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Madrid en datos, datos y datos

La Comunidad con el precio medio del alquiler más alto sin una sola vivienda social entregada desde 2019

Isabel Díaz Ayuso, visita las obras del hospital Isabel Zendal, durante su construcción.

Isabel Díaz Ayuso es rehén de sus promesas en campaña. Ha vuelto a prometer la misma rebaja fiscal del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que lleva planteando desde que accedió al cargo y que no ha cumplido. Se compromete a dar las ayudas directas a la hostelería que no ha dado durante toda la pandemia. Y en vivienda, tres cuartos de lo mismo: desde 2019 la Comunidad de Madrid lleva anunciando un plan que supone 25.000 viviendas sociales y del que ningún madrileño sabe gran cosa. 

¿Cuánto vale la vivienda en Madrid? ¿Cuánta vivienda protegida hay? ¿Cuánta vivienda social se ha construido en los últimos años? infoLibre publica una serie de datos a continuación sobre la realidad habitacional de los madrileños de cara a las elecciones autonómicas del 4-M. 

PRECIO DE LOS ALQUILERES

El precio medio del alquiler en la Comunidad de Madrid es el más elevado de España. Se trata de un asunto nada baladí: el control de precios de los arrendamientos en los mercados de zona tensionada está en el centro de la negociación del actual Gobierno de coalición conformado por PSOE y Unidas Podemos. 

Para ello, el Ministerio de Transportes –dentro del cual se halla la Secretaría General de Vivienda– dispone de un índice que tiene un desfase de entre uno y dos años. En ese índice, la región madrileña tiene el precio medio más caro, arrastrado por lo que cuesta un alquiler en el municipio capitalino. 

Así, un alquiler en la comunidad madrileña vale una media de 780 euros. Le sigue Cataluña con 650 euros, Baleares con 624 y Andalucía con 504 euros. El reverso, las regiones con alquileres más baratos, está en Extremadura (400 euros), Castilla-La Mancha (436 euros) y la Comunitat Valenciana (445). Hay que entender que el precio medio es la suma de las zonas tensionadas y de las que no, por lo que los grandes núcleos urbanos son los que alteran el resultado final. 

En este sentido, El País calculó el 6 de abril de este año las zonas tensionadas en España cruzando datos de Transportes y del Instituto Nacional de Estadística (INE). De los 109 municipios tensionados, siete están en la Comunidad de Madrid: Villa del Prado, Móstoles, Alcorcón, Parla, Humanes de Madrid, Fuenlabrada y Torrejón de Ardoz.

La capital merece un capítulo aparte: 12 de los 21 distritos de la capital están tensionados. Y esos 12 corresponden a los 13 con rentas más bajas. En otras palabras, todos los distritos del sur (incluido Vallecas) y el de Tetuán, algo más al norte pero muy popular.

¿Qué es una zona tensionada? Se entiendo por aquellas zonas, principalmente urbanas, donde el precio del arrendamiento equivale como mínimo al 30% de los ingresos de los habitantes de ese hogar, según la definición clásica que maneja el ministerio de José Luis Ábalos. 

PRECIOS DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA

Madrid es la segunda provincia con el precio más caro por metro cuadrado de la vivienda libre, ligeramente por detrás de Gipuzkoa. Así lo establece el Observatorio de la Vivienda y Suelo editado por Transportes y relativo al tercer trimestre de 2020, el último disponible. 

El precio en el territorio histórico guipuzcoano alcanza los 2.655,3 euros frente a los 2.610,3 euros de la Comunidad de Madrid, que es uniprovincial. Le sigue Barcelona, donde la vivienda libre se sitúa en 2.364,9 euros por metro cuadrado y las Illes Balears, con 2.381,5 euros. En quinto lugar aparece Bizkaia con 2.275,7 euros. 

La provincia más barata es Ciudad Real, donde el precio del metro cuadrado se queda en 718,9 euros, Teruel (735,8 euros) y Jaén (773,9 euros). 

Precios de la vivienda libre por provincias.

VALOR DEL SUELO

Madrid es la segunda provincia con el precio del suelo más caro, según la Estadística de precios de suelo urbano elaborada por Transportes. Estas son, por orden, las provincias con el suelo más caro: Baleares (504,1 euros por metro cuadrado), Madrid (454,4 euros), Zaragoza (352,9 euros) y Barcelona (347,4 euros)

Los más baratos, en cambio, corresponden a provincias de la España vacía: Salamanca (49,7 euros), Toledo (89,2 euros) y Lugo (114 euros por metro cuadrado).

