La idea de aumentar la carga impositiva a las rentas que vienen del ámbito inmobiliario o de penalizar los inmuebles vacíos está sobrevolando últimamente el ámbito político. De hecho, la fiscalidad es una de las recetas a las que se apela desde la izquierda a la hora de buscar soluciones a la fiebre inversora que mantiene el mercado en ebullición. Desde la derecha, en cambio, la receta pasa por retirar carga impositiva, sobre todo en lo que tiene que ver con el IVA de la construcción, la renovación y el alquiler residencial. Pero ¿cómo es en realidad el marco fiscal? 

"En España la vivienda no está poco gravada, sino gravada de forma fragmentada y poco coherente. Es decir, no existe un único impuesto sobre la vivienda, sino varios tributos que operan en distintas fases (adquisición, tenencia y transmisión), sin responder siempre a una lógica clara desde el punto de vista hacendístico", señala Jorge Onrubia, doctor en Economía y profesor de la Universidad Complutense de Madrid. Esos desequilibrios se pueden constatar en el hecho de que, por ejemplo, "España grava de forma relativamente intensa la adquisición de vivienda (a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, IVA y Actos Jurídicos Documentados), mientras que la tenencia (IBI) tiene, en términos comparados, un peso más moderado", apunta el profesor. Esto, puntualiza, hace que se penalice fiscalmente el acceso.

El mapa que se puede dibujar tiene muchos detalles, pero el economista Miguel Artola, de la Universidad Carlos III de Madrid, coincide con Onrubia en que la fiscalidad nacional presta una especial atención al momento de las transacciones y se fija menos en el componente de riqueza que supone poseer activos inmobiliarios. "El grueso de la fiscalidad recae sobre las transacciones. Invertir en vivienda tiene sentido porque, una vez que compras, pagas pocos impuestos. Es decir, pagas mucho en el momento de la transacción, pero poco a la hora de explotarla o disfrutarla", coincide Artola. De ahí que las propuestas para gravar estas segundas residencias estén cobrando protagonismo.

Un estudio reciente elaborado por el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) y el Ministerio de Consumo señalaba que más de la mitad (52,8%) de los caseros de España que no son personas jurídicas, tienen dos o más inmuebles de los que obtienen rentas. El 47,2% restante solo posee una. El dato rompe con la idea de que la mayoría de arrendadores solo posee una casa y refuerza la idea de que hay una cierta profesionalización en el sector. Si a la cuenta se incorporan empresas y fondos de inversión, el porcentaje de los considerados como multiarrendadores aumenta: son un 60,8%. 

El informe llegó en pleno debate sobre si un eventual endurecimiento sobre la fiscalidad en el ámbito inmobiliario lograría generar un efecto de redistribución de riqueza y echó más leña al fuego del descontento social. Una veda que abrió el alcalde de Nueva York cuando anunció que impondría una tasa a las segundas residencias de más de cinco millones de dólares. Para Artola, no es fácil establecer una comparación, pero sí explica que en Estados Unidos el peso de la fiscalidad recae sobre la propiedad anual mantenida en el tiempo y no se centra tanto en el momento de la adquisición.

El debate pivota sobre la necesidad de gravar las rentas que proceden de la actividad inmobiliaria de forma justa. "La manera en que se refleja la propiedad de la vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ahora mismo es muy deficiente, ya que las segundas residencias que entran en el IRPF lo hacen por su renta catastral, cuya valoración es mucho más baja, generalmente, del valor real", explica. Para él, la lógica detrás de la propuesta de Más Madrid, centrada en crear un IBI progresivo, podría resultar eficiente si además se incluyen de manera más clara estas posesiones en el IRPF, facilitando la discriminación entre rentas altas y rentas bajas a la hora de aplicar la carga tributaria.

Aunque este nuevo modelo de IBI plantea situaciones problemáticas. "El IBI presenta limitaciones importantes como instrumento redistributivo, ya que grava un activo concreto (la vivienda) y no la renta o la riqueza total. Esto puede generar situaciones problemáticas desde el punto de vista de la equidad, por ejemplo, en el caso de contribuyentes con ingresos bajos pero con viviendas de elevado valor (personas mayores sobre todo, que tienen viviendas, pero su renta está limitada por las pensiones que cobran)" puntualiza Onrubia.

Al analizar la situación fiscal de caseros e inquilinos, también se dan diferencias. "En cuanto a la vivienda en alquiler, el propietario tributa en el IRPF por los rendimientos obtenidos, si bien el sistema incorpora incentivos relevantes (como la reducción sobre el rendimiento neto en alquiler residencial, de un 60%) y la deducción de gastos. En este sentido, puede decirse que el sistema fiscal español sí contiene elementos que favorecen el alquiler, aunque con bastante complejidad normativa", explica Onrubia. Sin embargo, matiza que, por el lado del inquilino, "los incentivos fiscales son hoy mucho más reducidos" y se "restringen a propuestas de ámbito autonómico".

Para hablar de este marco fiscal, el doctor en economía e investigador de Funcas, Ignacio Ezquiaga, pone el foco en la fiscalidad de los suelos. Para él, tocar la fiscalidad de los caseros particulares en un momento como el actual puede resultar contraproducente. "Las viviendas vacías son difíciles de reconocer porque no hay un registro y nunca está muy claro cuán vacías están", explica. Sin embargo, apretar la fiscalidad penalizando que se retengan suelos urbanos sin construir, apunta, tendría más efecto y se evitaría el riesgo de que el casero repercutiera la carga impositiva en el inquilino.

En su caso, en vez de poner el foco sobre las casas vacías, propone utilizar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) para sancionar a los grandes fondos que mantienen suelos urbanizables paralizados e incentivar, con bajadas en el IVA sobre las transacciones entre promotores y gestores de alquiler asequible, a quienes pongan vivienda en el mercado cumpliendo con lo que requiere el Plan Estatal de Vivienda. "Muchos fondos de inversión tienen promociones y suelos a medio construir. Muchos de ellos comprados sin pagar porque eran activos tóxicos de la crisis inmobiliaria y que permanecen arrinconados y en los que se podrían construir hasta dos millones de viviendas. Si esos fondos pagasen un IBI más alto, los soltarían o los construirían", señala. Lo que no tendría sentido, matiza, son las bajadas generalizadas de IVA "cuando lo que se necesita es más vivienda a precio asequible".

En cuanto a las rentas del alquiler, ambos expertos señalan que las desgravaciones a las que tienen acceso los caseros son amplias y la iniciativa de limitarlas a aquellas personas que ofrezcan alquileres asequibles es una condición clave. "Se pueden desgravar las obras que haga en el piso, los gastos de gestión de las agencias, gastos de comunidad, seguros...", enumera Ezquiaga. En el lado del inquilino, explica, están exentos de pagar IVA.

Mientras las propuestas para gravar los beneficios del mercado inmobiliario aterrizan, la evidencia que gana peso es que la especulación inmobiliaria empeorará aún más la distribución de la riqueza. "El problema de la vivienda en España no es solo de oferta o de precios: es un problema de distribución del patrimonio. En menos de dos décadas, dos millones de nuevos inmuebles no han ampliado el acceso a la propiedad, sino que han profundizado una estructura dual en la que la distancia entre quienes no tienen nada y quienes acumulan mucho no deja de crecer", concluye el informe del CSIC.

El mercado inmobiliario y el problema de la vivienda son dos conceptos muy diferentes. Dos caras de una misma moneda que atañe a algo tan básico y necesario como tener una casa, pero donde también prosperan negocios como el alquiler de oficinas, los centros de datos, las residencias..., que requieren de suelos, de obras y de grandes caseros. En el ámbito de la vivienda, mientras el ladrillo brilla al calor de la especulación, de la falta de oferta o de la necesidad de construir más casas, los precios de compra y alquiler cada vez se separan más de los presupuestos de los ciudadanos. Algo que ha creado una crisis que la coloca como el principal problema para la ciudadanía en las últimas encuestas del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). 

Los datos de las principales empresas del sector inmobiliario dan una pista del despegue del sector, que, sin embargo, no muestra síntomas de contención en los precios. En el caso de las promotoras y las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) que se dedican a adquirir, promover o rehabilitar inmuebles para su arrendamiento, el despegue de sus cuentas es llamativo. Entre las seis principales (Colonial, Merlín Properties, Metrovacesa, Neinor, Realia y Renta Corporation) firman unos beneficios de más de 980 millones de euros y, en conjunto, el resultado neto agregado supera los 1.440 millones, casi duplicando los resultados obtenidos en 2024, de en torno a 733 millones. 

Por otro lado, en el conjunto del sector había, al cierre del año pasado, 159 socimis en España, tras haberse incorporado 21 durante el ejercicio, según un informe de la consultora ArmanexT.

Las cifras marean y se concretan en productos como la vivienda, las oficinas, los centros de datos, las residencias, los centros comerciales, etc. Todo unido muestra un sector en auge a nivel macro, que contrasta con los precios a los que se enfrentan los ciudadanos cuando intentan comprar o alquilar una casa. El primer trimestre de 2026 cerró con un incremento trimestral del precio de la vivienda del 4,7% y uno interanual del 21,1%, según el portal inmobiliario Fotocasa. Con los alquileres, la dinámica se replica y, si se observa la serie en el Instituto Nacional de Estadística, entre enero de 2019 y diciembre de 2025, los precios habrían aumentado más de un 30% para los arrendatarios.

"La iniciativa privada no puede producir viviendas asequibles. No va a producir vivienda a 300 o a 700 euros porque a lo más que llegan los Planes Vive de colaboración público-privada es a precios de 1.200 euros, inasumibles para dos tercios de los trabajadores", apunta el arquitecto y profesor de urbanismo Gerardo Roger. La única forma de contrarrestar la concepción de la vivienda como negocio y como mercado es, insiste, crear modelos de gestión íntegramente pública. "Las empresas no son ONG y no pueden permitirse construir y recuperar a largo plazo la inversión, pero la Administración sí, porque ademas el suelo le cuesta cero. Por eso lo ideal sería que se creasen más modelos como Casa 47 a nivel autonómico y municipal, para crear bolsas de vivienda y gestionarlas", señala. "Porque además es una inversión que tiene retorno", concluye.

Colonial es la que más beneficios firmó el año pasado, con 344 millones, un 12% más que en 2024. La multinacional, que se fusionó con la francesa SFL, habría vendido edificios por valor de 300 millones de euros y su principal negocio es el alquiler de oficinas. Por su parte, Merlin Properties obtuvo un resultado neto de 786 millones de euros, un 176% más que los 284 millones de 2024 y un beneficio de 327 millones. Su fuerte son los centros de datos y, al igual que Colonial, apenas se dedican a la vivienda residencial. 

La compañía madrileña Metrovacesa es una de las principales promotoras de España. Obtuvo un beneficio neto de 56,9 millones de euros en 2025, una cifra que multiplica por más de tres las ganancias de 2024. Entregó 1.805 viviendas en 2025, con un precio medio de 374.000 euros, y poseía al cierre del año 3.917 en construcción. En sus propias cuentas detallan que adquirió suelos por valor de 60 millones de euros en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, cuatro de las plazas más caras de España en materia de vivienda.

Neinor es otro de los grandes nombres del sector que aportó en beneficios 122 millones de euros a los resultados del conjunto. Este importe aumentó en un 80% con respecto al año anterior gracias a la adquisición de uno de sus rivales, Aedas, lo que la convierte en la mayor promotora del país. Esta compañía de origen vasco cuenta con banco de suelo para construir 38.000 viviendas y el año pasado alcanzó preventas de más de 1.900 viviendas, con un precio medio de venta cercano a 340.000 euros por unidad, según sus propios datos.

Realia, la promotora inmobiliaria de FCC que también tiene una participación en Metrovacesa, ganó 129,4 millones de euros en 2025, un 74% más. Entre las circunstancias que la han ayudado a llegar a estas cifras está el incremento del precio de los alquileres, tanto de viviendas, como de oficinas. "La mejora de la actividad de patrimonio se explica por el alza del 3,8% en las rentas que cobra a sus inquilinos", señalaba un análisis de Europa Press.

Finalmente, Renta Corporation, con un beneficio en 2025 de 2,5 millones, es la única que ha visto menguar sus cifras en un 24,2% con respecto al ejercicio previo. Una merma que ellos achacan a un "mayor gasto impositivo". Aunque sus ingresos sí crecieron un 72%, hasta los 45,6 millones.

Si en algo suelen coincidir los expertos es en la necesidad de construir más vivienda. Las discrepancias suelen surgir al tratar de ponerle número a ese déficit o al trazar el papel que debe tener lo público en el control de los precios. Con todo, el ritmo de construcción ha crecido un 8% el año pasado si se observan los datos sobre visados de obra nueva que proporciona el Ministerio de Vivienda, pero nada se ha notado en los precios, que siguen al alza. También se puede apreciar en el gráfico la espectacular diferencia con los años previos a la burbuja, cuando los visados llegaron a superar los 800.000 anuales.

El despegue del sector no ha conseguido que la tensión en la demanda se alivie. Un reciente estudio de BBVA Research señala que la escasez de oferta "limitará las ventas y mantendrá la presión al alza sobre los precios", mientras que la demanda se mantendrá fuerte. "El precio de la vivienda crecerá con fuerza, con estimaciones de un repunte del 10,2% para 2026 y una posterior moderación hasta el 6,8% durante 2027", señalan los analistas de la entidad financiera.

En cuanto a su análisis sobre las empresas del sector, BBVA Research apuntaba que "la rentabilidad de las empresas españolas en 2024 continúa siendo inferior a la media europea". Esto se debe, explican, a que el tamaño medio de las empresas es más pequeño y hay un gran peso de las pymes en el sector. Estas son, en general, "más dependientes de la financiación y poseen menos recursos propios", lo que termina repercutiendo en la capacidad de ampliación del parque de viviendas.

Para Roger, la Administración pública debería ganar músculo con respecto a la iniciativa privada, de forma que al mercado llegue una oferta suficiente de casas públicas a precio asequible que pueda torcer las dinámicas del mercado. Para él, lo público y lo privado no son excluyentes, pero un mayor equilibrio sería la clave para calmar el comportamiento de los precios y el malestar social. "Si renunciamos a la promoción pública y nos movemos solo con musculatura privada, pues tendremos que terminar ayudando con subvenciones a los inquilinos. Y eso sí que es a fondo perdido", concluye el urbanista.

Este viernes, la sede del Parlamento Europeo en Madrid ha acogido la presentación del primer informe sobre vivienda emitido por el organismo europeo. El texto recoge una serie de recomendaciones que se debatirán en la Comisión el próximo mes de marzo. En la presentación, que corrió a cargo de Alicia Homs, eurodiputada del grupo de la Alianza Progresista de Socialistas y Demócratas (S&D) en el Parlamento Europeo, y de Borja Giménez, del Partido Popular Europeo (Demócrata-Cristianos), los políticos señalaron que se trata de un texto en el que han participado tanto progresistas como conservadores y que trata de aportar ideas a una crisis que definieron como "global". Sin embargo, y pese a la magnitud del problema, la competencia de vivienda es de los Estados y el documento se queda en una lista de recomendaciones que se concretarían de forma distinta en cada región.

En el lado de la derecha, Giménez puso el acento en propuestas como la reducción de impuestos en torno a la vivienda, la escasez de obra nueva, los dilatados plazos burocráticos o la seguridad jurídica para los inquilinos. En el lado de los progresistas, Homs insistió más en las medidas de protección a los inquilinos o en la supervisión pública cuando se simplifiquen los procesos burocráticos, como la recalificación de suelo. "Hay enfoques que no compartimos, pero hay temas que se deben poner en valor”, apuntaba la eurodiputada socialista.

Una de las propuestas en esta línea, explicó Giménez, sería acotar la concesión de licencias de obra a un máximo de 60 días e incluir el principio de silencio administrativo en caso de no recibir respuesta en ese periodo. En este punto, el informe señala que en 2023 los permisos de construcción registraron una caída significativa, con un descenso del 14,6%.

Las recomendaciones del informe, titulado El rompecabezas de la vivienda en Europa: ¿Cuál es la posición del Parlamento Europeo?, giran en torno a cinco bloques temáticos: escasa oferta, inversión y ayudas fiscales, simplificación burocrática, mejora de las condiciones de vida y soberanía industrial en la construcción.

Además, una de las advertencias formales que hacen es la necesidad de "respetar el principio de subsidiariedad", dado que la vivienda es competencia exclusiva de los Estados miembros, aunque al mismo tiempo advierten de la necesidad de "dar una respuesta más coordinada y ambiciosa".

El primero de los bloques reposa sobre los problemas que provoca la escasez de casas. "Europa necesita alrededor de 10 millones de viviendas adicionales para cerrar la brecha existente", recoge el texto. En este sentido, los eurodiputados piden simplificar los trámites administrativos, acelerar los procedimientos de concesión de permisos y movilizar inversión pública y privada para impulsar la construcción y la rehabilitación del parque inmobiliario. "Hay que construir más, eso es evidente. Pero vivienda pública y asequible, porque nos encontramos con gente de clase media y con buenos sueldos que no llega a fin de mes y no puede permitirse comprar una casa", señaló Homs.

Otro apartado atañe precisamente a la mejora de las condiciones de vida y para ello proponen canalizar fondos europeos hacia planes de vivienda asequibles y de ahorro energético.

