se filtran por precio, en la lista de los más baratos aparecen gangas que suelen ocultar, en general, alguna sorpresa. Pisos que se venden a mitad de precio, pero en los que vive gente y “no se pueden visitar”, ofertas de venta en nuda propiedad, que se adquieren y solo se pueden disfrutar una vez el propietario ha fallecido o “gangas” que parecen más un trastero que un lugar al que llamar casa. 

Estos últimos son el termómetro de cómo cualquier cosa que apenas se pueda llamar vivienda, es susceptible de colocarse en el mercado a un precio nada despreciable. Por unos 65.000 euros, por ejemplo, puedes tener un bajo exterior en Barcelona que parece más bien un cuarto de contadores, pero que se presenta como “local tipo loft”. En el anuncio, que podría parecer una broma si el mercado no estuviese tan tensionado, tratan de convencer a los compradores de la siguiente manera: “Este inmueble es una excelente oportunidad para inversores, ya que se puede alquilar fácilmente por su ubicación y características, ofreciendo una rentabilidad anual superior al 15%”, concluyen. 

Bucear en las ofertas de alquiler también deja un panorama muy poco alentador. En el barrio madrileño de Usera, un estudio de 21 metros cuadrados en el que el inquilino puede disfrutar de la cama y de la cocina en la misma estancia tiene un precio de 750 euros al mes. Otro clásico son las buhardillas. Metro Ópera, 850 euros al mes, 25 metros cuadrados y un aviso a navegantes en el anuncio: “Tiene cierta limitación en altura y aconsejable para persona más bien de baja estatura”, reza la descripción de uno de estos inmuebles en Idealista.

Uno de los fenómenos más comunes que se pueden encontrar en las profundidades de las listas de portales inmobiliarios son los pisos en venta en los que vive alguien. “Oportunidad solo para inversores. Debido al estado ocupacional del activo, no se pueden realizar visitas al mismo. Piso en venta de 58 m² en la ciudad de Barcelona”, reza uno de los anuncios. El precio: 50.000 euros. No hay fotos del interior y se advierte que “el inmueble se transmite arrendado a tercero y con un posible derecho de este a la adquisición preferente del mismo”. Es la letra pequeña de una de las gangas que se pueden encontrar al bucear en este mercado. Los anuncios de este tipo se repiten en distintas ciudades, siempre como una oferta destinada a inversores. 

Y más allá de las plataformas de vivienda, hay incluso inmobiliarias que se dedican a la compraventa de este tipo de producto. “No es necesario que esperes a que los ocupas se marchen: sí se puede vender un piso ocupado. Tu vivienda tiene salida incluso en estas circunstancias”, reza el anuncio de una de ellas. En las descripciones, no se dan demasiados detalles de quienes son los inquilinos, de su situación legal, de si existe una situación de vulnerabilidad, etc... solamente un precio que remite a otra época y un gancho para inversores.

La dinámica en estos procesos es vender la casa y de tratar de negociar con los inquilinos para que se vayan, pero en la práctica las cosas no son tan sencillas. “Desgraciadamente, este tipo de prácticas son legales y muestran otra cara siniestra de la especulación inmobiliaria porque venden los pisos con una rebaja para que el inversor se ocupe de expulsar al inquilino”, señala Alejandra Jacinto, abogada de CAES especializada en vivienda. Ella ha llevado alguno de estos casos y apunta que “normalmente son casos en los que se roza el acoso inmobiliario para desalojar a las personas que viven en esas casas”, concluye.

El precio de la vivienda no para de subir, el mercado absorbe toda la oferta y las rentas medias y bajas no pueden estirar sus ingresos para alcanzar los estándares de precio actuales. En este contexto, para quienes tienen una propiedad proliferan las formas de monetizarla. Así, en la lista de los más asequibles está también una nueva modalidad de venta que hasta ahora no habían tenido en España mucho predicamento: la nuda propiedad. Un acuerdo que permite al vendedor (generalmente una persona de edad avanzada) el usufructo vitalicio de la vivienda mientras percibe un dinero o una renta del comprador. A su muerte, el comprador puede disponer de la casa.

Las ofertas de este tipo han crecido exponencialmente en los anuncios de las plataformas de vivienda y en muchas inmobiliarias. Su precio siempre es significativamente más bajo que el de mercado, aunque, de nuevo, están hechas para inversores, ya que ningún banco concede hipotecas sobre estas transacciones. “Nuda propiedad de una vivienda valorada en 185.000 euros a cambio de un pago único de capital de 91.400 €. La usufructuaria, mujer de 68 años, continuará utilizando el inmueble hasta su fallecimiento”, explica un anuncio de Idealista.