Curiosamente, el suelo ha sido el elemento central en torno al cual ha gravitado la única ley que el Ejecutivo de Díaz Ayuso sacó adelante la pasada legislatura: la sustitución de las licencias urbanísticas por la declaración responsable. Si la anterior crisis financiera (2008-2014) tiene mucho que ver con la barra libre urbanística que vivió España a comienzos del milenio, especialmente con la liberalización y la urbanización del suelo, esta ley se le parece mucho. 

VIVIENDA PROTEGIDA

Madrid es la décima región –empatada con la Comunitat Valenciana– con mayor porcentaje de viviendas protegidas sobre el total de hogares. Esta estadística se extrae cruzando los datos de Transportes sobre Vivienda Social –el ministerio elaboró una estadística especial en otoño de 2020- y la última Encuesta Continua de Hogares del INE.

En realidad en este capítulo la comunidad está más o menos alineada con el resto de regiones. Pero alineada para mal: solo algo más del 1% del total de hogares en España tienen algún tipo de protección pública. Una ridiculez: 239.405 viviendas sociales para más de 18,7 millones de hogares.

No siempre fue así. En 1985, la vivienda protegida construida suponía el 67,2% de la vivienda total terminada. Eran otros años, y con cláusulas que permitían a la mayor parte de los inquilinos de vivienda social ejercer su opción de compra. Miles fueron luego vendidas. En el caso de la región madrileña, el 44% de las viviendas construidas entre 1981 y 1990 tuvieron algún grado de protección, porcentaje que se derrumbó hasta el 23% la década siguiente. Y siguió cayendo. 

La Ciudad Autónoma de Ceuta es la que más vivienda social sobre el total posee, con el 21.5%. Ya muy lejos está Melilla con el 4.3%, País Vasco con el 3,37%, y Andalucía y Asturias, ambas con el 2,29%. 

Algo en lo que Madrid es singular es en su manera de vender 3.000 viviendas protegidas a poderosos fondos buitre como Goldman Sach-Azora por debajo del precio de mercado; una singularidad que permanece cuando la justicia anula la venta: Díaz Ayuso lleva dos años haciendo todo lo posible por no recuperar la titularidad de las viviendas y su equipo recurre cada fallo –que siempre confirma el anterior–. Recobrar la propiedad de 3.000 viviendas públicas sería un regalo para cualquier administración en estos momentos. 

¿Y la construcción de viviendas sociales? A pesar de que el actual Gobierno regional promueve la idea de que ejecutará hasta 25.000 en los próximos años, la última entrega de VPO por parte de la Comunidad de Madrid se produjo en 2019.

Por tanto, Madrid lleva dos años sin terminar ni entregar ninguna vivienda social. Así lo establece la Relación de promociones ejecutadas y entregadas que establece la Agencia de la Vivienda Social, antes conocido como Ivima. En 2019 se entregaron 63 de un plan de absorción en Canillas para colectivos desfavorecidos que estaban siendo realojados. Y ya está. 

Actualmente, hay 197 pisos "en ejecución", esto es, viviendas cuyas llaves no han sido entregadas por parte de la Comunidad de Madrid. Frente a la promesa de 25.000 VPO, de momento hay cero.

Finalmente, uno de los mejores baremos para medir la tensión de precios -tanto del alquiler como de la compraventa- es midiendo la diferencia de valor entre la vivienda libre y la vivienda social. 

Y es que Madrid es la quinta provincia con mayor diferencia de precios entre vivienda libre y protegida , según los datos del Observatorio de la Vivienda y Suelo de Transportes. La protegida vale un 46,6% menos que la vivienda en el mercado libre. Por delante: Gipuzkoa (55,8% menos), Baleares (55,1%), Bizkaia (50,6%) y Barcelona (48,8%).

Relación entre los precios de la vivienda protegida y la vivienda libre urbana.

VIVIENDAS VACÍAS

Madrid es la segunda provincia con más viviendas vacíasprovincia. Se trata de un dato del INE de 2011, por lo tanto algo desfasado como recuerda este post reciente del portal inmobiliario Idealista News. En 2021, el instituto estadístico elaborará una nueva clasificación alternativa de las viviendas basada en su consumo eléctrico, según adelantó eldiario.es. Con todo, los datos no tienen por qué desalojar a la región de la primera plaza, teniendo en cuenta los problemas habitacionales que sufre parte de la población madrileña. 

Así y de acuerdo con el INE, Barcelona encabezaba en 2011 el ránking de viviendas vacías con 283.155, después Madrid con 263.279, y a continuación Valencia (214.002), Alicante (209.024) y Murcia (129.117). Las provincias con menos viviendas vacías son Álava (10.869 casas), Soria (12.430), Teruel (15.355) y Palencia (16.725).

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