Piden, además, "que la próxima ley sobre alquileres de corta duración establezca un equilibrio entre la facilitación del turismo y la asequibilidad de la vivienda, a fin de que la proliferación de alquileres de corta duración no amenace la asequibilidad en las ciudades" y, ligado a esto, recomiendan mejorar la recopilación de datos que se hace en materia de vivienda. "Sin datos estamos ciegos para diseñar políticas", señaló el eurodiputado popular, quien además apuntó que este era uno de los temas que generaba consenso en ambas partes del hemiciclo y anunció que se crearía una plataforma a nivel europeo para recopilar información relativa al mercado inmobiliario.

A nivel de inversiones y ayudas fiscales, los eurodiputados instan a los Estados miembros a "introducir sistemas fiscales basados en incentivos para apoyar a los hogares de renta baja y media, eliminar las barreras fiscales (es decir, las elevadas tasas de registro) para los compradores de primera vivienda, y hacer más asequibles los alquileres de larga duración", recoge el texto.

Una de las medidas que explicaba el europarlamentario popular es crear "un IVA superreducido" para la vivienda, aunque en este punto, al igual que en lo que tiene que ver con la protección de los inquilinos, las posturas suelen divergir, ya que la derecha tiende a insistir más en retirar carga fiscal que los progresistas.

El último punto hace referencia a los cambios que se deberían introducir en el sector de la construcción a nivel laboral y de formación de los trabajadores. Piden "una mayor facilidad de movilidad laboral intracomunitaria, un mejor reconocimiento mutuo de las cualificaciones profesionales y, cuando sea necesario, la contratación de trabajadores cualificados procedentes de terceros países", según explica el texto.

Entre los datos que aporta el documento para valorar la situación del mercado inmobiliario comunitario, destaca el hecho de que uno de cada diez hogares en ciudades de la UE destina más del 40% de sus ingresos a la vivienda, la misma proporción de familias que tampoco pueden mantener su casa a una temperatura adecuada.

Por otro lado, los precios han evolucionado de forma significativa. Los de compraventa aumentaron de precio en un 61% entre 2010 y 2025 y los de alquileres se elevaron un 29%.

En este contexto, las recomendaciones de este documento serán votadas en el próximo pleno del Parlamento Europeo, a mediados de marzo, aunque su concreción dependerá siempre de los Estados miembros.

Al abordar las posibles soluciones al problema de los precios de la vivienda, hay dos frentes distintos —aunque no independientes entre sí— a los que hay que atender: el altísimo precio de los alquileres y la escasez de vivienda nueva, que hace de la compra una quimera para los bolsillos medios. En el caso de la construcción de casas, la escasez estructural que vino después de la gran crisis de 2007 y el frenazo de la edificación han hecho que sea necesario reactivar la promoción de obra nueva, no sin ciertas reticencias en un país que sabe de burbujas inmobiliarias, pelotazos o desahucios, por experiencias propia. Incluso la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, trataba de ser cautelosa con el lenguaje cuando, a principios del año pasado, anunciaba medidas para impulsar el sector de la construcción: “Poner suelo público no es liberalizar”, puntualizaba. 

Ahora que Casa 47, la empresa pública de vivienda, empieza a despegar ofertando a comienzos de este año los primeros pisos y movilizando terrenos para edificar, vuelve a planear el debate sobre cómo garantizar que el despegue del sector no termine en especulación y sí en pisos baratos. También sobre cómo se articulará una colaboración público-privada entre constructoras y Estado para que un sector con tan jugosas rentabilidades contenga los precios y no deje fuera a las clases medias y trabajadoras.

Las dos claves que citan los expertos están en la capacidad del Estado para gestionar la vivienda como arrendador, y en controlar los beneficios que las constructoras privadas pueden obtener cuando trabajen sobre suelos públicos. “En los lugares donde hacemos colaboración público-privada y la vivienda no se descalifica, la posibilidad de pelotazo es cero”, señala Javier Burón, gerente de la empresa pública de vivienda de Navarra (Nasuvinsa) y autor del libro El problema de la vivienda (Arpa, 2025).

Y es que lo público está empezando a ganar peso en lo que tiene que ver con el mercado inmobiliario, tanto como promotor de los suelos como en forma de casero que alquila y gestiona vivienda. La construcción, en cambio, se licita a empresas privadas en un modelo de colaboración que ha recibido críticas, pero que los expertos coinciden en decir que es seguro y generará precios asequibles si se administra de manera adecuada. “No tiene sentido que el Estado monte una empresa de construcción porque operando como promotor puede tener el control sobre los suelos, las plusvalías y las viviendas finales”, explica José Manuel López, experto en urbanismo y, además, jefe de gabinete de la ministra de Sanidad, Mónica García. “Hacerlo sería largo, costoso y complicado, porque hay que construir en muchos lugares diferentes de España”, concluye.

“Nosotros mantenemos la dirección del proyecto”, explica Burón, “sabemos qué queremos encargar, qué queremos que nos diseñen, qué queremos que nos construyan y discutimos, como cualquier proveedor, cuándo se paga”. Para el gerente de Nasuvinsa, una de las empresas públicas pioneras en gestión de casas públicas, otra de las claves para evitar los temidos pelotazos es mantener la protección de las viviendas, de forma que los precios estén siempre supervisados. “Si tú construyes vivienda protegida que se puede alquilar a 6 u 8 euros el metro cuadrado cuando el mercado está en 11 euros o la puedes vender a 2.100 o a 2.400 euros el metro cuadrado cuando el mercado está en 3.000 y pico, tú puedes ganar dinero, pero no dar un pelotazo”, señala.

Cuando se pone suelo a disposición para vivienda y una empresa gana el concurso para viviendas protegidas, explica Gerardo Roger, arquitecto y profesor de urbanismo, “el coste del suelo es cero”. Pero la compañía tendrá unos gastos de financiación bancaria, unos gastos de construcción y también añadirá su margen de beneficios. “Si luego se le concede el derecho de explotar esos alquileres, eso termina colocando las rentas en 1.200, 1.500 euros al mes o más. Eso no es vivienda asequible, sobre todo si tenemos en cuenta que dos tercios de los trabajadores ganan menos de dos veces el salario mínimo”, concluye.

Pero cuando el promotor público es además quien gestiona, la cosa cambia: “Aquí es cuando podemos lograr precios de 400, 500 o 600 euros donde pueda entrar gente que no llega al mercado privado”, remata el arquitecto. Una variante de esto es que entidades sociales de vivienda se ocupen de esa gestión con un lucro limitado, algo que ha propuesto también el Gobierno. “Eso no quiere decir que no se pueda seguir construyendo vivienda puramente de mercado, porque estas modalidades no tienen por qué competir entre sí”, sentencia Roger.

“La otra cuestión es que los números tienen que dar. Los precios no pueden ser tan bajos que a ninguna empresa privada e incluso a algunas públicas no les salga a cuenta o no les den los números para intervenir”, explica Burón. Porque otra de las escasas certezas dentro del laberinto inmobiliario es que faltan casas asequibles para alojar a las familias que las demandan. En concreto, unas 700.000, según afirmaba el gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, el pasado septiembre, tras corregir al alza las 600.000 que la entidad había estimado en un informe anterior.

Pero esto no quiere decir que no se pueda llegar a un acuerdo y a unos límites sobre el beneficio. “Cuando un inversor privado quiere invertir a tres o cinco años y quiere ganar dos dígitos de beneficio, es imposible que se dé una colaboración público-privada simbiótica y no parasitaria. Pero hay inversores privados que quieren invertir a largo plazo para ganar a un dígito, ahí hay una oportunidad de colaboración porque hay empresas que quieren ganar dinero de forma responsable y segura. No todo inversor privado es un buitre”, explica Burón.

“La construcción de un hospital o una universidad son inversiones a fondo perdido, sin embargo, la vivienda ofrece un retorno. Por eso es incomprensible que no se hayan tomado medidas hasta ahora”, concluye Roger.

Elevar el número de casas que se ofertan en el mercado es uno de los objetivos que tienen las políticas de vivienda destinadas a paliar la crisis inmobiliaria. No es una panacea y muchos colectivos discrepan de su eficacia, pero supone un intento de torcer el brazo a una de las leyes básicas del mercado, la de oferta-demanda, que está tirando de los precios de las casas al alza desde hace años. La nueva empresa pública de vivienda, denominada Casa 47, además de gestionar vivienda existente, tiene como objetivo poner a disposición 2.400 suelos en los que bajo colaboración público-privada planea construir en un futuro 55.000 viviendas nuevas. 

Pero en España, el fantasma de la Gran Crisis de 2007 dejó grabada a fuego una percepción cuanto menos cautelosa en lo que a construir se refiere. El boom de la construcción, pelotazos, burbujas, crisis hipotecarias, desahucios, pero también un apego irrenunciable a la vivienda en propiedad atraviesan el problema y sus posibles soluciones. Con todo, el propio Banco de España sostiene que se necesita más vivienda, en concreto, unas 700.000 casas, según afirmaba el gobernador de la entidad, José Luis Escrivá, el pasado septiembre.

El batacazo de la construcción hizo que la obra nueva se despeñase, pero también dejó claro que muchas casas no se traducen necesariamente en precios de ganga. En el gráfico se muestran los visados de obra por año y se identifica claramente el comportamiento expansivo en los años de la burbuja y la abrupta caída tras la crisis. No hubo término medio, aunque en los últimos años el número de visados ha empezado a repuntar tímidamente. En 2025, los datos hasta octubre dejan 115.279 unidades, un 7,64% más que en el mismo periodo del año anterior.

En el plano de la construcción de vivienda, Casa 47 hará de promotora de diferentes suelos, aunque la fase de obras se hará con licitaciones a las que optarán compañías privadas del sector. Desde el Ministerio de Vivienda señalan que si bien el Estado no pondrá las grúas, si vigilará que las rentabilidades estén controladas para los promotores. “El sistema de oferta en licitaciones públicas es en régimen de libre concurrencia. No obstante, cada licitación se adecúa a la naturaleza de lo que se demande, incluyendo en los pliegos requisitos, más allá de los económicos, que garanticen la excelencia y la sensibilidad social en la prestación del servicio”, señalan fuentes del Ministerio de Vivienda. Pero, ¿quiénes son las empresas que construyen vivienda en España y que mejor posicionadas están para subirse a la nueva ola de construcción?

Una de las más grandes es Neinor Homes, una compañía cotizada de origen vasco que, además, acaba de hacerse con un 79,2% de otra de sus grandes competidoras, Aedas Homes. Neinor cerró 2024 (último ejercicio para el que hay datos completos) con 2.397 viviendas entregadas y un banco de suelo con potencial para construir 23.000 nuevas casas. Por su parte, Aedas, que cerró su año fiscal de 2024 en marzo de 2025, puso en el mercado 5.211 inmuebles, 3.151 unidades destinadas a la venta y al alquiler (Build Sell y Build To Rent, como se denomina en la jerga del sector) y 2.060 destinadas al alquiler asequible, según explican en su presentación de cuentas. 

Otro de los gigantes del sector es Vía Célere, que en 2024 batió su récord con la entrega de 2.270 viviendas. De estas, 1.534 estaban destinadas a la venta y 736 al alquiler. Esta compañía cuenta con suelos para construir 13.500 viviendas y posee 4.500 unidades en distintas fases de producción, de las cuales cerca de 3.000 están en construcción. Esta compañía, aunque de origen español, está controlada por el fondo de inversión estadounidense Värde Partners y cuenta también entre su accionariado con conocidos del sector como CBRE (otro fondo también de EEUU) o Sixth Street, también americano y conocido por sus inversiones en el mundo del fútbol. 

Una compañía que suele trabajar en los planes de vivienda pública es Culmia. La empresa, que procede de la antigua promotora Solvia, vinculada al Banco Sabadell, está controlada por el fondo de inversión estadounidense Oaktree. Culmia suele postularse en las licitaciones de los planes público-privados y, de hecho, ya trabaja dentro del Plan Vive de la Comunidad de Madrid al ser adjudicataria de 12 parcelas y 1.767 casas en el Plan Vive I y de 1.137 en el Plan Vive II. Además, compite con Aedas y Pryconsa por lograr otro paquete de 3.400 pisos del Plan Vive para jóvenes en la capital. Esta última, fundada en Madrid, también maneja un paquete considerable de vivienda con 1.760 entregadas en 2024.

La madrileña Metrovacesa, que entregó 1.996 viviendas en 2024, es otra de las principales promotoras a nivel nacional. En sus cuentas detalla que realizó un 12% más de preventas en su último ejercicio, con un precio medio por unidad en torno a los 342.000 euros. 

En lo político, hay voces que piden una mayor presencia de lo público también en el proceso de construcción. Sumar, el socio de gobierno del PSOE ha discrepado en varias ocasiones de los modelos público-privados y se han mostrado partidarios de ampliar las capacidades del Estado como promotor. Desde el Gobierno, en cambio, han insistido en que este modelo mixto con precios controlados acelerará la puesta en el mercado de vivienda. 

“Desde Casa 47 se garantiza la oferta de viviendas por debajo del 30% de las rentas medianas y del precio de mercado, por tanto, garantizando un menor esfuerzo económico de las personas adjudicatarias”, explican a infoLibre desde el Ministerio de Vivienda. “Las empresas que participen en las licitaciones no pueden alterar esos precios y su margen de beneficio depende de su relación con Casa 47 y no de las personas destinatarias de las viviendas”, concluyen. 

Desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) señalan a infoLibre que de cara a 2026 el ritmo de construcción podría incrementarse ligeramente. “Para conseguir este incremento del parque inmobiliario en España, es preciso desarrollar políticas que promuevan la construcción de viviendas, tales como una mayor agilidad administrativa, reformar de la ley de suelo para agilizar y desencallar la gestión urbanística de planeamientos y reducir ostensiblemente la media de 15 años actual que se tarda en transformar un suelo para que sea finalista, es decir que se pueda construir en él”, concluyen. 

Además del suelo que comienza a movilizarse desde la entidad pública de vivienda, en España las estimaciones hablan de un suelo potencial con capacidad para albergar más de 6 millones de casas, de acuerdo con las estimaciones del Ministerio de Vivienda. La clave, sin embargo, es ponerlo a disposición a la vez que se mantiene a salvo de la especulación. 

En un artículo titulado La nueva burbuja del precio de la vivienda en España: la paradoja de la escasez de oferta y los suelos vacantes y publicado en la revista Ciudad y Territorio, el economista Ignacio Ezquiaga estimaba que es Andalucía la comunidad con más suelo disponible, seguida de las dos Castillas, Comunitat Valenciana y Murcia. El experto señala que la actual crisis es una “herencia” de la burbuja inmobiliaria cuando muchos suelos urbanizables quedaron concentrados en entidades como la Sareb y fondos internacionales, que no los han transformado en vivienda ni los han devuelto al mercado en los últimos años. La solución que plantea Ezquiaga pasa por un cambio estructural y por una expansión del parque público de vivienda que frene los precios. 

A estas alturas, casi todo el mundo ha oído hablar de la megainversión que los Estados del mundo árabe-musulmán ―especialmente los del Golfo― están destinando a proyectos de enorme envergadura. Desde ciudades futuristas surgidas de la nada hasta estadios y mundiales de fútbol, esta apuesta por los megaproyectos ―entendidos como iniciativas de gran escala y elevada inversión que transforman paisajes urbanos, economías y sociedades― responde a la necesidad de diversificar unas economías altamente dependientes del petróleo. 

Las monarquías y gobiernos regionales buscan, además, atraer inversión extranjera y ganar legitimidad internacional. Y, en buena medida, lo están consiguiendo. A través de la monumentalidad arquitectónica, estos Estados pretenden redefinir su lugar en el sistema internacional. Ya no se presentan como meros exportadores de petróleo, sino como exportadores de modernidad e innovación. 

Arabia Saudí es quizá el ejemplo más paradigmático de esta tendencia regional. El reino lanzó en 2016 la estrategia Visión 2030, un plan que buscaba diversificar su economía ―en 2024, el petróleo representó alrededor del 62% de los ingresos estatales― y reforzar su legitimidad internacional. El megaproyecto urbano NEOM es uno de sus ejemplos más ambiciosos, un complejo futurista donde se encuentran modernidad, lujo y energías renovables. Dentro de NEOM, The Line ―una ciudad lineal de hasta 170 kilómetros sin calles ni coches― concentra la mayor atención mediática, aunque también está Trojena, un complejo de montaña con treinta kilómetros de pistas de esquí, lagos artificiales y residencias exclusivas.

Trojena fue anunciada oficialmente en marzo de 2022, y apenas unos meses después, en octubre, Arabia Saudí ―donde cerca del 95% del territorio es desértico― obtuvo la adjudicación de los Juegos Asiáticos de Invierno de 2029. El proyecto y su elección como sede no solo transforman la geografía, sino también la narrativa en torno al papel de Arabia Saudí en el escenario internacional: de ser un país percibido como aislado y socialmente restrictivo, a uno que busca situarse en la vanguardia de la innovación, atrayendo inversión extranjera y posicionándose como un actor internacional confiable. 

No obstante, algunos de estos megaproyectos han comenzado a mostrar signos de agotamiento. El Fondo de Inversión Pública saudí registró en 2024 una depreciación de 8.000 millones de dólares en este tipo de desarrollos, mientras que un informe interno de NEOM revela que el coste estimado del proyecto podría elevarse hasta los casi nueve billones de dólares y su finalización prolongarse más de medio siglo. En Trojena, los costes se habrían duplicado en dos años.