La vivienda se ha convertido en una carrera de obstáculos para quienes buscan casa y los precios van a cerrar este 2025 creciendo a doble dígito. En noviembre, la consultora Tinsa recogía que los precio de venta para casas habían crecido un 13,4% interanual. Pero si se abre más el rango temporal, el aumento es más sorprendente, con una revalorización media del 64,4% desde los precios que se daban en 2015.

El Ministerio de Consumo ha sancionado con 64 millones de euros a la plataforma en línea de alquiler de viviendas turísticas Airbnb por, entre otros motivos, publicar anuncios de alojamientos turísticos sin licencia. El importe de la multa equivale a seis veces el beneficio ilícito obtenido por la plataforma, según informa el Ministerio de Consumo en una nota de prensa.

La resolución deviene firme y agota la vía administrativa después de haberse resuelto el recurso de alzada interpuesto ante el ministro de Consumo, según ha comunicado el ministerio este lunes.

La resolución implica, además, dos sanciones accesorias que obligan a la plataforma a rectificar los incumplimientos identificados, eliminando los contenidos ilícitos publicados, y a hacer pública la multa impuesta.

El Gobierno ha aprobado esta semana en el Consejo de Ministros un real decreto en materia de vivienda que incluirá ayudas a los propietarios de vivienda cuando los inquilinos no paguen el alquiler. Esta medida, que forma parte de los compromisos que se acordaron con Junts, es para el Gobierno “un aval para facilitar el acceso al alquiler”, pero los sindicatos de inquilinos y las organizaciones sociales no lo ven claro.

“Es una medida que no responde a un problema real, porque la mejor forma de garantizar que no se produzcan impagos es poniendo alquileres asequibles”, señalan desde el Sindicat de Llogateres de Cataluña. “Estamos totalmente en contra de que se utilice dinero público para financiar al sistema rentista de este país”, concluyen. 

Desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca son menos críticos, pero coinciden en las escasas posibilidades de la medida para un asunto, la vivienda, que cumple un año siendo el principal problema de los españoles, según el CIS. “Si la filosofía es que particulares saquen al alquiler viviendas deshabitadas, pues bien, pero tendrá una efectividad muy limitada”, concluye Paco Morote, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH).

En la rueda de prensa posterior al Consejo, la ministra portavoz, Pilar Alegría, detallaba que esta cobertura la gestionarán las Comunidades Autónomas. “Va dirigido a menores de 35 años o personas vulnerables y solo cubrirá a caseros que cobren una renta al alquiler que no supere el índice estatal de referencia”, señaló. “No es una medida nueva, porque la moratoria antidesahucios ya prevé compensaciones a los propietarios. Por otro lado, si nos fijamos en las cifras de impago respecto al alquiler, menos del 1% de los inquilinos son morosos”, explican desde el Sindicato de Llogateres de Cataluña.

La vivienda afronta la recta final del año con un gran dilema abierto: el fin de más de 600.000 contratos de alquiler que se firmaron después del covid-19 y que tendrán que renovarse a precios corrientes. Esto es, muy por encima de los que había en el momento en que se firmaron porque el importe se puede fijar libremente al término de los contratos. De hecho, un estudio realizado por el Ministerio de Consumo señala que esta gran renovación encarecerá la renta de los inquilinos de las zonas más tensionadas en hasta 4.600 euros anuales en 2026. A esto se une el fin de la denominada como “moratoria antidesahucios”, un escudo que impedía el desalojo de inquilinos en situación vulnerable y que, tras prorrogarse en varias ocasiones, terminará (si no hay cambios) el próximo 31 de diciembre.

“Hace años que decimos que la mayoría de la gente deja de comer antes que arriesgarse a perder un techo o su casa. De hecho, aquí el gran problema que tenemos es que quienes vivimos de alquiler estamos destinando un 40% o un 50% de nuestros ingresos a pagar las rentas”, insiste el sindicato.

