La pugna política por las medidas para intervenir el mercado de vivienda a corto plazo, más allá de construir

Crear un parque público de vivienda construyendo más casas no es algo que se haga en un año ni en dos, y quizá tampoco en tres o cuatro; por eso los expertos suelen afirmar que la oferta a corto plazo es rígida. Y esta evidencia lleva a otra pregunta: ¿Se puede hacer algo para facilitar el acceso a la vivienda a corto plazo o no queda otra que asumir que habrá varias generaciones atrapadas en el alquiler o en la casa de sus padres mientras tanto? Es la pregunta que más discrepancias genera y por donde se parte el consenso entre las políticas más a la izquierda –que piden intervenir los precios– y las propuestas más pegadas al espectro político de la derecha –que se niegan a ponerle límites al mercado– porque cualquier otra intervención que no sea aumentar el número de casas la consideran intervencionista. 

La pugna política es la otra cara de la moneda en esta crisis. Mientras los socios a la izquierda del PSOE insisten en topar los precios o suspender los desahucios, en la derecha se centran en el ámbito de la construcción o de las exenciones fiscales (que ya existen) para caseros. “Las soluciones no pasan por intervenir el mercado y topar los precios, como impone el PSOE, sino por equilibrar oferta y demanda”, señalaba el PP en un comunicado tras aprobarse la ley de vivienda en 2024. Y esa postura no parece haber variado. El pasado mes de febrero, la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, insistía en la misma línea y afirmaba que solucionar el problema de la vivienda pasaba por “bajadas masivas de impuestos, ayudar a los jóvenes y no atacar a los propietarios”. 

En el otro extremo está el grupo Sumar, que insiste en la necesidad de intervenir el mercado de forma más activa, topando precios, prorrogando los desahucios o vetando la compra especulativa de vivienda. El PSOE, por su parte, se ciñe a la ley de vivienda y trata de poner el foco en que corresponde a las autonomías decidir si quieren o no utilizar los mecanismos que ofrece la norma.

"Todas las medidas que no sean construir significan regular la función residencial y social de la vivienda. Eso pasa por reducir el beneficio de los especuladores, del sector inmobiliario, de los inversores y de los caseros. Por eso hay tantas guerras contra las políticas de vivienda", señala Javier Gil, sociólogo experto en vivienda e investigador en el CSIC. "De ahí la presión de lobbies, patronales, inmobiliarias y fondos para evitar cualquier tipo de política que regule esa función social de la vivienda y solo apostar por la construcción como única medida", insiste.

Hasta el momento, la medida para intervenir el mercado que más implantación ha tenido son los topes en zonas tensionadas que contempla la ley de vivienda. Esta etiqueta a la que son reacias las comunidades del Partido Popular se aplica sobre todo en Cataluña, País Vasco y Navarra, aunque también A Coruña, en Galicia, la ha conseguido poner en práctica. Los gobiernos del PP firmaron un documento en 2024 negándose a ponerla en marcha, aunque muchas localidades y ayuntamientos habían enviado peticiones para hacerlo. Sin embargo, la última palabra corresponde a los ejecutivos autonómicos, poco dispuestos a dar el brazo a torcer. En aquel momento, el manifiesto señalaba que “esas medidas solo sirven para provocar menor oferta de vivienda y subida de los precios” y pedía al Gobierno que cumpliese con el compromiso de construir más de 180.000 pisos sociales. 

Desde Sumar, los socios de Gobierno han lanzado algunas propuestas para rebajar la presión en los precios que pasaban por intervenir en las condiciones de oferta de los pisos, pero no han salido adelante. En abril, el Congreso (con votos de PP, Junts y Vox) tumbó la propuesta que permitía una prórroga del alquiler, en las mismas condiciones y durante un máximo de dos años, de los contratos que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027.