Aun así, la fiebre de los megaproyectos no ha dejado de extenderse por el Golfo, donde Emiratos Árabes Unidos y Catar, entre otros, siguen los pasos del gigante wahabí. En los Emiratos, el Louvre Abu Dhabi —inaugurado en 2017 junto a otros proyectos culturales como el Guggenheim Abu Dhabi— se ha consolidado como símbolo de la apuesta del país por el sector cultural y turístico. Su acuerdo de colaboración con Francia, de treinta años, refuerza una estrategia diplomática orientada a proyectar modernidad, tolerancia y apertura al mundo.

Catar, por su parte, destinó cerca de 200.000 millones de dólares a las obras vinculadas a la Copa Mundial de la FIFA 2022​, el torneo más costoso de la historia. La inversión incluyó la construcción de estadios, un sistema de metro, una nueva terminal aeroportuaria y el desarrollo íntegro de la ciudad de Lusail, sede de la final. El evento se concibió como eje de la Qatar National Vision 2030, una estrategia orientada a reducir la dependencia del gas y a reforzar la posición del país como polo regional de innovación y diplomacia deportiva.

Sin embargo, Doha fue objeto de intensas críticas internacionales que revelaron la cara B de los megaproyectos. Informes de Amnesty International, Human Rights Watch y la Organización Internacional del Trabajo documentaron las duras condiciones y la falta de derechos de los trabajadores migrantes encargados de levantar estadios, hoteles y grandes avenidas de mármol. Y aunque las críticas al modelo persisten, el retorno positivo ha sido mayor: contratos millonarios, grandes eventos deportivos y una proyección internacional sin precedentes, razones por las que otros países han decidido seguir el mismo camino. 

En Jordania, el National Water Carrier Project —que incluye una planta para desalinizar agua del Mar Rojo en Aqaba y un acueducto de 450 kilómetros hasta Ammán— producirá cerca de 300 millones de metros cúbicos anuales, con un coste estimado de 3.500 millones de dólares. Irak, por su parte, aspira a consolidarse como corredor estratégico entre Oriente Próximo y Europa con el Gran Puerto de Al-Faw, valorado en unos 17.000 millones de dólares, mientras que Argelia ha anunciado un plan energético y minero de 60.000 millones de dólares hasta 2029 para modernizar su infraestructura y expandir su capacidad de energías renovables.

También en Egipto, la Nueva Capital Administrativa (NAC) está en construcción. Se trata de un megaproyecto urbano que aspira a descongestionar El Cairo. Con torres que rememoran obeliscos y avenidas monumentales, se erige también como la manifestación contemporánea de las ambiciones faraónicas del presidente al-Sisi. Sin embargo, desde el inicio de las obras, la deuda externa de Egipto se ha triplicado, diezmando aún más la ya aquejada economía egipcia. Se estima que el coste de la NAC ronda los más de 58.000 millones de dólares.

Pero si hay un país donde comienzan a verse las grietas en el plan de diversificación y desarrollo económico basado en megaproyectos, ese es Marruecos. Allí, la línea de alta velocidad Al Boraq ha hecho de Marruecos el único país del continente africano con un tren de alta velocidad. A esto se suma la expansión del puerto de Tánger Med, ya consolidado como uno de los mayores núcleos logísticos de África y del Mediterráneo. Además, con vistas a la Copa Mundial de la FIFA 2030, avanzan las obras de renovación de infraestructuras y la construcción de estadios en Casablanca, Rabat, Tánger, Agadir, Fez y Marrakech.

Estas iniciativas reflejan el impulso modernizador que Mohamed VI ha querido imprimir al país, pero también evidencian el contraste con la realidad social de la mayoría. Mientras se renuevan aeropuertos y se construyen estadios, crece el malestar ciudadano ante el deterioro de los servicios públicos, la desigualdad y el desempleo juvenil, que roza el 36%. Como resultado, en los últimos meses miles de jóvenes han salido a las calles de Casablanca, Rabat, Tetuán o Agadir bajo el movimiento Gen Z 212, que denuncia la falta de oportunidades, el aumento del coste de vida y la brecha entre la prosperidad que prometen los grandes proyectos y la precariedad del día a día.

En definitiva, los megaproyectos se han convertido en apuestas para diversificar economías agotadas por la dependencia del petróleo y el gas, pero también en escenarios donde se refuerzan narrativas de modernización, se legitiman los regímenes en el poder y se proyecta una imagen de fuerza hacia el exterior. Países como Catar o Emiratos Árabes Unidos los utilizan como instrumentos diplomáticos, ejerciendo como mediadores en conflictos internacionales, anfitriones de cumbres globales y patrocinadores de iniciativas culturales y deportivas que buscan presentarlos como referentes de un “nuevo Oriente Próximo” moderno, sostenible y confiable.

En buena parte del mundo árabe-musulmán, esa ecuación —grandes obras a cambio de legitimidad— se ha extendido con fuerza, y en este contexto, los megaproyectos ya no son solo inversiones económicas, sino también laboratorios políticos donde se ensaya un nuevo contrato social. El desarrollo urbano y la narrativa visual del progreso se convierten en estrategias para proyectar estabilidad y cohesión, sustituyendo la participación política.

Pero ese nuevo contrato social se sostiene sobre bases frágiles. Tras la monumentalidad persisten desigualdades profundas, modelos laborales precarios y sistemas de gobernanza centralizados que dificultan la redistribución económica. Casos como los de la Copa Mundial de la FIFA Catar 2022, los sobrecostes en Arabia Saudí o las recientes protestas en Marruecos han puesto de relieve los límites financieros y humanos de este modelo, que enfrenta desafíos estructurales que amenazan su sostenibilidad.

Los megaproyectos condensan, en última instancia, el paso de la economía del recurso a la del espectáculo. Y aunque aún es pronto para medir su alcance real, algo ya está ocurriendo. La pregunta ahora es qué papel desempeñarán en el futuro económico y político de la región: ¿lograrán sostener las expectativas que han despertado o terminarán revelando sus propias limitaciones? ¿Serán capaces de generar cohesión social o profundizarán las desigualdades que pretenden superar? El tiempo dirá si se consiguen consolidar como motores reales de transformación o si, por el contrario, terminan siendo símbolos de una modernidad tan espectacular como efímera.

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Nahia Varela Molina es especialista en el mundo árabe-musulmán y colaboradora de la Fundación Alternativas.

Acciona firmó al menos tres acuerdos para pagar a Servinabar —la empresa vinculada a Santos Cerdán, de la que controlaba un 45% — una comisión del 2% del importe de grandes obras públicas por un valor neto de 257,16 millones de euros adjudicadas después de que el dirigente socialista presionara al ministerio de José Luis Ábalos para que los contratos salieran adelante. 

Así lo sostiene el último informe de la Unidad Central Operativa de la Guardia Civil, al que ha tenido acceso infoLibre, que describe un patrón repetido en Logroño, Sevilla y Sant Feliu de Llobregat a través de cinco contratos distintos. Según la UCO, los mensajes indican que “la operativa se podría haber llevado a cabo de forma recurrente durante la etapa ministerial de Ábalos”. 

La mecánica que reconstruye la Guardia Civil es casi calcada en los tres expedientes: Acciona y Servinabar firman un “memorándum de entendimiento” para “explotar la oportunidad de negocio” de la obra que corresponda. En este documento, Servinabar se presenta como una “consultora especializada, líder en prevención de riesgos laborales” —a pesar de que el 75,33% de sus ingresos estaban vinculados a Acciona, mientras que el resto es de origen no identificado, según los investigadores—. 

Una vez adjudicada la licitación, a veces mediante concurso y a veces directamente por trámite de emergencia, ambas empresas formalizan un contrato con conceptos y descripciones genéricas como “seguridad y salud” o “ayudas varias” en el que Acciona acuerda pagar el 2% del importe de la obra a Servinabar, de la que Santos Cerdán controla un 45%. Entre medias de estas dos firmas, antes de la adjudicación, en el ministerio se activaban los resortes de la trama para lograr la adjudicación, como evidencian varios mensajes reflejados en el informe. 

En las obras de Sevilla, la UCO señala una “notoria insistencia de Cerdán por que la licitación se llevara a término”. En un mensaje a José Luis Ábalos, entonces ministro del ramo, Koldo García describió esta insistencia de una forma más tajante: “Está obsesionado conmigo, con Sevilla y con el puente”. En la capital andaluza, la UCO destaca tres contratos: dos de trabajos previos para mejorar los accesos al puerto a través de las carreteras SE-30 y SE-40, y una obra posterior para sustituir los tirantes del Puente del Centenario. 

Fruto de esta insistencia de Cerdán, y tras recibir varios mensajes suyos preguntando por el tema, el 22 de abril de 2019 Koldo le informó de que Javier Herrero —entonces director general de Carreteras e imputado en el caso—, había tenido que “presionar mucho” a Pedro Saura —actual presidente de la empresa pública Correos y entonces secretario de Estado de Transportes—. Dos días después de este mensaje, se aprobó la declaración de emergencia para las dos obras de accesos al puerto, lo que posibilitó que, en julio, estas se adjudicaran directamente y sin concurso a Acciona. 

La estimación económica de estas dos obras que recoge el informe es parcial. En el caso de los accesos por la SE-40, la UCO toma como referencia el documento de aprobación provisional de la obra de emergencia, cuyo presupuesto base, 6,47 millones de euros con IVA —que serían 5,75 millones sin IVA— es el único importe de esta obra localizado por la Guardia Civil. Al aplicarle el 2% pactado en el memorándum a la cifra del documento, los agentes calculan que Servinabar habría recibido 102.247 euros por esa actuación. Para la otra obra, algo inferior en tamaño, la de los accesos provisionales por la SE-30, la UCO señala que “no ha localizado información ni del importe de licitación, ni del adjudicatario” y, por eso, no incluye ninguna cifra en sus cálculos.

Sin embargo, ese importe sí consta en la documentación oficial. En los archivos del propio ministerio figura la aprobación provisional de la obra de emergencia de la SE-30, con un presupuesto base de 5,30 millones de euros con IVA —que serían 4,72 millones sin IVA—, un documento idéntico en formato al utilizado por la UCO para la obra de la SE-40. La ausencia de esta referencia en el informe no permite imputar ningún cálculo adicional, pero sí revela que el volumen total de obra movilizado en Sevilla fue incluso mayor del que los agentes pudieron reconstruir.

A esto se suma otra particularidad: en todos los demás expedientes analizados —Logroño, Sant Feliu y el del Puente del Centenario— el 2% se calcula sobre el importe sin IVA, tal como establecía el memorándum entre Acciona y Servinabar. Pero en Sevilla, al no haberse hallado todos los contratos formales, la UCO se ve obligada a calcular el porcentaje sobre los presupuestos base con IVA, que son los únicos importes disponibles. El propio informe lo asume de facto, pero el resultado es que las cifras estimadas para Sevilla son necesariamente conservadoras, porque parten de precios diferentes a los utilizados por las propias empresas cuando formalizan los contratos.

La mayor de las tres obras sevillanas, la del Puente del Centenario, sí salió a concurso y fue adjudicada a la unión temporal de empresas (UTE) formada por Acciona, Tecade y Freyssinet. El contrato original se adjudicó por 71,40 millones de euros (sin IVA) pero fue modificado hasta los 84,98 millones de euros (sin IVA). La UCO toma esta segunda cifra para calcular el 2% que, según el memorándum, Servinabar habría recibido como comisión: 1,69 millones de euros. 

En las obras de la autopista A-68 en La Rioja, Herrero informó a Koldo inmediatamente de que la oferta de Acciona era la más baja al conocerse el resto de ellas en la apertura de sobres del 22 de abril de 2019: “¡Bingo! En Logroño”. Koldo, a su vez, se lo transmitió inmediatamente a Ábalos: “Ya está en La Rioja hecho”. 

Efectivamente, en septiembre, la unión temporal de empresas (UTE) formada por Acciona y Aquaterra ganó la adjudicación de la obra con una oferta de 92,41 millones de euros netos, que acaba subiendo hasta 109,94 millones de euros netos tras una modificación del contrato. En este caso, Acciona y Servinabar firmaron tras la adjudicación un contrato para que la última realice la “gestión de seguridad y salud” en la obra a cambio del precio cerrado de 2,02 millones de euros, un 2,19% del total original previo a la modificación. 

En este caso, al igual que en el puente de Sevilla, Acciona acude a la licitación en una UTE. El contrato que firma con Servinabar, por tanto, es en nombre de la UTE, y no solo de Acciona. Sin embargo, los investigadores destacan el hecho de que, en noviembre, con este contrato ya firmado, Tomás Olarte, director de la zona norte en Acciona, escribe al CEO de Aquaterra, la otra empresa de la UTE, para presentarle al administrador de Servinabar, Joseba Antxón “de cara a una posible colaboración”. Según este mensaje, Aquaterra no habría sido consciente de haber contratado el mes anterior a Servinabar por 2 millones de euros, o si lo era, sus responsables no se conocían entre ellos. 

En Cataluña, el patrón es el mismo, aunque esta vez el organismo del Ministerio de Transportes implicado no es la Dirección General de Carreteras, sino Adif. En mayo de 2019, dos semanas después de que se publicara el anuncio de licitación de una obra ferroviaria en Sant Feliu de Llobregat, Acciona y Servianabar firmaron el memorándum para que la la primera pagara a la segunda el 2% de la adjudicación, en caso de conseguirla, a cambio de asesoramiento en materia de prevención de riesgos laborales.

Igual que en los casos de carreteras, el máximo responsable del organismo encargado de la licitación mantiene contacto con la trama para informar sobre sus avances y los intereses de Acciona. El informe de la UCO recoge cómo Isabel Pardo de Vera, entonces presidenta de Adif, comunicó a Koldo el resultado de la apertura de sobres: “Apertura Sant Feliu. Acciona. Baja 24,77%”. Igual que en Logroño, la adjudicación se materializó meses después y, de nuevo, Acciona y Servinabar firmaron un contrato para lo que denominaron “seguridad y salud de obra”, por un importe mensual de 23.527,27 euros durante 44 meses —un total de 1,03 millones de euros— un 2% de los 51,76 millones (sin impuestos) del total de la adjudicación. 

Entre la documentación incautada en la sede de Servinabar, los agentes localizaron también anotaciones manuscritas con referencias a distintos órganos del ministerio y menciones a otros expedientes de obra pública. Para la UCO, estos apuntes constituyen “un indicio más” de que la relación entre Acciona y la empresa participada por Cerdán no se limitaba a los cinco contratos analizados, sino que formaba parte de una operativa más amplia, sostenida en contactos constantes entre directivos de la constructora, altos cargos del ministerio de Ábalos y el entorno directo de Santos Cerdán.

Ya son cuatro los directivos de la multinacional imputados en este caso. A Fernando Merino, el responsable de Navarra, cesado en 2021 e imputado al principio de la causa, se han unido hoy Justo Vicente Pelegrini, exdirector de Construcción, y los directivos Manuel José García Alconchel y Tomás Olarte Sanz, responsables de la zona sur y África y la zona norte, respectivamente. Pelegrini había sido cesado el pasado junio, pero Alconche y Olarte siguen en la nómina de la multinacional, que ha comunicado la “suspensión cautelar de las funciones de ambos”. Ambos participaron en los memorándums y contratos de Acciona con Servinabar en sus respectivas zonas de responsabilidad, según consta en el informe.

En un comunicado, la empresa ha manifestado su “convicción sobre la legalidad de los procedimientos de adjudicación de las obras que son objeto de investigación” y ha negado “haber obtenido ninguna ventaja indebida en dichos procedimientos.”

Hace unas semanas Praza.gal reveló que Feijóo ocupó “por seguridad” con un muro de su antiguo chalé en Moaña parte de una vía pública que ahora está recuperando el Ayuntamiento, después de que el líder popular vendiese esa segunda residencia en 2021. La ocupación del terreno público se produjo al amparo de un decreto de 2007 que permite a los expresidentes del Gobierno gallego “las medidas de seguridad que se consideren adecuadas”.

Pero varios departamentos de la Xunta tuvieron que movilizarse en pleno verano de 2017 para, en unos pocos días, desbloquear la construcción del chalé ante las objeciones que formulaba el Ayuntamiento de Moaña. Así lo revela un informe de la Dirección Xeral de Urbanismo al que acaba de tener acceso este diario.

Cuando Feijóo recibió en 2015 la licencia de obras del Ayuntamiento de Moaña para construir su chalé tuvo que ceder, como establece el plan de urbanismo municipal, una franja de unos 30 metros de largo por 3 de ancho, unos 90 metros cuadrados, con la que ensanchar el camino colindante. Así lo hizo y el terreno pasó a ser público, pero en 2017 la Policía Nacional consideró que, para la seguridad del presidente de la Xunta, el cierre de la parcela no podía tener ángulos muertos, lo que impedía el retranqueo del muro. Así lo reflejó un informe del 19 de junio de 2017 de la unidad de la Policía Nacional adscrita a la Xunta de Galicia, la conocida como policía autonómica.

Ese informe fue remitido a la Dirección Xeral de Emerxencias e Interior de la Xunta y una semana más tarde, el 27 de junio, Feijóo lo presentaba ante el Ayuntamiento de Moaña junto con una comunicación previa de obras menores para cambiar la ubicación del muro autorizado dos años antes. Pero el arquitecto técnico municipal discrepó del cambio y el Ayuntamiento comunicó a Feijóo el martes 18 de julio la “ineficacia” de su comunicación previa de obras menores para semejante cambio.