En la tormenta que envuelve a la vivienda, tratar de movilizar las casas vacías para que se incorporen al mercado es una de las cosas que se plantean como solución. El INE estimaba en 2021 (último dato disponible) que en España hay alrededor de 3,8 millones de viviendas vacías, un dato que incluye casas en lugares donde la gente no quiere vivir o lejos de centros de trabajo, pero que sirve para aproximar el impacto que podría tener la corrección de este fenómeno. Si se observan los análisis de portales inmobiliarios, Fotocasa señala que el 3% de los propietarios de vivienda tienen alguna casa vacía y entre estos, solo un 11% reconoce que la mantiene desocupada por desconfianza.

Del lado de los caseros, la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), señala a infoLibre que valorarán la medida cuando se conozcan los detalles del texto del real decreto y se muestran cautos al respecto. Sobre lo que sí se han pronunciado es sobre la moratoria antidesahucios, que consideran “peligrosa” y piden que no se extienda. “Supondría profundizar en la inseguridad jurídica, erosionar el derecho a la propiedad y frenar aún más la oferta de viviendas en alquiler”, concluyen en una nota de prensa.

En teoría, avalar el impago de los inquilinos podría incentivar a alquilar a quienes no ponen su casa en el mercado por miedo, pero desde lo social la lectura no es tan clara. Alejandra Jacinto, abogada del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES) “el negocio del miedo” es lo que alimenta los enfoques destinados a proteger el beneficio de los arrendadores. “Me parece inaudito es que el Gobierno compre el marco del miedo, que está alimentado por todos los que viven de este negocio, como las empresas de desocupación, de alarmas de seguridad o grandes inmobiliarias”, señala la abogada.

La medida aprobada por el Gobierno incluirá, además del impago de rentas del alquiler, compensaciones por daños causados a la vivienda y por el coste de los suministros debidos. “Si el Estado es el que va a asumir la tarea de seguro de impago, se está trasladando el riesgo del negocio del rentismo a las administraciones públicas”, apunta Jacinto

Hasta ahora, además de la ley de vivienda, el Gobierno anunció la semana que la nueva empresa pública de vivienda, Casa 47, comenzaba a funcionar con 40.000 viviendas heredadas de la Sareb y suelos para construir. Aún no hay fechas concretas, pero el portal en el que se podrán solicitar estará operativo a lo largo de 2026 y será allí donde se puedan consultar los requisitos concretos de cada solicitud.

En el horizonte más próximo, insisten las agrupaciones sociales, amenaza ya una moratoria de desahucios a punto de caducar y una renovación masiva de contratos que puede poner aún más tensión en el mercado. “Teniendo en cuenta el problema de vivienda que tenemos lo que hay que hacer es tomar medidas inmediatas decretando la emergencia habitacional y tomando decisiones como la prórroga forzosa de los contratos de la pandemia y de la moratoria antidesahucios”, concluye la abogada de CAES.

Un mercado de vivienda asequible es la demanda social más viva en el panorama nacional. El incremento incesante de los precios, la escasez del parque público residencial, los problemas de emancipación que sufren los jóvenes o la presión de la vivienda como negocio turístico frente a las casas para vivir, entre otros puntos, son algunos de los problemas en los que se concreta la crisis de vivienda. A lomos de todos estos asuntos y algunos otros, la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los españoles, de acuerdo con el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). La solución a esto, que se repite constantemente, es colocar la vivienda a precios asequibles. Pero ¿qué quiere decir este apelativo tan repetido cuando la renta de los hogares no logra seguir el aumento de los precios inmobiliarios?

La regla que se suele establecer para considerar que una residencia es asequible, es que su precio (bien de alquiler, bien de mensualidad de la hipoteca) no supere el 30% del total de los ingresos brutos que entran en el hogar. “Cuando ofrecemos un alquiler lo calculamos siguiendo esta norma del 30% o 35% para cada caso”, explica Elena Martínez Goyte, coordinadora de la plataforma de vivienda social Provivienda, dedicada al alquiler de casas a precios asequibles. Aunque el importe mensual, apunta, varía mucho en función del ámbito geográfico y de los ingresos de los arrendatarios.

Fernando de los Santos, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid, explica que “debe matizarse mucho qué entendemos por alquiler asequible” y que “ese 30% ya marca un límite de estrés financiero, por lo que el umbral debería estar mucho más bajo”. Pone el ejemplo de la capital, una de las regiones más tensionadas en cuanto a precios. “Muchos de los pisos del Plan Vive (una regulación pública destinada a crear alquiler asequible en la capital) pueden costar más de 800 o 900 euros al mes —y como se exige que esta renta no represente más de un 30% de los ingresos para poder ser siquiera solicitante— el resultado es que tienes que tener unos 3.000 euros al mes de ingresos para poder acceder”, señala. “Esa vivienda, de pública y asequible, solo tiene el nombre, porque la mayoría de la sociedad no podemos acceder a ella”, concluye.