La medida no era nueva, porque estuvo vigente dentro del paquete anticrisis que se implantó en la pandemia, pero se intentó recuperar para ayudar a frenar la burbuja de precios del mercado, ya que simplemente con haberla solicitado permitía extender los contratos de vivienda que expirasen antes del 31 de diciembre de 2027 durante un máximo de dos años y manteniendo las condiciones, con un tope de incremento del precio del 2%. Sin embargo, solo estuvo vigente un breve periodo de tiempo, hasta que pasó por el Congreso y decayó.

Por otro lado, Sumar también promocionó en mayo que se prohibiese la compra de viviendas por parte de personas jurídicas, empresas y fondos "buitre", una idea que tampoco encajó bien el PSOE. En su lugar, propusieron un impuesto a la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes, gravar los pisos vacíos y subir el IVA de los pisos turísticos al 21%.

Justo en este último punto, en la intervención del mercado de pisos turísticos, es donde afloró la última polémica. El pasado 22 de mayo el Tribunal Supremo estimó parcialmente un recurso presentado por la Generalitat Valenciana, gobernada por el PP, que pedía anular el registro único de alquileres turísticos al considerar que el Estado no tenía competencias para regularlo. Era una medida impulsada por el Ministerio de Vivienda para cumplir con la exigencia de Bruselas de controlar los pisos turísticos y que centralizaba el registro, obligando a identificar las viviendas que se alquilan a turistas en plataformas como Airbnb o Booking, pero también cualquier otro inmueble que se comercialice como un arrendamiento de temporada.

Un debate que se traslada a la academia

El ámbito académico, donde trabaja Gil, tampoco se ha quedado al margen en este debate. Si bien la ley de oferta y demanda es un elemento sobre el que hay consenso (a menos casas, más demanda sobre cada una de las disponibles y, por tanto, precios más altos), cómo torcer esta dinámica en el corto plazo es un dilema cargado de debates y discrepancias. En un punto medio se sitúa el sociólogo de Esade, Jorge Galindo, con una propuesta centrada en la construcción, pero con el foco puesto en el papel de lo público.

Vetar a los fondos o topar los precios: medidas “radicales” contra la crisis de vivienda que ya valoran otros países

Ver más

Galindo señalaba en un debate con Javier Gil en el Círculo de Bellas Artes de Madrid que “si la gente hace negocio con la vivienda, es por la escasez” y, por tanto, “la forma de que no se haga negocio, es hacerla abundante”. También insistió en la necesidad de doblar el parque público y pasar de 10.000 viviendas entregadas anualmente a 30.000, lo que costaría unos 4.500 millones al año en diez años, pero se podría complementar con la incorporación del sector privado y más políticas que lo orientasen hacia lo social. Algo que también han defendido otros expertos como Javier Burón, director de la empresa pública de vivienda en Navarra (Nasuvinsa), que abogaba por permitir "beneficios controlados" de las empresas privadas siempre que las viviendas terminasen en el parque público.

Gil, por su parte, insiste en el refuerzo de lo público y el control del mercado para obtener resultados en el corto y medio plazo. "Hay una ofensiva muy grande en torno a las medidas para intervenir el mercado porque implican reducir los beneficios del sector. Se trata de bajar el precio de los alquileres, de dar contratos indefinidos, etc... y por eso hay tanta resistencia sobre este tipo de políticas", remarca.

Esperar los efectos de un hipotético acelerón en la construcción parece, de momento, la medida que cuenta con el consenso más sólido y también la más sencilla de abordar en un contexto donde los precios no paran de subir y la ciudadanía sitúa a la vivienda como el principal problema en España, de acuerdo con el CIS. En el primer trimestre del año, aunque las compraventas se habían contraído un 2,6% con respecto al mismo periodo del año pasado, todos los demás indicadores seguían disparados: el valor tasado del metro cuadrado aumentó un 14%, el número de hipotecas alcanzó su la cifra más alta desde hace 15 años y el precio de los alquileres se disparó un 7,1% entre enero y marzo, según el portal inmobiliario Idealista.