Solo cinco días hábiles después de la comunicación a Feijóo de esas objeciones del Ayuntamiento, y con un fin de semana y el festivo del 25 de julio por medio, con sus habituales exigencias de seguridad, el miércoles 26 de julio la jefatura de la policía autonómica pedía a la Dirección Xeral de Urbanismo de la Xunta un pronunciamiento sobre la situación y la aplicación al caso del decreto de 2007 que garantiza a los expresidentes “las medidas de seguridad que se consideren adecuadas”.

Ese pronunciamiento de la directora xeral de Urbanismo, Encarnación Rivas, está firmado ocho días hábiles después, el lunes 7 de agosto, un mes en el que buena parte de la Xunta está de vacaciones. Un informe en el que la responsable autonómica de Urbanismo no solo justificó que el muro no se retranquease por motivos de seguridad sino que comparó el caso con otros supuestos en los que también se puede ocupar suelo público para favorecer a una propiedad privada.

Rivas justifica que “las ocupaciones puntuales del dominio público viario, o incluso del sistema de zonas verdes y espacios libres públicos, son habituales” en casos como “la construcción de rampas de acceso a portales inaccesibles, o para la instalación de ascensores exteriores en edificaciones carentes de los mismos”. Unas excepciones al planeamiento urbanístico general, como en el caso de Moaña, que se amparan en la “prevalencia de la normativa en materia de accesibilidad y supresión de barreras y no discriminación de las personas con discapacidad”.

La instalación de escaleras de evacuación exigidas por la normativa de incendios es otro de los casos en los que la directora de Urbanismo recuerda que se pueden ocupar espacios públicos en beneficio de una propiedad privada. Por ello, dice Rivas, “de modo análogo” debían prevalecer en el caso del chalé de Feijóo en Moaña las medidas excepcionales de protección dictadas por la policía sobre lo que exigía el planeamiento municipal.

El informe, por el contrario, nada dice de que el decreto de 2007 en el que se basa la excepcionalidad estuviese dirigido a garantizar la seguridad de expresidentes, mientras que Feijóo en 2017 era presidente y como tal tenía a su disposición la residencia oficial de Monte Pío, con mayores medidas de seguridad.

Pese a las demoras que suelen experimentar todo tipo de trámites de la administración, menos de un mes después de conocerse las objeciones del Ayuntamiento de Moaña y en pleno verano este ya tenía sobre su mesa el informe de la Xunta y el 21 de agosto acababa aceptando que el muro no se retranqueara por seguridad. Pero fue un permiso para mantener ese muro de modo “excepcional” como “medida de seguridad” que fue otorgado con la condición expresa de que “no se podrá transmitir y exclusivamente tendrá vigencia y se mantendrá” mientras Feijóo fuese el dueño de la finca y del chalé.

Feijóo acabó vendiendo el chalé en 2021 y su nuevo propietario intentó sin éxito mantener el muro, pero un juzgado de Pontevedra acaba de dar la razón al Ayuntamiento en su intención de recuperar los 90 metros cuadrados de terreno público. La venta se produjo después de que en 2019 la pareja de Feijóo comprase otro chalé en el mismo ayuntamiento de Moaña pero a varios kilómetros, en la playa do Con, junto al centro de la villa. Otro chalé que también es polémico porque Costas, como adelantó también en exclusiva Praza.gal, quiere recuperar 210 metros cuadrados de suelo igualmente público que están cerrados conjuntamente con la propiedad privada.

Para construir, reformar o demoler un edificio, el primer paso es tener una licencia de obra, es decir, un permiso oficial emitido por una autoridad municipal que certifique de manera imparcial que la obra cumple con las normas urbanísticas y se desarrolla de forma segura. Este tipo de trámite se hace, en general, directamente con los Ayuntamientos, pero en Madrid y en otros municipios con alto volumen de solicitudes como Valencia o Barcelona hay una figura intermedia, las ECU, acrónimo de entidades colaboradoras urbanísticas. Son empresas privadas “debidamente habilitadas para colaborar en la verificación, inspección y control del cumplimiento de la normativa en el ámbito urbanístico municipal”, tal como las define el Consistorio madrileño. 

Pero algunos vecinos que conviven en bloques de pisos cuyas obras certifican estas ECU, han comenzado a levantar la voz contra este modelo. “El Ayuntamiento lo ve como si fuese una colaboración público-privada, pero de facto es una privatización del control, porque toda la actividad de fiscalización que debería llevar a cabo el Ayuntamiento lo lleva una entidad privada que es contratada por el propio promotor de las obras”, explica José Ferreira, inquilino de uno de esos bloques. “Hemos presentado dos reclamaciones pidiendo que viniera un técnico del Ayuntamiento a revisar las grietas, pero no hemos recibido respuesta”, concluye Ferreira, que también es miembro del Sindicato de Inquilinas de Madrid. Ellos han sido los primeros en alzar la voz contra este modelo y en señalar que existe un “conflicto de intereses” en estas evaluaciones.

“Siempre que estas entidades estén debidamente constituidas e inscritas, los certificados expedidos por ellas tienen la misma validez que la de los técnicos del Ayuntamiento. En términos coloquiales, supone que los informes de los servicios técnicos ya no hacen falta”, explica Gerardo Roger, arquitecto y exdirector general de urbanismo de la Comunidad Valenciana. Y así lo corrobora el reglamento en Madrid: “Los certificados, actas e informes emitidos por las entidades colaboradoras, cuando sean favorables, tendrán efectos equiparables a los emitidos por los servicios técnicos municipales”, recoge literalmente el texto de la norma 7/2022 de 26 de abril.  

Para el experto en urbanismo, este tipo de figuras, que nacieron con la vocación de agilizar los retrasos en las tramitaciones municipales, suponen “una privatización de un servicio público” que podría solucionarse simplemente mejorando las capacidades de los equipos de inspección técnica de los consistorios. Para Ferreira, que vive en un edificio cuya licencia ha tramitado una de estas empresas, la sensación es de “inseguridad” porque ningún empleado público ha ido a revisar su edificio y la empresa que debe hacerlo “trabaja para el promotor de las obras” por lo que “difícilmente” irá en contra de lo que estos últimos quieran hacer, concluye.

En corto, la actividad de las ECU equivale a externalizar la tramitación de licencias y la inspección, aunque la resolución final del procedimiento le corresponde a la Administración. Es decir, el particular o promotor contrata a la empresa, le paga el precio acordado y el Ayuntamiento no cobra al interesado la prestación de servicios urbanísticos (aunque sí el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras). También emiten declaraciones responsables a través de las cuales respaldan que el proceso de obra es adecuado. Pero, ¿de dónde sale este modelo en el que Madrid ha sido pionera y para qué se crea? 

En 2012, bajo el primer mandato de Mariano Rajoy, se aprueba la ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, que permite a las corporaciones municipales recurrir a empresas privadas para tareas de certificación de actividades urbanísticas. Madrid fue una de las pioneras en este sentido, aunque no es la única. En una ordenanza de 2014, con Ana Botella como alcaldesa de la capital, se detalla que se recurre a estas entidades “con el objetivo de facilitar, simplificar y dinamizar la actividad económica” y deja en manos del promotor o particular la opción de solicitar sus servicios.

“La Ordenanza diseña un sistema de colaboración a través de entidades privadas sujeto a elección del interesado, quien libremente podrá decidir si desea gestionar su solicitud directamente ante el Ayuntamiento o bien acudir a una entidad colaboradora urbanística”, detalla el texto. Además, en el web del Consistorio proporcionan una lista de las 20 entidades que actualmente están acreditadas para el desempeño de esta función. 

El peso de la actividad de estas empresas es considerable en Madrid. Un 74% de las solicitudes de licencia se tramitaron en 2024 ante Entidades Colaboradoras, según señala la última Memoria de Gestión publicada por la Agencia de Actividades del Ayuntamiento. En este cómputo se incluyen tanto licencias básicas, como urbanísticas o de funcionamiento, relativas tanto al uso residencial como al uso para actividad. Si se observan solo las que tienen que ver con el ámbito residencial, en 2024 se tramitaron 587 y todas ellas fueron a través de estas entidades privadas.

Pero esta “libertad de elección” a la que alude la ordenanza supone para los inquilinos una desprotección cuando conviven con las obras. Además, algunos expertos, como Roger, inciden en que se está produciendo una dinámica “de privatización de los servicios urbanísticos” en base a “dejaciones administrativas” que han alargado los trámites por encima de plazos razonables, dejando cabida a estos sistemas.

En la práctica, este tipo de empresas acortan los plazos que requiere la tramitación de una licencia, aunque en muchos casos su precio es superior al que cobraría la Administración directamente. En Madrid el tiempo medio de espera para la tramitación de una licencia urbanística fue de 143 días en 2024, y la misma Memoria de Gestión del consistorio detalla que “en los expedientes cuya tramitación se inicia por las ECUS, el plazo de resolución es menor”.

Desde el punto de vista legal, Víctor Palomo, abogado especializado en vivienda, explica que este tipo de modelos perjudican “la seguridad y la habitabilidad de los vecinos”. Algo en lo que insiste el Sindicato de Inquilinas, que acaba de pedir que se paren las obras en los edificios de San Ildefonso (donde reside José Ferreira) y Tribulete ,7, que también lucha para frenar las obras que ha comenzado el fondo de inversión que compró su edificio. En una denuncia que acaban de presentar, piden que el Consistorio audite las conclusiones de las ECU que certifican la obra y que mientras no lo hagan, las obras se detengan por seguridad.

“Toda esta privatización es mala, pero podríamos pensar que si al menos Disciplina Urbanística actuase rápido cuando hay reclamaciones, el modelo podría ser adecuado. El problema es que no es así, el Ayuntamiento no aparece y no se asegura de que lo que pone en los papeles es cierto”, explica Palomo. “Madrid está cambiando sin que el Ayuntamiento lo controle”, concluye.

Un piso caro y una vivienda de lujo no son lo mismo, pero los precios desbocados del mercado de la vivienda hacen que tener una casa supere los presupuestos de cada vez más personas. En la tercera acepción de la RAE, lujo se define como "aquello que supera los medios normales de alguien para conseguirlo". Eso es precisamente lo que ha convertido la vivienda en España en un problema y hace que se popularice el uso extendido del término para hablar del mercado inmobiliario.

Pero, ¿qué es y cuánto cuesta una vivienda de lujo en España? "Si hay que poner cifras, una vivienda reformada con altas calidades y ubicada en los barrios más ricos (como pueden ser en Madrid: Salamanca, Chamberí o Retiro; en Barcelona, Pedralbes, Paseo de Gracia o Turó Parc, o en Valencia en barrios como Eixample) puede considerarse de ‘lujo’ a partir del 1,5-2 millones de euros. En otras ciudades medianas la barrera sería muy inferior. No así en las zonas turísticas de la Costa del Sol o Baleares", explica Juan-Galo Macià, presidente de la inmobiliaria Engel & Völkers para Iberia y Sudamérica. Macià puntualiza además, que los inmuebles de alto standing ya no se definen solo por su precio, sino por elementos como la ubicación, los acabados, o con servicios adicionales como gimnasio, spa, o jardín. "No existe un precio fijo a partir del cual pueda considerarse de lujo una propiedad", concluye.

Así, un piso caro no es una vivienda de lujo, aunque las cifras que exige al comprador el mercado inmobiliario cada vez sean más privativas y estrechen la brecha con lo más exclusivo. El crecimiento de los precios en España durante el primer trimestre del año fue de un 12,3%, más del doble que la media de la Unión Europea, que se apuntó un encarecimiento del 5,7%, de acuerdo con Eurostat. Por otro lado, el importe medio de la vivienda de segunda mano va camino de batir todos los récords y ya supera los niveles de la burbuja inmobiliaria, con un incremento en los precios 12,7% en el segundo trimestre de este año. 

Lora Galeva es personal shopper inmobiliario y miembro de la Federación de Agentes Inmobiliarios (FAI). Para ella, el lujo ha ido creando nuevas escalas de precios, algunas con precios mucho más altos de lo acostumbrado y calidades de "superlujo" que hacen más visible la brecha de este sector con el mercado corriente. Sin embargo, también se dan otras calidades por debajo, que pueden generar esa sensación de "convergencia" con los productos que son caros pero no necesariamente de lujo.

"La tipología de inmueble residencial de lujo más ofertada es con mucha diferencia el chalet, que concentra el 62% del stock y alcanza un precio medio superior a los 2 millones de euros", señala un informe de Fotocasa y la agencia inmobiliaria Infinitum. Le siguen el piso de lujo (con un 13% de la oferta y un precio medio de 1,5 millones), la finca rústica (7% del total y precio promedio de 2,2 millones), el ático (6% de la oferta y con un valor de 1,6 millones de media), el apartamento (5% y 1,6 millones) y la casa adosada (4% y 1,4 millones).

Pero lo cierto es que no hace falta seleccionar la categoría premium de los portales inmobiliarios para encontrar viviendas con precios cercanos al millón de euros que distan mucho de tener un jardín con piscina. De hecho, en ese mismo informe, Fotocasa señala que entre 2019 y 2024, la disponibilidad de inmuebles residenciales con un precio de compraventa superior a los 800.000 euros se ha disparado más de un 150%. La alta demanda —sobre todo en las zonas tensionadas— los ritmos de construcción estancados y el apetito inversor, son el combustible que empuja los precios y que ha colocado la vivienda como uno de los principales problemas de los españoles.

En cuanto a la evolución de los precios, el análisis de Fotocasa indica que si el precio medio de una vivienda de lujo en 2019 era de 1,56 millones de euros, esta magnitud se ha elevado un 28% en los últimos años, hasta alcanzar los 1,99 millones en 2024. Si se observa la evolución de los inmuebles normales, el incremento en los precios es ligeramente superior: en 2019 el precio medio de la vivienda rondaba los 1.739 euros por metro cuadrado, mientras que el año pasado se situó en los 2.271 euros, un 30,5% más.

Los informes que hablan sobre la vivienda premium difieren a la hora de trazar un importe a partir del cual comienza a hablarse de esa categoría de casas. El despiste es lógico, dada la evolución de los precios que vive el sector inmobiliario en general. De hecho, el último Informe Sectorial Inmobiliario 2025, realizado por CaixaBank Research advierte de que existen "señales de sobrevaloración" que el Banco Central Europeo cifra en un 10% sobre los precios. "Estas estimaciones sugieren que el precio de la vivienda se ha ido desacoplando de la evolución de la renta de las familias, dando lugar a un creciente tensionamiento de las ratios de accesibilidad", concluyen. Es decir, se aleja de las posibilidades de su comprador tipo para acercarse a importes casi de lujo.

De hecho, si se mide el precio del mercado inmobiliario frente a la capacidad de compra media de las familias, vemos que la segunda cada vez se queda más rezagada. En España, un hogar con ingresos medios tendría que invertir toda la renta bruta anual que ha ganado en 7,2 años para poder comprar una casa, de acuerdo con el Banco de España. Otro dato significativo es que el acceso a la primera vivienda se da a los 41 años, y para reunir la entrada de una hipoteca una pareja requiere alrededor de 12 años de ahorro, según los datos de la consultora Atlas Real Estate Analytics.

Para el presidente de Engel & Völkers la evolución de los precios en un sector tan particular como el de las viviendas de lujo no está sujeta a los mismos problemas que el mercado normal. "El mercado más exclusivo se mueve con reglas independientes y es más estable a los cambios", puntualiza. Eso sí, también está condicionado por la alta demanda y una oferta que se queda corta. "La escasez de oferta es el principal problema en el mercado inmobiliario, sea de lujo o no. Al haber poco producto y mucha demanda, provoca una tensión en el mercado", concluye Macià.

La empresa de Galeva ayuda a clientes que buscan comprar viviendas premium y sus impresiones coinciden con las del directivo de Engel & Völkers. "Por lo que veo día tras día, la demanda de lujo está muy activa. De hecho, mayoritariamente, se trata de compras rápidas, muchas veces internacionales. Es un perfil de comprador que suele tener liquidez y que se decide con velocidad cuando encuentra el producto adecuado para evitar perder oportunidades", explica.

El Tagoror Permanente de El Puertito de Adeje exige al Cabildo de Tenerife y al Gobierno de Canarias la paralización inmediata del proyecto urbanístico “Cuna del Alma”, tras haber identificado nuevos elementos de alto valor arqueológico en la zona afectada por las obras. El colectivo, que se constituyó el pasado 12 de junio como un espacio de información y denuncia ciudadana, advierte que el avance de este macroproyecto turístico pone en grave riesgo un área de gran valor histórico, arqueológico, etnográfico, biológico y geológico en la costa sur de Tenerife.

Durante una visita realizada el pasado 6 de julio, miembros del Tagoror geolocalizaron un grabado rupestre mencionado en un informe previo de la asociación Tegüico —documento que ya sirvió en 2022 para una primera paralización de las obras— pero que, según denuncian, no fue localizado en su momento por los técnicos del Cabildo. Además, ese mismo día se identificaron sobre el terreno numerosos fragmentos de cerámica indígena, restos de conchas, piezas de obsidiana y lo que podría constituir una estación de cazoletas, todos ellos indicios de antiguos asentamientos aborígenes aún no catalogados oficialmente.