Pero la realidad es que comprar o alquilar una vivienda les supone a los ciudadanos, en general, un esfuerzo considerable. En el 20% de los hogares con menos rentas, el 42,5% de sus ingresos va a parar al pago de la vivienda y los suministros, de acuerdo con los datos del INE. Los jóvenes, con sueldos más bajos, también sufren este golpe con más fuerza: en el último informe del Consejo de la Juventud explicaban que, al cierre de 2024, cuatro de cada diez jóvenes destinaba ya más de un 40% de sus ingresos a pagar la vivienda y uno de cada tres recibía algún tipo de ayuda por parte de su familia para poder vivir fuera del hogar familiar.

En el contexto actual, hasta la vivienda protegida ha subido de precio. Según los datos del Ministerio de Vivienda, el valor tasado de la vivienda protegida vendida durante el tercer trimestre de este año se situó, en promedio, en 1.195,7 euros el metro cuadrado, el precio más alto de toda la serie histórica. Por comunidades es Madrid la que pone en el mercado la vivienda protegida más cara: 1.472 euros por metro cuadrado de media en el tercer trimestre de este año. Le siguen Cataluña (1.252 euros) y Andalucía (1.201 euros). Así, comprar en Madrid una vivienda “asequible” de, por ejemplo, 70 metros cuadrados, superaría los 100.000 euros.

Si tomamos la evolución desde 2005, cuando arranca la serie, al cierre de cada uno de los ejercicios (es decir, en los últimos trimestres) el importe ha subido ininterrumpidamente entre 2018 y 2024. La tasación de la vivienda libre, por su parte, dibuja una curva que se agudiza, sobre todo, a partir de 2020. El último dato, relativo al periodo entre julio y septiembre, el valor tasado de la vivienda libre superó los 2.150 euros por metro cuadrado.

Volviendo al caso de los alquileres, el gasto mensual medio en España ha ido creciendo a buen ritmo. Según un estudio de Funcas, entre 2015 y 2022 el incremento del gasto promedio en alquiler fue del 21%, muy superior al crecimiento de la renta media de los hogares, que se quedó en un 16%. Un juego del gato y el ratón en el que los inquilinos salen perdiendo y que mueve cada vez más lejos la idea de una vivienda asequible.

Otro elemento que dificulta una escala de precios asequibles es la escasez del parque público de vivienda y los diferentes enfoques políticos de las Administraciones que la gestionan. “El parque de vivienda social en España —es decir, la vivienda en alquiler de titularidad pública—, se sitúa en entorno a las 290.000. De ellas, unas 180.000 pertenecen a las comunidades autónomas y sus entidades dependientes; mientras que las 110.000 restantes son de titularidad de los ayuntamientos y sus entidades dependientes”, recoge un informe de OBS Business School elaborado por el profesor Carlos Balado. “Apenas ofrece cobertura a un 1,6% de los 18,6 millones de hogares que habitan en España”, concluye el documento.

Y aquí surge otro problema que dificulta la voluntad de limitar los precios. Y es que, si la vivienda protegida se construye en colaboración público-privada, limitar mucho el precio de los futuros alquileres supone también que las compañías van a ganar menos, por lo que algunas administraciones argumentan que ser muy estrictos desincentivaría la construcción.

Las plataformas de vivienda ven esta realidad a diario y, desde Madrid, el portavoz del Sindicato de Inquilinas insiste en que el precio y las condiciones están siendo un factor limitante a la hora de acceder a un tipo de vivienda que en principio debería ser menos cara porque está participada desde lo público. “La vivienda del Plan Vive de Madrid está gestionada por fondos buitre y aunque el precio esté limitado, incluyen gastos adicionales como comunidad, IBI, basuras, seguro de impago y otros similares, de forma que el precio termina siendo muy próximo al de la vivienda libre” y superando, por tanto, el umbral del 30%.

Para los actores sociales, la única manera de lograr unos precios asequibles reales pasa por la gestión pública o por entidades sin ánimo de lucro. “[En este momento] el afán no es dar un servicio, sino hacer negocio. Son dos funciones de la vivienda que van en sentido contrario”, remata el portavoz.