El Tagoror subraya que estos materiales arqueológicos se encuentran actualmente desprotegidos, lo que los hace especialmente vulnerables frente al ritmo de las obras de urbanización, que contemplan movimientos de tierra, la construcción de villas de lujo, rotondas y zonas ajardinadas. Por ello, reclaman con urgencia la aplicación de medidas cautelares previstas en la Ley 11/2019 de Patrimonio Cultural de Canarias, entre ellas la suspensión inmediata de cualquier intervención sobre el terreno.

También solicitan el envío urgente de personal técnico especializado que evalúe in situ los elementos hallados y que se abra un expediente de catalogación del conjunto del área como “zona arqueológica protegida”. En paralelo, proponen que se realicen prospecciones en las cuevas y antiguas viviendas del barranco de El Puertito que, debido a la presencia anterior de residentes, no pudieron ser analizadas en inspecciones anteriores. Estas ya aparecen recogidas como zonas de interés en un informe del Cabildo fechado en junio de 2022.

Más allá de las exigencias legales, el colectivo recalca el enorme valor simbólico y cultural de estos vestigios para la identidad del pueblo canario. “Su alteración o pérdida sería irreversible e injustificable, especialmente cuando existen mecanismos legales de protección preventiva”, afirma un comunicado que ha emitido el Tagoror, en el que también se plantea una alternativa a la destrucción del paraje: la expropiación del suelo rústico afectado y la creación de un Museo de Sitio de la Historia y la Naturaleza de Tenerife.

Desde el perfil oficial del Tagoror en redes sociales, donde también han compartido imágenes del grabado rupestre, se insiste en que “el territorio tiene memoria” y que las instituciones están aún a tiempo de frenar “una operación especulativa sin legitimidad social ni respeto por el pasado”.

El proyecto “Cuna del Alma” ha sido duramente criticado por colectivos ecologistas, arqueólogos, historiadores y parte de la sociedad civil desde su presentación. A pesar de las paralizaciones temporales, las obras han seguido avanzando en distintas fases, alimentando un conflicto que enfrenta la lógica del beneficio turístico de alto nivel con la urgencia de preservar un patrimonio que ha permanecido siglos oculto bajo el paisaje y que, como ahora se demuestra, todavía tiene mucho que revelar.

El discurso periodístico mayoritario ha atribuido los más recientes escándalos de corrupción a una red de políticos sin escrúpulos. De los corruptores ya se va diciendo algo más que hace unos años. Pero se dedica escaso tiempo a estudiar el entramado entre ciertas corporaciones y el Estado, ese espacio relacional que da lugar a matrimonios de conveniencia con deslices pautados. Dicho espacio es profundamente político: tanto o más que un secretario de Organización.

Las constructoras se sitúan ahí. Oficialmente adalides del libre mercado, se organizan en torno a una patronal, la Asociación de Empresas Constructoras y Concesionarias de Infraestructuras (SEOPAN), por la que han pasado presidentes, como David Taguas, que habían sido asesores gubernamentales cualificados. El enorme flujo financiero desde la entrada en la actual Unión Europea y la importancia que se ha dado a la obra pública en España condujo, en 1992, a la formación de un cártel que agrupa a Acciona, ACS, FCC, OHLA, Ferrovial y Sacyr. Un repaso al origen y a algunos dirigentes de estas compañías revela que para tener éxito en el capitalismo español hay que creer en la política. 

Acciona fue fundada en 1997 a partir de la absorción de la empresa Cubiertas y MZOV por Entrecanales y Távora, originada en el desarrollismo primorriverista y concesionaria de obras públicas franquistas. El presidente de Cubiertas hasta 1995, Eduardo Serra, fue nombrado en 1996 ministro de Defensa del gobierno de Aznar; el aristócrata Carlos Espinosa de los Monteros, delegado de la Marca España con Rajoy, pudo haber sido presidente de Acciona pero tuvo que conformarse como consejero.

Acciona cuenta en su consejo de administración y en su alta dirección con todo tipo de apellidos ilustres: Fernández Cuesta, Fernández Villaverde, Vega-Penichet, Sanjurjo… En su estructura figura también un coronel, Manuel Sánchez-Corbí, antiguo número uno de la Unidad Central Operativa de la Guardia Civil (UCO), precisamente la que investiga la supuesta trama dentro del Partido Socialista. Otros nombres son el exministro socialista y antiguo jefe de la OTAN, Javier Solana, y Pío Cabanillas, ministro portavoz con José María Aznar e hijo de un titular de Información del franquismo.

El carácter político de ACS tampoco puede pasarse por alto. Un exconcejal del Ayuntamiento de Madrid, Florentino Pérez, presidente del Real Madrid Club de Fútbol, es el alma máter de este grupo, fundado a partir de la absorción de Dragados, que durante la dictadura había utilizado mano de obra forzosa. 

Compañeros de aventuras políticas de Florentino Pérez como Miquel Roca, padre de la Constitución Española, han formado parte del consejo de ACS, donde han recalado asimismo numerosos abogados del Estado e ingenieros, como la expresidenta de ADIF Isabel Pardo de Vera, aunque por un periodo breve. También ha recogido a Javier Monzón, aquel presidente de Indra imbricado en las entrañas estatales y cercano a la Familia Real.

Los reales habitantes de La Zarzuela han estado también cerca de Acciona y de la hoy llamada OHLA. José Manuel Entrecanales, presidente ejecutivo de la primera, es patrono de la Fundación Princesa de Asturias, cuya directora, Teresa Sanjurjo González, es consejera independiente de Acciona.

Por su parte, OHLA nació impulsada por Juan Miguel Villar Mir (fallecido en 2024), franquista adscrito a los tecnócratas y ministro de Hacienda con Carlos Arias Navarro. A su salida de Hacienda, se hizo gratuitamente con la constructora Obrascón gracias a Altos Hornos de Vizcaya, entidad de la que había sido presidente. Años después fundiría Obrascón con Huarte, autora de la cruz del Valle de los Caídos, y con Laín, para conformar OHL.

El ya fallecido exministro de Industria Josep Piqué fue un gran colaborador de Villar Mir en esta larga marcha. Le vendió Fertiberia desde la presidencia de ERCROS, la subvencionó como titular industrial del Gobierno de Aznar y terminó como vicepresidente de OHL. Otro de sus puntales ha sido Javier López Madrid, yerno de Villar Mir y amigo íntimo del rey Felipe VI.

Otra élite histórica anida en Fomento de Construcciones y Contratas (FCC). Originada en una concesión municipal, la otorgada al inmigrante judío Ernst Koplowitz, Construcciones y Contratas, y en coalición sostenida con El Corte Inglés, contó con el asesoramiento de uno de los cerebros de la modernización española, el exministro socialista Miguel Boyer. Boyer acabó siendo vicepresidente de la filial FCC Construcción y miembro del consejo de administración de la cementera Portland Valderribas, también perteneciente al grupo FCC.

Por la presidencia de la constructora ha pasado el exministro centrista Marcelino Oreja, antiguo comisario de Transportes de la Unión Europea, y por su consejo, el exdirigente socialista Nicolás Redondo Terreros.

Los contratos administrativos permitieron también el nacimiento de Ferrovial. Su fundador, Rafael del Pino, había hecho de la importación de innovaciones y de su participación en el ejército nacional sus principales credenciales para hacerse con contratos de RENFE. La compañía surgió con el apoyo de su cuñado, Leopoldo Calvo-Sotelo (segundo presidente del Gobierno en el posfranquismo); de su primo, José María López de Letona –futuro ministro de Industria con Franco y gobernador del Banco de España durante la Transición–, y de Claudio Boada, que sería presidente del Instituto Nacional de Industria hasta 1974, nombrado precisamente por López de Letona.

Ferrovial movió su sede fuera de España tras convertirse en la multinacional que hoy es al calor de la obra pública. Aunque basó su decisión en razones estratégicas y no fiscales, lo cierto es que su traslado a Países Bajos le puede haber supuesto un ahorro fiscal de hasta 40 millones anuales de euros por las distintas exenciones de dividendos de filiales extranjeras en un país y en otro.

Su presidente ejecutivo es Rafael del Pino Calvo-Sotelo, la tercera persona más rica del país en 2024, con un patrimonio estimado de 7.100 millones de euros (1.200 millones más que el año precedente), según Forbes. El cargo de vicepresidente lo ostenta el profesor Óscar Fanjul. Fanjul había sido alto cargo del ministerio de Industria con el socialista Carlos Solchaga, fundó Repsol y consta como uno de los cerebros de las privatizaciones. Su papel como gestor de la riqueza de la familia Koplowitz sugiere que los beneficios de las constructoras están en manos de una red de contactos reducidos. 

Este recorrido queda cerrado con una mención a la antigua Sociedad Anónima de Caminos y Regadíos, Sacyr, que entró en el olimpo constructor tras adquirir otra histórica como Vallehermoso. Su gran impulsor, Luis del Rivero, había sido dirigente regional de Alianza Popular. En su consejo se ha sentado Demetrio Carceller, nieto del dirigente falangista y ministro del primer franquismo que fue fundador de Cervezas Damm. También altos cargos del sector público, como Marta Silva de Lapuerta, abogada del Estado, sobrina del extesorero del PP Álvaro Lapuerta e hija de Federico Silva, que aprobó el Plan de Autopistas Nacionales de España. Silva de Lapuerta fue miembro de la Junta Directiva del Real Madrid, donde Del Rivero fue vicepresidente. Al frente de todos ellos, en ese palco que sugiere ser una tercera cámara parlamentaria, ha estado casi siempre Florentino.

El cártel de estas grandes multinacionales, armado con cemento, ha construido mucho más que carreteras y conexiones clave con las instituciones que se deben al voto de los electores.  

¿No hemos aprendido nada? Después de décadas de escándalos de corrupción vinculados a contratos de la Administración, de la Gürtel a Cerdán, ¿no hemos sido capaces de cegar los agujeros en nuestro modelo de gestión del dinero público a través de los cuales se cuelan los corruptos? El último informe de la UCO, destripando los audios grabados por el exasesor del Ministerio de Fomento Koldo García, parece indicar que, efectivamente, el sistema sigue siendo muy vulnerable.

Las obras públicas son aquellas contratadas por las administraciones (Estado, comunidades autónomas, diputaciones o ayuntamientos) para construir infraestructuras o edificios de interés general. Desde carreteras a hospitales, pasando por colegios o redes de agua. Están reguladas por la Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público, que transpone varias directivas europeas, y para ser adjudicadas a una empresa hay que seguir hasta seis pasos.

En primer lugar, la planificación. La Administración responsable identifica una necesidad pública (un nuevo puente, un centro de salud…), redacta un proyecto técnico, calcula el presupuesto base de licitación y justifica su necesidad y viabilidad económica.

A continuación, se hace una licitación pública. Para ello se publica una convocatoria oficial en la Plataforma de Contratación del Sector Público (PLACSP) y/o en el diario oficial correspondiente especificando presupuesto máximo, plazos, requisitos técnicos y administrativos y criterios de adjudicación (precio, calidad, plazos, sostenibilidad, etc.).

Es entonces cuando se produce la presentación de ofertas. Las empresas interesadas plantean su oferta técnica y económica dentro del plazo correspondiente. La presentación suele ser electrónica y las ofertas quedan encriptadas hasta su apertura oficial.

El siguiente paso es la evaluación y adjudicación. Una mesa de contratación revisa las ofertas. Si hay que tener en cuenta criterios subjetivos, se forma un comité técnico independiente que puntúa cada propuesta, se supone que sin conocer la identidad de los licitadores. Y se adjudica el contrato a la oferta más ventajosa, según los criterios preestablecidos (lo cual no significa que tenga que ser la más barata). A continuación, se formaliza el contrato y se publica la adjudicación en el perfil del contratante.

Ya solo queda el último paso: la ejecución de la obra y el control para asegurarse de que cumple los requisitos de la licitación. Normalmente, la obra se ejecuta bajo la dirección de la Administración o, a través de una asistencia técnica, se realizan certificaciones de obra y se efectúan pagos por fases, a medida que el proyecto avanza.

Para evitar que la limpieza del proceso se vea perturbada, la ley establece normas para garantizar publicidad y transparencia (toda la licitación se supone que debe ser pública y electrónica con el fin de que se pueda consultar online cada paso a través de plataformas como el Portal de la Contratación Pública). Quien redacta el proyecto no puede ser parte de la mesa de contratación, y los informes técnicos y la valoración económica se hacen por órganos distintos. En teoría, los licitadores descartados pueden recurrir una adjudicación si ven irregularidades ante un Tribunal Administrativo de Recursos Contractuales.

Sobre el papel, también existe una fiscalización externa, que se lleva a cabo a través del Tribunal de Cuentas y sus equivalentes autonómicos, y también por los interventores de la Administración y la Inspección de Servicios.

Las empresas que licitan, además, están obligadas a cumplir determinadas normas éticas (desde 2023, muchas deben tener planes de cumplimiento normativo conocidos como compliance) e inscribirse en un registro público para garantizar que están al día en el pago de sus impuestos y no han sido inhabilitadas para contratar con la administración.

Pero eso esa es la teoría. La experta en gestión pública Concepción Campos, una voz autorizada en materia de contratación y lucha contra la corrupción en España, tiene claro que, aunque en casos como el que monopoliza la vida política en España desde la semana pasada todos los focos apuntan a los representantes públicos implicados, también hay que mirar a quienes pagan. “Porque no hay corrupto sin corruptor. Y demasiadas veces olvidamos mirar hacia el otro lado de la mesa: ese lado donde se sientan, en la mayoría de los casos, grandes empresas que siguen alimentando la corrupción”.

En su opinión, es hora de exigir mayor trazabilidad en los procesos empresariales vinculados a la contratación pública con cláusulas éticas y mecanismos de integridad cuyo incumplimiento tenga “consecuencias reales y automáticas”, algo que se puede hacer con la actual Ley de Contratos, sin necesidad de ninguna reforma. También hace falta, asegura Campos, que los sistemas de buenas prácticas permitan comprobar la eficacia real de las medidas que las empresas dicen adoptar.

Además, hay que sancionar también a los corruptores, subraya. “Con inhabilitación, prohibiciones de contratar, pérdida de contratos y, sí, consecuencias penales. No olvidemos que, desde el año 2010, el Código Penal español recoge la responsabilidad penal de las personas jurídicas” de los delitos cometidos en nombre o por cuenta de las mismas.

“Si no se actúa sobre ambos lados de la ecuación, será imposible acabar de verdad con esta lacra. No significa que los responsables públicos no tengan que sufrir las consecuencias de sus acciones, incluso más, por la especial cualificación de su gestión de recursos públicos, pero cuando hablamos de corrupción, y de casos que suponen una gran pérdida de confianza por la ciudadanía hay que actuar en modo 360º, con todas las posibilidades que ofrece el sistema actual”.

Campos, en conversación con infoLibre, detalla que la lucha contra la corrupción en la contratación pública no pasa por una reforma de la legislación vigente, que “se supone que es hipermegaburocrática, muy formalista y blindada contra este tipo de comportamientos”. Cuando se tramita un expediente de contratación, especialmente los de gran volumen económico, “que son los abiertos y que se envían incluso a publicación a Europa, es muy difícil o debería ser muy difícil” actuar sobre ellos “si no cuentas con cooperadores necesarios dentro de la administración pública”.

Los criterios establecidos en los pliegos de contratación de una adjudicación son los que deciden cuál de las distintas empresas se va a llevar un contrato, explica esta experta. Son pliegos que se informan jurídicamente, técnicamente, se fiscalizan y pasan por un órgano profesional que es una mesa de contratación cuya propuesta, “en el 99% de las ocasiones, siempre se valida por el responsable político”. Es casi “un acto reglado” en el que los políticos no tienen capacidad de intervención. Así que, “si algo pasa, debe pasar antes”, advierte.

Si hay debilidad en el proceso, según Campos, esta está en la valoración subjetiva de las propuestas, aunque siga siendo técnica. Pero en ocasiones es necesario, “porque hay fórmulas que necesitas ver qué te ofrecen y tú tener un cierto margen, porque no todo es blanco y negro. El precio es blanco o negro, es una cantidad cierta, pero hay otras en las que tú necesitas tener ese margen”.

El mayor riesgo, con todo, subraya sin dudarlo, está “claramente en la falta de profesionalización de la contratación pública”, algo que llevan denunciando desde hace años la Unión Europea y la OCDE. Y no es un área cualquiera: está “muy sometida y expuesta a corrupción” porque “entre el 14 y el 20% del PIB en España se mueve a través de la contratación pública. Las áreas de riesgo siempre van vinculadas a donde circule y fluya el dinero”.

Faltan mecanismos de prevención y lucha contra la corrupción. Un ejemplo: la ley de Contratos vigente establece específicamente que todos los órganos de contratación tienen que adoptar medidas para prevenir y luchar contra el fraude y la corrupción, pero “prácticamente ninguna de las más de 20.000 entidades que tiene el sector público habían hecho nada hasta el año 2022, cuando empiezan las adjudicaciones vinculadas a los Fondos del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia, que los exigen”.

Más allá de eso, poca cosa. Por eso es frecuente, explica, que el Tribunal de Cuentas detecte planes antifraude sin implantar, o sistemas de gestión de conflictos de intereses que no se aplican. “Somos un país de mucho papelito y de poca acción”, resume.

¿Y qué pasa con el castigo a las empresas que pagan comisiones para obtener contratos? Sobre el papel, están sujetas a responsabilidad penal desde 2010 (una medida que se reforzó en 2015) y se les puede aplicar una prohibición de contratar que las borre del mapa de la contratación pública en caso de condena por corrupción.

Pero en España no se aplican apenas las prohibiciones de contratar. Corromper “no tiene consecuencias”, certifica. Si de verdad estuviese en riesgo el negocio de la obra pública, argumenta, sería un gran incentivo para no pagar comisiones. “Está muy bien reforzar la ética, pero también tiene que haber consecuencias. Porque las obligaciones, si no llevan una sanción, no son una obligación. Son una recomendación”.

“No hace falta aprobar más leyes ni crear más órganos de control. Lo que necesitamos es que sean eficaces”. Por ejemplo, el Tribunal de Cuentas. Lo que tenía que poder hacer en relación con el caso Cerdán es una auditoría exprés de los contratos bajo sospecha. “Coger estos expedientes hoy. Ahora. No dentro de 10 años. Y detectar así qué ha pasado”.

Campos confiesa que le “encantaría poder verlos. Para saber dónde estaba la grieta por la que, en su caso, hayan podido suceder estas cosas”. Pero también por parte de las empresas. Porque, se pregunta: “¿Dónde estaba el controlador financiero cuando se produjeron esas supuestas mordidas? Siempre se dice: 'follow the money'. Hay que seguir el dinero”.

“Tiene que haber consecuencias”, insiste, “que es lo que, por desgracia, no hay”. La Oficina Independiente de Regulación y Supervisión de la Contratación (OIReScon) no tiene capacidad de sancionar a nadie. Su trabajo consiste en supervisar y analizar miles de contratos estatales, autonómicos y locales, pero no ha cubierto la mitad de la plantilla que necesita. El Tribunal de Cuentas apenas puede hacer otra cosa que “tirar de las orejas públicamente”, cuando lo que hay que hacer es “exigir responsabilidad por fraude contable. Que para algo tiene una sección de fiscalización”. Porque, por la vía penal, todo se demora entre diez y quince años.

Donde “hay muchísima corrupción”, añade esta experta, es “en las modificaciones. No es solo que te doy un contrato de tres millones. Es que luego el contrato de tres millones se convierte en un contrato de siete o de seis”. Sobre eso, explica, la CNMC “tiene resoluciones para aburrir”. Se cambian cosas en las obras por otras de menor valor, pero las certificaciones se hacen sobre presupuesto. “Aparentemente tú ves el expediente y está todo correcto. Pero luego resulta que no”.

Por eso, explica, hay que establecer figuras como las que, en teoría, establece la ley en la persona responsable del contrato, que es la que tiene que avalar que todo se está haciendo bien. En la práctica, “la mayoría ni son expertos y firman lo que les pongan delante. Y ya está”. Por eso, insiste, hace falta profesionalización.

Se pueden tomar medidas también en materia de conflictos de interés. “Y de partido, de familiares, de amigos”, que a menudo se gestionan con empresas o personas interpuestas. De ahí que “la Comisión Europea siempre esté intentando saber quién es el perceptor final de fondos. Intenta levantar el velo”. Porque a lo mejor una empresa que es completamente limpia, resulta que al final está controlada por otra que es de un hermano, de un cónyuge o de un primo.

Es imposible controlarlo todo, porque el riesgo cero no existe, pero el sistema actual “es muy mejorable. No con más leyes y más controles. Lo que tenemos que asegurarnos es de que los controles que tenemos funcionan. Y si no funcionan, cambiarlos”.

Una de las claves en la lucha contra la corrupción es la transparencia absoluta de todo lo que tiene que ver con las decisiones de las que depende la entrega de dinero y el uso que se le da. Si hay alguien mirando, es más difícil robar. “Absolutamente”, confirma Campos, aunque eso también está, en teoría, en la ley actual. En su día se introdujo una figura, el perfil del contratante, diez veces más exigente que lo previsto en la Ley de Transparencia. “Pero no se cumple”.

Como tampoco se aplica la exigencia de “trazabilidad”. “Otra de las exigencias de la nueva ley era contratación electrónica” porque “el metadato es un chivato”. Y ni siquiera se utilizan de forma sistemática mecanismos muy útiles que ya tenemos. Un buen ejemplo es una herramienta de minería de datos que gestiona la agencia tributaria que se llama Minerva destinada a detectar riesgos de conflicto de interés en procesos de contratación pública y concesión de subvenciones. “Tú metes los datos de los que participan en el contrato por la administración y de todos los posibles contratistas para ese contrato, los licitadores. Y en 24 horas te da un reporte” detectando si hay algún problema. Pero solo se usa para los fondos del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia, se lamenta. “Tenemos esa herramienta, a la que no le tenemos que pagar horas extras, y no se permite que se use para nada más”.

Otro ejemplo de herramientas tecnológicas que pueden ayudar a luchar contra la corrupción: el sistema Brava de la CNMC, que utiliza inteligencia artificial diseñada para monitorizar licitaciones públicas y detectar posibles prácticas de acuerdos secretos entre dos o más partes para perjudicar a un tercero o manipular un proceso, de forma ilegal o fraudulenta. Como, por ejemplo, cuando varias empresas pactan precios o condiciones en una licitación para repartirse los contratos o fingen competir entre sí, pero en realidad han acordado quién ganará.

En realidad, reflexiona Campos, el problema de la corrupción en España “tiene mucho que ver con un tema cultural. Es decir, si el dinero público es de todos, pues no es de nadie. Y eso es muy difícil de cambiar”.

Que un ministro de Transportes, José Luis Ábalos, su mano derecha, Koldo García, y el número tres del PSOE, Santos Cerdán, hayan podido decidir durante años contratos que dependen del Gobierno con una empresa del tamaño de Acciona a cambio de comisiones, como evidencia el informe de la UCO hecho público este jueves, es la mejor prueba de que el modelo de contratación pública en España está lejos de garantizar la limpieza de los concursos de obras y adjudicaciones que dependen del dinero público.

Cualquiera que haya intentado seguir el rastro del dinero, en particular las adjudicaciones de mayor cuantía, que tienen que ver sobre todo con obra pública, sabe de las dificultades que conlleva. Y de la falta de transparencia de la Administración a la hora de suministrar datos básicos sobre procedimientos, cuantías y beneficiarios, de manera accesible y completa. El funcionamiento del Registro Oficial de Licitadores y Empresas Clasificadas del Sector Público es un buen ejemplo de ello, con un sistema de búsquedas extremadamente limitado, del que es imposible extraer una lista de empresas que tengan prohibido contratar con el sector público al pesar sobre ellas condenas de corrupción. No hablemos ya de saber con detalle en qué se ha gastado el dinero público, durante qué períodos de tiempo o a través de qué subcontratas.

Porque la ley establece límites que después es muy difícil comprobar, como prohibir contratar con el sector público a las personas físicas o jurídicas con condenas penales firmes por delitos como terrorismo, corrupción en los negocios, cohecho, blanqueo, malversación, tráfico de influencias o fraude fiscal o a la Seguridad Social, entre otros. Pero también si cometen infracciones graves en materias como disciplina de mercado, competencia, medioambiente y una larga lista de asuntos relacionados con el incumplimiento de condiciones esenciales, falseamiento o si sus administradores, familiares o personas vinculadas están incursos en incompatibilidades.

Para evitar que cualquier empresa o persona que no pueda contratar con el sector público lo haga de manera indirecta, la prohibición se extiende además a empresas que se consideren "continuadoras o sucesoras" de las inhabilitadas. Eso incluye filiales, empresas pantalla o sociedades sucesoras.

Pero para negarle la contratación hay que demostrar que la empresa en cuestión se constituyó o se utiliza con la finalidad de eludir la inhabilitación. No se presume automáticamente: hay que acreditar que existe un vínculo funcional o societario directo o indirecto, y que hay una intención o finalidad de eludir la prohibición.

Impedir el fraude de ley es aún más difícil si la empresa sujeta a prohibición utiliza una compañía ya existente. Únicamente se le puede prohibir también la contratación si se demuestra que se ha cambiado su finalidad "de forma sospechosa tras la inhabilitación" o si tiene una "unidad económica real".

Pero si una constructora, por ejemplo, está inhabilitada para contratar con el sector público, sobre el papel nada le impide seguir haciéndolo con otras sociedades bajo su control que ya se dedicasen a la misma actividad y contratasen con las administraciones públicas.

Protegida por la opacidad del sistema, la primera reacción de Acciona ha sido defensiva y en apariencia muy parecida a la del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez. Negar todo conocimiento, lamentar lo ocurrido e intentar establecer un cordón sanitario situando en el punto de mira al único directivo de la compañía citado, de momento, por los investigadores de la Guardia Civil.

El gigante empresarial expresó el mismo jueves su "total desconocimiento, sorpresa y preocupación" por las conclusiones de la UCO, que señalan a Acciona Construcción, una de sus filiales más importantes, como el pagador de las comisiones ilegales más sustanciosas que habrían estado recibiendo durante años los supuestamente principales implicados en el caso Koldo.

La Guardia Civil apunta expresamente a Fernando Agustín Merino Vera, director del Departamento de Navarra y La Rioja de la constructora, y Acciona intenta marcar distancias subrayando que lo despidió el 12 de abril de 2021, aunque no precisa los motivos.

Para curarse en salud, Acciona asegura que "ante la posible elusión de los controles internos que se hayan podido producir, la compañía ha abierto una investigación para el esclarecimiento de esos hechos y la depuración, en su caso, de las responsabilidades personales que procedan", señaló el grupo empresarial en su comunicado. ¿Cómo un directivo de la compañía ha podido gastar cientos de miles de euros en comisiones sin que la empresa se diese cuenta?

Y, en previsión de que las mordidas hayan podido hacerse realidad a través de uniones temporales de empresas con otras compañías, un procedimiento muy habitual en la contratación pública, asegura que en todas ellas establece siempre compromisos formales con carácter contractual de respeto y sujeción a los estándares más exigentes de cumplimiento normativo y debida diligencia por parte de todos sus integrantes.

Lo más llamativo es que, según Acciona, su cumplimiento se verifica y audita de manera constante, tanto con métodos internos como externos (como por ejemplo el servicio de Risk & Compliance de Dow Jones), lo que no parece haber sido suficiente en el caso que ha detectado la Guardia Civil. Son compromisos formales, subraya Acciona, que sujetan tanto a la propia compañía como a los miembros de todas las UTEs en las que participa.

El grupo empresarial asegura que tomará "las medidas legales oportunas" si en el transcurso de las investigaciones de las autoridades o de las que realice el propio grupo se confirmaran las informaciones publicadas que implican a otras empresas que han participado en UTEs de las que ha formado parte Acciona.

La compañía recalca que mantiene su compromiso de operar con los más altos estándares de ética, transparencia y cumplimiento normativo que "siempre han guiado sus actividades y sus relaciones con las administraciones públicas y sus clientes privados". Y que, de nuevo, no parecen haber sido suficientes.

Igualmente, rechaza cualquier tipo de práctica irregular en materia de contratación y dice estar a disposición de las autoridades para colaborar plenamente en el esclarecimiento de los hechos.

De momento, Acciona deberá responder al juez Leopoldo Puente, que ya le pidió el lunes, antes de que todo esto saliese a la luz, entregar los expedientes de adjudicación de cinco obras públicas relacionadas con las conversaciones grabadas a Santos Cerdán, Koldo García y José Luis Ábalos,cer así como una copia de los correos electrónicos de quien fuera director del Departamento de Navarra y La Rioja. Se trata de cinco obras licitadas por Adif y la Dirección General de Carreteras en Logroño, Barcelona, Sevilla y Murcia (dos).

La primera evidencia que encuentra la UCO de la relación del exdirectivo de Acciona investigado con Koldo García es un correo del 10 de septiembre de 2015, con copia a Joseba Antxon Alonso, propietario de Servinabar, en el que Agustín Merino le remitía sus dudas sobre un pliego y un futuro contrato relacionado con lo que denominó "la matriz de geoalcali" (Highfield Resources).

Los investigadores han comprobado que ese año Acciona Infraestructuras constituyó la UTE Sangüesa/Zangoza Services con Servinabar para construir la mina de Sangüesa. Y que en el mes de junio, Koldo García y Antxon Alonso constituyeron la cooperativa Noran Coop, el mismo mes que se firmó la encomienda para la tramitación de las concesiones de explotación minera, y menos de tres meses antes de la constitución de Servinabar y el inicio de colaboración de esta con Acciona.

La segunda de las obras llevadas a cabo por Acciona y Servinabar en Navarra fue la adecuación del pabellón deportivo Navarra Arena en Pamplona. Tras su llegada al ministerio, hay evidencias de que Koldo García envió a su contacto en Acciona información sobre la licitación de obras en la Ronda Sur de Logroño en el tramo Arrúbal-Navarrete, que efectivamente fue adjudicada a Acciona, "indiciariamente a cambio del pago de un precio", según la UCO.

El informe de la Guardia Civil sostiene que Santos Cerdán, sin cargo en el ministerio, recibía novedades de Koldo García sobre contrataciones públicas de Acciona y le trasladaba ciertas indicaciones para favorecer su adjudicación.

La UCO deja claro que Acciona remuneró esa información. Ábalos y Koldo, aseguran los investigadores, "habrían percibido altas cantidades de dinero con mediación de Santos (Cerdán) como consecuencia de la adjudicación de determinados contratos de obra pública, llegando incluso a asociar dichos pagos a licitaciones concretas en las que, como denominador común, resultó adjudicataria Acciona Construcción".

Para esa supuesta manipulación de los procesos de contratación, Koldo García, según la UCO, se valía, presuntamente, de la entonces presidenta de Adif, Isabel Pardo de Vera, investigada por la contratación en dos empresas públicas de una expareja de Ábalos, y del director general de Carreteras, Javier Herrero Lizano.

"Las contraprestaciones económicas dimanantes presuntamente de Acciona, percibidas por Ábalos y Koldo, y gestionadas por Santos, ascenderían a 620.000 euros —de los que 70.000 no han sido asociados a ningún expediente en concreto—, si bien a criterio de Koldo (García) aún quedarían 450.000 euros pendientes de abono".

En concreto, 550.000 euros estarían asociados a dos adjudicaciones de Adif a Acciona en Murcia, mientras que la cantidad que quedaría pendiente de abono se refiere a sendas licitaciones de la Dirección General de Carreteras en Logroño y Sevilla y a otra de Adif en Sant Feliu de Llobregat (Barcelona).

Al frente de Acciona está la familia Entrecanales, que controla en torno al 56% de las acciones a través de tres sociedades con sede en Países Bajos y España: Tussen de Grachten BV (vinculada a la familia de Juan Ignacio Entrecanales Franco, con un 29,02%), Wit Europese Investering (asociada a José Manuel Entrecanales Domecq, presidente de la compañía, con un 26,1%) y La Verdosa, que concentra un 5,3% y representa a otras ramas familiares. El resto son inversores institucionales, fondos internacionales como BlackRock. Aproximadamente un tercio del capital está en manos de minoristas e inversores particulares.

Hace apenas cuatro meses, Juan Ignacio Entrecanales rompió el pacto que firmó en 2011 con su primo y presidente de Acciona, José Manuel, para dotar de estabilidad al capital de la compañía. Las dos ramas de la familia podrán, a partir de julio de 2026, disponer libremente de sus participaciones sin la obligación de ofrecérselas mutuamente.

El apellido Entrecanales es uno de los habituales en las listas de las personas más ricas de España desde hace décadas. Se calcula que la fortuna familiar asciende a 5.035 millones de euros, según un ranking publicado en febrero por el diario El Mundo.

La dimensión de Acciona es enorme. Sus ingresos consolidados en 2024 alcanzaron los 19.190 millones de euros (un incremento del 12,7% respecto a 2023), gracias entre otras cosas a las infraestructuras. El año pasado obtuvo, sin embargo, un beneficio neto de 422 millones de euros, un 22% menos que en 2023. La mayor parte proceden de su división Energía (357 millones).

Es una de las principales empresas españolas en infraestructuras y construcción, y forma parte del grupo de las grandes constructoras nacionales, solo por debajo de ACS y muy a la par de Ferrovial, OHL o FCC en proyectos de obra pública.

Y es una empresa global, con presencia en 65 países y cuya facturación depende sobre todo de negocios fuera de España. Según datos de la propia compañía, España aporta aproximadamente el 17% de los ingresos globales en los capítulos de construcción e infraestructuras, en los que destacan Australia, Asia y Pacífico (35%) y América Latina (22%).

Acciona sigue teniendo un peso relevante en España, sobre todo en el negocio de generación energética (37% de la capacidad instalada) y en actividad de infraestructuras, pero es ya una empresa predominantemente global, con cerca del 90% de sus ingresos generados fuera de España y una estrategia claramente volcada en concesiones internacionales (EEUU, Australia, América Latina). Aún así, en España mantiene activos clave, como los 5.718 MW instalados en renovables y una producción de más de 11.000 GWh, aunque su peso relativo dentro del grupo va disminuyendo frente a su expansión internacional.

En mi día a día como Ministra de Vivienda y Agenda Urbana, tengo muy presentes a los 1,4 millones de trabajadores y trabajadoras que con su esfuerzo y dedicación levantan nuestras viviendas. Unas personas que desempeñan un trabajo imprescindible, pero que en ocasiones no reciben el reconocimiento social que merecen. Por eso quiero aprovechar este Primero de Mayo para hablar de ellos.

Me dirijo a albañiles, encofradoras, peones, electricistas, fontaneras, soldadores, operadores de maquinaria, jefas de obra, arquitectas técnicas, aparejadoras, ingenieros, pintoras y tantos otros oficios esenciales que hacen posible que nuestras ciudades y pueblos sigan creciendo. También a ese 20% de trabajadores migrantes, hombres y mujeres que vinieron de otros países y que hoy sostienen, con su esfuerzo diario, una parte fundamental de nuestra economía. De poner cimientos, a serlo. 

El sector arrastra profundas heridas desde la crisis de 2008. Los trabajadores de la construcción, junto con las familias desahuciadas, encarnaron las heridas más profundas de aquella época. Un sector que perdió la mitad de su empleo y ha mantenido modelos de trabajo a pie de obra, muy duros y sacrificados que, aún hoy, registran niveles inaceptables de siniestralidad laboral. No extraña que sea un sector poco atractivo para la generación joven —menos del 9% de los trabajadores tiene menos de 30 años—, y para las mujeres trabajadoras —que representan el 11,4% en total y apenas un 6% trabajando a pie de obra—.

Reconocer el esfuerzo de quienes trabajan en la construcción es fundamental, pero aún más lo es transformar su realidad. Desde mi responsabilidad como Ministra de Vivienda y Agenda Urbana, tengo la oportunidad de hacerlo, uniendo dos derechos constitucionales que deben avanzar de la mano: el derecho a una vivienda y a un empleo digno. 

Dos derechos que, con demasiada frecuencia, han avanzado por separado, cuando no uno a costa del otro. Lo sé bien: mi padre trabajó en la obra, a la intemperie, soportando las heladas de mi tierra y los veranos abrasadores. No puede hablarse de vivienda digna si quienes la construyen no tienen empleo digno. Y no puede hablarse de trabajo digno si los salarios no alcanzan para pagar una vivienda. Por eso, nuestro compromiso es claro: más vivienda asequible, con mejores empleos.

Un compromiso que se materializa en nuestra apuesta por el PERTE de la Industrialización de la Vivienda, que movilizará más de 1.300 millones de euros para potenciar una red de fábricas de construcción industrializada en todo el territorio, capaces de producir vivienda asequible de forma más rápida, sostenible y eficiente. Una política industrial al servicio del derecho a la vivienda, que impulsa la modernización del sector a través de la robotización, la digitalización de procesos y la industria 4.0.  

Con la construcción industrializada ganamos en todo: en velocidad, para dotarnos, cuanto antes, del parque público de vivienda permanente que el país necesita; en calidad y sostenibilidad, para construir dentro de los límites del planeta. Pero, sobre todo, ganamos en empleo digno: porque industrializar es trasladar el trabajo a entornos más seguros, en fábrica y no a pie de obra, con empleos estables, mejor formación y condiciones laborales a la altura de quienes levantan nuestros pueblos y ciudades.

Cada Primero de Mayo, día internacional de los trabajadores y las trabajadoras, hay que recordar que los derechos laborales no son una concesión sino una conquista, fruto de la lucha colectiva, el movimiento obrero y el compromiso de organizaciones sindicales y políticas, como la UGT, CCOO o mi partido, el Partido Socialista Obrero Español. 

Como recordó el Presidente del Gobierno al presentar el PERTE de Vivienda Industrializada, debemos mucho a aquellos trabajadores y trabajadoras de la paleta, ejemplo de profesionalidad y dignidad en uno de los oficios más duros, sacrificados y exigentes, que levantaron, con sus manos, la España que hoy conocemos. En este Primero de Mayo, el mensaje es claro: no se puede construir un país justo solo levantando más viviendas, sino también garantizando mejores condiciones laborales para quienes las hacen posibles.

Con el PERTE, la clase trabajadora tiene hoy la oportunidad de construir, con dignidad, viviendas públicas hechas por y para ellos. Así, el derecho a una vivienda digna y a un trabajo digno caminarán, por fin, juntos. Viva el Primero de Mayo.

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Isabel Rodríguez es Ministra de Vivienda y Agenda Urbana.

Ni los precios bajan, ni la demanda se frena. El problema de la vivienda en España, que de acuerdo con el CIS es la principal preocupación de los ciudadanos, no termina de encontrar una senda de moderación en los precios. La oferta, que según reguladores como el Banco de España, es limitada para la cantidad de hogares que se forman, sigue muy por debajo de una demanda que no para de subir pese a que los precios son más altos que nunca. Pese a esto, los expertos apuntan que construir más no será la panacea.

“Es una espiral alcista promovida por la especulación”, resume Miguel Ruiz, experto del Observatorio Derechos Económicos, Sociales, Culturales y Ambientales (DESCA). En su opinión, mientras las expectativas apunten a que es un producto de inversión del que se puede obtener beneficio, las cosas no cambiarán: “Los actores financieros observan que se puede sacar rentabilidad en las operaciones inmobiliarias porque los precios de las casas y los alquileres siguen subiendo”, remata. 

Si bien los expertos coinciden en que no se puede hablar de burbuja en las condiciones actuales de mercado —para que esto ocurra el crédito, el endeudamiento y la construcción injustificada tendrían que estar disparados, como ocurrió en 2007— las comparaciones con los años de la crisis hipotecaria comienzan a sucederse. En febrero de este año las compraventas de vivienda aumentaron un 13,9%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), pero los precios lo hicieron un 10% con respecto al mismo mes del año pasado, según Fotocasa. Pero esto no ha sido óbice para las 59.682 operaciones que se llevaron a cabo y que suponen la cifra más alta en ese mes desde febrero de 2007, justo antes de que la burbuja inmobiliaria saltase por los aires, arrastrando con ello a miles de familias que habían comprado casa.

Actualmente, los salarios corren detrás de los precios de compra y de alquiler, y aunque el acceso al crédito se ha vuelto más fácil a medida que los tipos de interés se moderaban, comprar una casa es cada vez más difícil. El salario medio cerró 2024 con un incremento del 3,6% (2.331 euros brutos), pero el índice general de precios de la vivienda pasó de una media de 152.618 euros en el primer trimestre del año pasado, a 165.433 euros en el cuarto, un 8,3% más, según los datos del INE. De hecho, el año pasado fue el más caro de la historia en lo que a vivienda se refiere y el importe llegó hasta los 2.086 euros por metro cuadrado, según la estadística registral, lo que supone superar los precios medios que se pagaron en 2007, el momento previo a la Gran Crisis. De nuevo, aparece el fantasma de la crisis inmobiliaria. 

Aunque la situación en 2025 no sea idéntica, Ruiz advierte que se pueden extraer lecciones de aquel entonces: “La construcción de vivienda de mercado libre con precios desorbitados no va a solucionar la crisis por sí sola”, apunta. Porque aunque una regla básica del mercado dicta que a más oferta menores precios, eso no ocurre en el caso de las casas y, como explica el urbanista y arquitecto Gerardo Roger, una vivienda o un solar “tienen un valor de localización que vale lo que paga el que más pueda ofrecer por ella” y por muchas casas que se construyan en otros lugares, eso no cambia y el precio tampoco se modera. Así, ambos expertos coinciden en que la solución pasa por establecer medidas públicas de control. 

“Antes de construir más hay que considerar otro factor: las miles de viviendas que han salido del mercado y han pasado a tener uso turístico, de temporada o directamente están cerradas”, explica Ruiz. Además, en este grupo también incluye a aquellas que se construyeron como protegidas y han perdido esa catalogación. “Deberían ser viviendas para que viva la gente”, remata. De hecho, en un informe del Observatorio DESCA, alertan que de las 72.501 viviendas que había con protección en la provincia de Barcelona en 2021, solo quedarán 36.031 en 2030. Esto ocurre porque la etiqueta de vivienda protegida en España ha tenido históricamente una duración de entre 10 y 15 años y una vez superado este plazo, pasaba a considerarse de libre mercado.

Entre las herramientas que proporciona la Ley de Vivienda que el Gobierno aprobó a comienzos de año, estaba la posibilidad de blindar esta catalogación de VPO para evitar que se pudiese especular con inmuebles que habían sido promovidos con dinero público. Un dato que arroja luz sobre el peso que podría tener este blindaje es que, de acuerdo con un estudio de la Fundación Alternativas, más de la mitad de los pisos en España ha sido VPO: “Estiman que el 60% de la vivienda en España ha sido vivienda protegida en algún momento”, insiste Ruiz. De haberse mantenido, el precio tanto para el alquiler como para la compra habría estado limitado. “Hay que construir vivienda social y no la vivienda que está construyendo ahora la Comunidad de Madrid, por ejemplo, porque es una vivienda protegida que dentro de 10 años va a pasar al mercado. Lo que necesitamos son viviendas protegidas para toda la vida. No podemos repetir los mismos errores del pasado”, concluye el experto.

La conclusión es que antes de construir más, habría que poner bajo control la tentación de especular con un producto esencial como la vivienda. Más, cuando las expectativas suelen ser un elemento central a la hora de elegir en qué se puede o no invertir. Impedir que se convierta en un producto de lujo o que se lleve la mayor parte de los presupuestos familiares es esencial, aunque para muchos ya es prohibitiva. De hecho, a la pregunta de ¿qué es para ti la riqueza?, uno de cada cuatro españoles respondía que tener acceso a una casa, según una encuesta de Manos Unidas. “Medidas como el control de precios o el blindaje de la protección no atajan el problema, pero al menos rebajan la especulación”, concluye desde DESCA.

En España, conseguir una vivienda asequible es uno de los principales problemas de los ciudadanos. Ya sea para compra o para alquiler, los altos precios son una tendencia consolidada y se mantienen al alza desde hace años. Una de las soluciones que se plantean a este grave problema pasa por aumentar la oferta para saturar el mercado y hacer que la demanda afloje la presión sobre los precios. Aunque no es una solución en sí misma, y despierta los fantasmas de la crisis inmobiliaria que asoló España en 2008, aumentar el ritmo de construcción es una de las muchas aristas del problema y, según el Ministerio de Vivienda, se empieza a corregir. Fuentes del ministerio señalan que el número de viviendas finalizadas en 2024 “se acompasó” con el de creación de nuevas familias, potenciales demandantes de casa. Así, según los datos proporcionados por Vivienda, en España se crearon 111.500 núcleos de convivencia nuevos en 2024 y se finalizaron 110.306 viviendas, un 7,6% más que en 2023. “Importa que dentro de la nueva oferta que se genere haya viviendas protegidas y viviendas destinadas al alquiler, no basta solo con aumentar la oferta”, explica el economista Julio Rodríguez. 

La creación de hogares, entendidos estos como unidades de convivencia, es un indicador de Instituto Nacional de Estadística (INE) que se suele cruzar con el número de casas construidas para calcular el desfase y ver cómo se comportará la demanda. De hecho, en 2024 el Banco de España estimó, basándose en las proyecciones demográficas, que se necesitarían 600.000 viviendas nuevas para 2025. En los años previos, la producción de viviendas se situaba en unas 90.000 al año y la creación de hogares rondaba los 275.000, según el organismo. Fuentes de Vivienda explican que los datos actualizados “certifican un cambio de tendencia que en el medio plazo tiene que permitir subsanar el déficit habitacional”. 

Los datos definitivos que aportan señalan que la creación de núcleos de convivencia se ha contenido y la construcción de nuevos inmuebles ha aumentado hasta 110.306 viviendas. Este dato procede de la estadística continua de población del INE, que cifra el número total de núcleos familiares al cierre de 2024 en 19,4 millones, con un incremento del 33.400 en el último trimestre. La construcción de vivienda libre, con un total de 86.609 casas terminadas, supone un 78,5% del total y sigue muy por encima de la vivienda protegida, según las estadísticas del ministerio de Transportes. En cuanto a vivienda protegida, las tablas oficiales señalan que en 2024 el número de calificaciones de los planes estatales y autonómicos alcanzó las 14.371 casas. Y aquí es donde está una de las claves, porque, según los expertos, sin intervención estatal la especulación seguiría absorbiendo la oferta.

Para Gerardo Roger, arquitecto y profesor de urbanismo, esta equiparación de las viviendas construidas con los hogares creados no significa nada por sí solo. “El número de hogares sea análogo a la construcción de viviendas, no influye para nada en el precio de estas, porque el número de casas construidas no es un factor determinante en los precios”, explica. “Entre 1998 y 2007 se construyeron más del doble de viviendas que la demanda (650.000 al año frente a una demanda de 300.000) y, sin embargo, los precios se duplicaron”, concluye. 

La explicación rápida es que una vivienda en una localización privilegiada o muy demandada, no bajará de precio por mucho que se construyan más casas en otros lugares o alrededor. En este sentido, un estudio de la consultora Tinsa, señala que en 2024 el mayor volumen de visados de obra nueva se concentró en los dos principales focos de empleo en España: Madrid y Barcelona. Paradójicamente, son los lugares donde más se ha construido en las últimas décadas y dónde más caro resulta un hogar. Otro fenómeno que se da en estas grandes ciudades es el “agotamiento del suelo disponible”, señala el informe. De hecho, no es en estas grandes ciudades donde más ha crecido la actividad. En Madrid, los visados de obra nueva no han crecido en los últimos cinco años, mientras que en provincias como Sevilla, Pontevedra, Valladolid o Vizcaya, el porcentaje de licencias solicitadas ha crecido por encima del 100%, recoge el estudio.

“La única forma de conseguir que los precios se racionalicen es disponiendo de un gran parque de vivienda público y permanente en alquiler asequible que ofrezca, por un lado, viviendas baratas a los ciudadanos de menores ingresos y, por otro, que genere una tendencia a la baja en los precios de mercado de las viviendas libres”, explica Roger. Así, si se garantiza el acceso a una vivienda asequible, la tensión en la demanda también se reduce y los usos especulativos se contendrían. El experto cita como ejemplo a seguir el modelo vienés, que en una ciudad de 1,9 millones de habitantes pone a disposición alrededor de 450.000 viviendas con alquileres regulados por el Estado. 

En España, al cierre de 2024, la tasa de variación anual del precio de la vivienda se situó en el 11,3%. La vivienda nueva aumentó un 12,3% su importe y la de segunda mano lo hizo un 11%, con un impulso muy destacado en el último trimestre del ejercicio, según los últimos datos del INE.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, aseguró este jueves durante un acto con la Confederación Nacional de la Construcción, que el Gobierno está poniendo “todos los recursos para hacer frente al déficit de vivienda”, y resaltó que este problema “no puede estrangular la mejora económica de España”. Pese al impulso en el sector de la construcción, que ha pasado de 22.808 visados de obra nueva en 2020 a 27.958 en 2024, las cifras siguen lejos de los más de 113.000 que se llegaron a firmar en 2006, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Esta experiencia demuestra, señala el urbanista Gerardo Roger, que sin una gestión adecuada, el número de viviendas es solo una cifra que no ayudará a aliviar los bolsillos de los inquilinos. “La única forma de conseguir que los precios bajen es un parque público. Lo demás son ensoñaciones que, como la experiencia nos indica, no resuelven nada definitivamente”, concluye.

El problema de la vivienda es actualmente uno de los más importantes a nivel económico y social en nuestro país, y especialmente para una parte tan importante de nuestra población como son los jóvenes. Una primera y dura realidad es que existe una notoria y preocupante escasez de oferta de vivienda, tanto para la venta como para el alquiler, lo cual viene generando un aumento significativo de los precios y unas importantes dificultades de acceso a la misma para los ciudadanos.

Entre las características y problemas específicos asociados a esta escasa oferta podemos citar las siguientes: a) Construcción insuficiente: Desde la crisis financiera de 2008 la construcción de viviendas nuevas se ha reducido drásticamente, lo que ha generado un déficit estructural de viviendas, estimándose que faltan entre seiscientas mil y un millón y medio de viviendas para cubrir la demanda actual. B) Falta de suelo: La escasez de suelo disponible para la construcción, especialmente en las grandes ciudades, es otro factor que limita directamente la oferta de viviendas. c) Reducido nivel de vivienda social: España cuenta con un porcentaje muy bajo de vivienda social en comparación con otros países europeos, lo que agrava el problema para las personas con menos recursos.

Si hacemos una referencia más específica a los problemas de los jóvenes, podemos destacar adicionalmente los siguientes hándicaps: a) Precios elevados de la vivienda (tanto en venta como en alquiler), con incrementos considerables de éstos en los últimos años, y superando ampliamente con ello el poder adquisitivo de muchos jóvenes. b) Inestabilidad laboral: la alta tasa de desempleo juvenil y la precariedad laboral dificultan el acceso a financiación para la compra de una vivienda y generan incertidumbre sobre la capacidad de pago del alquiler. c) Ahorro: La dificultad para ahorrar debido a los bajos salarios y los altos costes de vida, especialmente en las grandes ciudades, impide a muchos jóvenes reunir el dinero necesario para la entrada de una vivienda o para el depósito o fianza del alquiler. d) Emancipación tardía: Como consecuencia de estos problemas, muchos jóvenes se ven obligados a vivir con sus padres durante más tiempo, retrasando su emancipación y la formación de sus propias familias. Algunos datos recientes (Consejo de la juventud) señalan que un muy alto porcentaje (el 87 %) de los jóvenes emancipados comparte vivienda con otras personas, debido fundamentalmente a la necesidad de reducir gastos; además, alrededor de un 30 % de dichos jóvenes necesita el apoyo económico de su familia para poder pagar el alquiler.

Vamos a hacer referencia a continuación a algunas de las posibles soluciones que vienen proponiendo algunos expertos e instituciones, y que en algunos casos se han adoptado de forma similar en otros países: 

A) Modificaciones de la Ley del Suelo dirigidas a aumentar notablemente la oferta de suelo para vivienda. Entre ellas se pueden citar: a) Agilización de trámites, simplificando y acelerando los procesos administrativos para la aprobación de planes urbanísticos y licencias de construcción, lo cual reduciría los tiempos y costes asociados al desarrollo de nuevos proyectos. b) Flexibilización de usos, permitiendo una mayor flexibilidad en la utilización del suelo, facilitando la conversión de terrenos industriales o de oficinas en viviendas, siempre y cuando cumplan con los requisitos de habitabilidad y sostenibilidad. c) Incentivos fiscales para los propietarios de suelo que lo destinen a la construcción de viviendas, tales como reducciones en el IBI o en el impuesto de transmisiones patrimoniales.

B) Planificación urbanística: a) Desarrollo de nuevo suelo urbanizable en zonas con demanda de vivienda, y priorizando la construcción de viviendas de protección oficial y asequible. b) Rehabilitación de zonas urbanas degradadas o infrautilizadas, permitiendo la construcción de nuevas viviendas en áreas ya consolidadas. c) Densificación sostenible, estudiando la posibilidad de aumentar la densidad de construcción en zonas bien comunicadas y con servicios, siempre y cuando se garantice la calidad de vida de los residentes y se evite la saturación de infraestructuras.

C) Otras medidas institucionales: a) Impulsar la colaboración entre el sector público y el privado para el desarrollo de proyectos de vivienda, aportando suelo público y facilitando la financiación. b) Fomentar el alquiler, implementando políticas que lo fomenten como una alternativa a la compra, así como la creación de un parque de vivienda de alquiler social y la regulación de los precios en zonas tensionadas. c) Establecer ayudas específicas para los jóvenes, como subvenciones para la compra o el alquiler, avales para facilitar el acceso a la financiación y programas de apoyo a la emancipación. d) Construcción industrializada, promoviendo el uso de técnicas de este tipo de construcción, que permiten reducir los tiempos y costes de construcción, de cara a propiciar la moderación de sus precios, así como mejorar la calidad de las viviendas. e) Mayor transparencia y control, reforzando la transparencia en la gestión del suelo y la lucha contra la corrupción, evitando la especulación y garantizando el acceso a la vivienda en condiciones de igualdad.

Los problemas e insuficiencias anteriormente referidos, así como medidas o posibles soluciones como las que hemos expuesto, hacen en todo caso realmente urgente que se actúe ante este acuciante problema de la vivienda para un parte muy importante de nuestra población, y es por ello que los políticos y responsables públicos deben cambiar sus actuales conductas partidistas y de permanente conflicto (que tanto hartazgo y nivel de desconfianza generan en la ciudadanía), y buscar urgentemente soluciones y medidas de consenso para atajar a corto y medio plazo este prioritario problema social.

Y para ello, creemos necesario que dichos políticos afronten el problema en base a los trabajos y recomendaciones de un grupo multidisciplinar de expertos, sin adscripción política alguna, y en el que participen representantes de distintas disciplinas y profesiones con experiencia en materias de vivienda y todos aquellos diversos aspectos relacionados con la misma. A tal efecto, creemos necesario que participen expertos tales como: Urbanistas, economistas, juristas, arquitectos, sociólogos, geógrafos, ingenieros civiles, psicólogos, antropólogos, tecnólogos de la información, ingenieros de sistemas, estadísticos, educadores y demógrafos. Los puntos de vista tan diversos y eventualmente enriquecedores provenientes de todas estas disciplinas pueden hacer que las decisiones de los políticos sobre la vivienda sean por una vez fundadas, apartidistas, objetivas y eficaces económica y socialmente. Una vez tenidas en cuenta las recomendaciones de los expertos basadas en la evidencia y la experiencia, los representantes políticos deberían firmar un pacto de Estado por la vivienda que hiciese plausible afrontar eficaz y consensuadamente los distintos problemas y limitaciones anteriormente descritos. A los ciudadanos no nos queda esperar sino que de una vez los políticos encuentren el diálogo y el consenso necesarios a través de este Pacto en aras de velar por las urgentes necesidades de los ciudadanos en relación con la vivienda.

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Jesús Lizcano Álvarez es catedrático emérito de la Universidad Autónoma de Madrid, Académico de la Real Academia de Ciencias Económicas y Financieras, cofundador y expresidente de Transparencia Internacional España y director de la revista Encuentros Multidisciplinares.

El foro Vivienda, quinto pilar del Estado del Bienestar, convocado este lunes por el Gobierno, ha puesto sobre la mesa las herramientas que el Ejecutivo tiene para solucionar la principal preocupación de los españoles: acceder a una vivienda asequible. Las doce medidas que ha anunciado Pedro Sánchez son nuevas, pero una parte de ellas se inspira en modelos que ya estaban funcionando de manera local en España. En el País Vasco, por ejemplo, los planes públicos tratan de contener el precio de los alquileres con medidas que ayuda a que los inquilinos no se dejen más del 30% sus ingresos en el alquiler. En Cataluña, se ha puesto el acento en controlar los precios en zonas tensionadas y, en Navarra, estiman que el 45% de las personas que alquilan una vivienda disponen de alguna ayuda pública. Son ejemplos locales que han inspirado algunas de las medidas que ahora se implantarán a nivel nacional.

En las mesas de debate que han precedido a la intervención del presidente del Gobierno, han participado distintos actores que, con su desempeño en los últimos años, han ido sembrando precedentes. Por un lado, modelos territoriales como el vasco, el catalán o el navarro, que ya contemplaban medidas para blindar la protección pública de las viviendas y evitando que al cabo de los años terminasen en el mercado desregulado. También de manera local, se habían puesto en marcha sistemas de intermediación públicos para fomentar que los propietarios pongan sus inmuebles en alquiler y que los inquilinos tengan acceso a casas a un precio razonable. Esto favorece, en principio, que crezca la oferta porque da seguridad a los propietarios y, de otro lado, contiene la espiral de precios al poner topes a las rentas.

El ejemplo más claro de esto es Alokabide, la sociedad pública dependiente del Gobierno vasco para la gestión de vivienda. Patricia Val, directora general del organismo, explicó que la entidad hace una gestión integral del arrendamiento que incluye desde una valoración del estado de los inmuebles, hasta una garantía para el dueño de que recibirá su piso tal como lo alquiló. “El propietario trata con la administración y no con el inquilino. El inquilino nunca paga más del 30% de sus ingresos en el alquiler”, concluye.

Por otro, también han expuesto su punto de vista promotoras sociales y fundaciones que llevan tiempo tratando de acercar el mercado de la vivienda a las personas con mayores dificultades financieras. Desde Provivienda, una empresa con 25 años de recorrido y dedicada a proveer casas con fines no lucrativos, su directora general, Gema Gallardo, destacó el papel de la vivienda como motor “para la inclusión social”.

En sus programas, acompañan a los inquilinos y también aportan garantías a los propietarios, facilitando un aval a las personas a las que alojan. Además, otro de sus programas también se centra en la compra de vivienda, canalizando las ayudas públicas y combinándolas con programas de banca ética o pequeños préstamos personales que piden los usuarios. “Es una marca para impulsar modelos no especulativos de vivienda”, sostuvo. Además, Gallardo remarcó la importancia de dar mayor escala a estos proyectos con medidas como las que anunció el Gobierno.

En la misma línea se expresó Manel González, patrono de la Fundación Salas, una promotora inmobiliaria social centrada en la construcción de vivienda asequible. “Es necesario que la vivienda sea una infraestructura más, como lo son las carreteras”. Además, reclamaba la necesidad de involucrar a todos los agentes sociales para poder movilizar financiación, lograr una regulación estable y conseguir una oferta suficiente. “Hay que crear un modelo que pueda proveer vivienda a largo plazo”, concluyó.

Hábitat 3 es otra promotora catalana de vivienda social. Con ella colabora María Sisternas, quien ha lamentado que fundaciones como estas trabajan sin apenas márgenes y muchas veces la falta de ayudas o respaldo público compromete su viabilidad. “La promotora pública de la Generalitat acumula impagos por más de 40 millones de euros, de personas que no han podido pagar su alquiler”, explicó. Reclamó, en este sentido, fondos públicos para respaldar a las entidades cuando se dan estos casos.

En Cataluña, además, se han declarado más de 140 municipios como zonas de mercado residencial tensionado y, con esto, se podrán aplicar medidas para limitar el precio de los alquileres.

Todos los actores coinciden en que se necesitan más casas, pero no a cualquier precio. “La existencia de una entidad pública no trata de ser un monopolio de la construcción, es todo lo contrario, es un potenciador del sector”, puntualizó Leire Iglesias, directora general de Sepes. De hecho, esta entidad es el actor protagonista del nuevo enfoque de vivienda que propone el Gobierno. La idea es multiplicar la oferta, pero hacerlo regulando la evolución de los precios para evitar posibles burbujas. “Movilizando suelo y vivienda, vamos a garantizar que entidades como Provivienda tengan más casas para poner en el mercado”, señalaba Iglesias. En la misma línea se había pronunciado la ministra de Vivienda en la apertura del acto: “Liberalizar el suelo y ofrecer más vivienda no sirve para nada sin regulación. La oferta sin control nos lleva a la burbuja inmobiliaria”, concluyó Isabel Rodríguez.

Los modelos territoriales también han aportado algo a las ideas del Ejecutivo. La directora general de Alokabide, la entidad de vivienda del País Vasco que gestiona más de 17.000 viviendas, señaló la importancia de hacer políticas para “movilizar recursos inactivos” y atraer casas al mercado. Además, explicó que fueron pioneros en blindar la protección de la vivienda pública para que no perdiese su calificación, una medida que ahora el ejecutivo de Sánchez propone a nivel nacional. “Hay que enfriar el mercado de la vivienda y ponerlo a disposición de su función principal, que es el uso de las familias”, concluyó

Sobre esto incidió Javier Burón, gerente de la empresa pública de suelo de Navarra (Nasuvinsa), que puso en valor “subsistemas” como el vasco, el navarro o el catalán. “Tenemos un ecosistema en eclosión de medidas para facilitar el acceso a la vivienda”, señalaba. En la comunidad que representa Burón, ya existían instituciones de apoyo para quienes buscan vivienda, censos de oferta pública o subvenciones para adquirir vivienda protegida. Además, el gerente de Nasuvinsa aprovechó para celebrar que este debate se haya abierto: “Esta jornada hace unos años habría sido imposible. Se dan los mimbres para que aceleremos”, concluyó.

La catástrofe ocurrida durante la tarde del jueves en Valencia tiene al sector de la construcción y la arquitectura en vilo. Las familias de los diez fallecidos y los dueños de las 138 viviendas quieren respuestas mientras la sociedad se pregunta si el voraz incendio es una señal de alarma sobre los miles de edificios en España que tienen una fachada metálica o aislantes similares a los de este bloque.

Si en un primer momento se dijo que el aislante de la fachada del edificio era de poliuretano (un polímero esponjoso muy inflamable), el viernes el Colegio Oficial de Arquitectura Técnica de València corrigió esta información, y dijo que en realidad estaba formado por mineral de lana de roca, un aislante inerte que no arde. Los técnicos piden, por tanto, cautela a la hora de buscar un culpable, aunque hay consenso en que las llamas se distribuyeron por la fachada y que el fuerte viento fue indispensable para avivar el fuego. "No podemos concluir a priori que haya sido el aislante", indicó en un comunicado del Colegio, que añadió que sus técnicos están estudiando el caso.

Lo único que está claro por el momento es que los dos edificios de 10 y 14 plantas eran relativamente nuevos, construidos en el año 2005, y que ambos contaban con una fachada estilo alucobond, recubierta por paneles metálicos que aíslan las viviendas, abaratan la construcción y embellecen el bloque. El nombre proviene de Alucobond, un fabricante alemán que es un referente en el sector, aunque la empresa ha desmentido que fabricase los paneles de los edificios valencianos.

El nombre técnico de este diseño de edificio es fachada ventilada, un sistema de aislamiento utilizado en construcciones modernas o en rehabilitaciones de edificios. Consiste en pegar un aislante (flamable o no) sobre la pared de ladrillo del edificio. A continuación se deja un espacio vacío en forma de cámara de aire, y sobre esta se instala un aplacado exterior, llamado composite o alucobond. Estas placas de aluminio suelen estar rellenas de plástico (polietileno) para hacerlas más ligeras.

Ricardo Aroca, exdirector de la escuela de arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid, cree que la virulencia del incendio proviene de estos paneles metálicos. "Estoy convencido de que la causa no es el aislante. En cambio, el aluminio arde, aunque parezca un contrasentido, y desprende un calor muy, muy intenso", señala el arquitecto. Su teoría es que al alcanzarse la temperatura suficiente para que arda la chapa (que se derrite a unos entre 500 y 650 grados y puede arder en determinadas condiciones), el fuego se fue desplazando de planta a planta. Al derretirse el plástico que está en el interior de estas planchas (que funde a 120 grados) también se formó un goteo que incendió los pisos inferiores.

La teoría de que el fuego pudo extenderse debido al aislamiento interior está descartado si su composición es de mineral de roca, como afirma el Colegio Oficial de Arquitectura Técnica de València. Laia Haurie, doctora en Químicas y experta en fuego y arquitectura de la Universidad Politécnica de Barcelona, afirma que los aislantes minerales son inorgánicos y no combustibles, por lo que no pueden arder.

En cambio, la versión original difundida el jueves por Esther Puchades, que peritó la finca de la catástrofe en el pasado, era que este aislante interior estaba compuesto de poliuretano. En ese caso habría sido diferente, porque este polímero es muy inflamable. "El poliuretano es una espuma que ocupa mucho, pero que tiene muy poca densidad, por eso arde muy rápido. Incluso aunque esté fabricado con un retardante de llama, pueden arder a menos de 300 grados", concreta Eva Paz, experta en Materiales de la Universidad Pontificia Comillas.

Otro de los puntos a estudiar es la cámara de aire que separa el aislante de los paneles de aluminio, ya que actúa como una chimenea durante un incendio: da oxígeno a la llama y permite que ascienda por toda la fachada. En teoría, la normativa actual obliga a que cada cierta altura haya un separador ignífugo para evitar estas situaciones, aunque los expertos dudan que en este caso existiese por la rápida propagación del fuego.

Por ahora, sin embargo, no hay evidencia de que el edificio incumpliese la normativa de construcción de la época, que era extremadamente laxa con la normativa antiincendios en las fachadas. La actual legislación, el Código Técnico de la Edificación (CTE) es de 2006, y como el edificio es anterior, su construcción se rige por la Normativa Básica de la Edificación de 1996. Según explican los expertos, las normativas más duras para proteger las fachadas de los incendios entraron en vigor en 2019 en toda la Unión Europea, después de que ardiese el edificio Grenfell de Londres, donde murieron 72 personas en 2017.

La empresa Alucobond ha negado este viernes que suministrase los paneles a esta construcción, si no que su nombre se ha usado a modo de genérico, ya que fabrica paneles que se usan en todo el mundo y es una marca muy conocida en el sector. En la ficha de producto de esta marca se indica que "el panel composite de aluminio se puede adquirir en versión difícilmente inflamable y no inflamable para responder a los requisitos de incendio en el edificio específicos de cada país" y el fabricante recoge cuatro de sus principales proyectos donde se usan sus paneles en España: las oficinas de Orona (Gipuzkoa), el Technology Park de Huesca, la sede de Metrovacesa (Barcelona) y el centro de salud de Arona Vilaflor (Arona, Tenerife). También tiene dos modelos de placas más modernas e ignífugas que se han usado en otros edificios de la península.

Los paneles de aluminio de los edificios valencianos eran similares a los de la fachada del Grenfell de Londres, aunque de fabricante diferente. En Reino Unido, la investigación posterior determinó, según la prensa local, que la propagación del fuego se debió principalmente a los paneles de composite de aluminio, fabricados por la compañía estadounidense Arconic (antigua Alcoa), "que ardían como la gasolina", relató entonces The Guardian. El fabricante de los paneles fue una de las compañías que tuvo que indemnizar a las familias y a los bomberos, junto con el fabricante del aislante térmico y al contratista de la obra.

Ricardo Aroca, de la Politécnica de Madrid, insiste en que el caso valenciano es calcado al del incendio de Londres, y reconoce que desde que vio arder el Grenfell tiene completamente vetado el composite en sus construcciones. "Hace 10 o 15 años lo usé en un edificio de poca altura, pero no lo he vuelto a usar. Yo tomé la decisión de no volver a usarlo, pero no tengo la sensación de que haya habido una campaña contra este material [entre los arquitectos]", añade.

Laia Haurie, de la UPB, cree que el caso de Valencia debe servir para revisar el parque inmobiliario de España en busca de edificios que puedan generar las mismas condiciones en caso de incendio. Habla de los que tienen una estructura metálica, pero también de aquellos que se están rehabilitando a toda prisa para mejorar el aislamiento térmico, donde se emplean pastas que pueden acelerar las llamas.

Tras la catástrofe británica, el Reino Unido estudió centenares de edificios de nueva construcción en el país y superiores a 11 metros de altura, y encontró que 1.325 eran inseguros ante incendios. La factura por reparar esos edificios se estimó el pasado enero en más de 3.100 millones de euros, más de 2,3 millones de euros por bloque.