Hacia un mapa integral de riesgos de los edificios
Los recientes terremotos acaecidos en Venezuela han generado muy diversos debates y reflexiones sobre la seguridad y el nivel de riesgos de los edificios. Cada edificio constituye un pequeño ecosistema en el que convergen numerosos factores que pueden afectar a la seguridad de las personas, a su salud, al medioambiente y al propio patrimonio construido. Sin embargo, la información sobre esos riesgos suele encontrarse dispersa entre distintas administraciones, organismos públicos, registros sectoriales y estudios técnicos, lo que dificulta disponer de una visión completa de la realidad de cada inmueble.
En las últimas décadas se han producido importantes avances en materia de cartografía digital, administración electrónica, información geográfica y transparencia pública. Al mismo tiempo, han aumentado los riesgos asociados al envejecimiento del parque edificatorio, al cambio climático, a la contaminación ambiental y a la complejidad tecnológica de nuestras ciudades. En este contexto, parece razonable plantear la elaboración de un Mapa Integral de Riesgos de los Edificios, que pasamos a describir.
Qué es un Mapa Integral de Riesgos
Un Mapa Integral de Riesgos sería una herramienta pública que reuniría, para cada edificio, la información disponible sobre los distintos riesgos que puedan afectarle, ya sean derivados de sus propias características constructivas o del entorno donde se ubica.
La finalidad de este mapa no sería identificar edificios inseguros, sino ofrecer una visión integral que facilitara la prevención, la planificación de actuaciones, la rehabilitación del parque edificatorio, la protección de la salud pública y una mayor transparencia para propietarios, compradores, arrendatarios y administraciones.
Uno de los aspectos básicos de esta propuesta es que no sería necesario comenzar desde cero. España dispone ya de una enorme cantidad de información pública relacionada con los edificios, aunque se encuentra repartida entre múltiples organismos y bases de datos. Su desarrollo podría realizarse así de una manera gradual, a dos niveles:
a) Incorporando inicialmente aquellos datos que ya existen en registros públicos y ampliando posteriormente el contenido conforme se disponga de nuevas fuentes de información.
b) Comenzando por las aproximadamente cien mayores ciudades españolas, que concentran una parte muy significativa de la población y del parque inmobiliario nacional.
Un mapa construido a partir de la información pública ya existente
El Catastro, las Inspecciones Técnicas de Edificios —ITE—, los Informes de Evaluación del Edificio —IEE—, los certificados de eficiencia energética, los registros urbanísticos municipales, la cartografía geológica, los mapas de zonas inundables, los mapas estratégicos de ruido, las redes de calidad del aire o diversos inventarios ambientales constituyen solo algunos ejemplos de información que podría incorporarse desde el inicio.
La filosofía del proyecto consistiría en integrar progresivamente estos datos en una plataforma común, pública y permanentemente actualizada, capaz de ir incorporando nuevas fuentes de información conforme se encuentren disponibles.
Los riesgos estructurales: la salud del edificio
La primera gran categoría estaría formada por los riesgos derivados del propio estado de conservación del inmueble. Aquí se incluirían aspectos como la estabilidad estructural, el estado de las cimentaciones, la aparición de grietas, deformaciones, humedades, corrosión de armaduras, patologías constructivas y deterioro de fachadas, cubiertas o instalaciones esenciales.
En numerosos municipios españoles ya existen inspecciones periódicas obligatorias para edificios de determinada antigüedad, además de expedientes municipales relacionados con obras, rehabilitación o conservación. Toda esta información constituye una excelente base para valorar la denominada «salud del edificio» y establecer prioridades de actuación.
No se trataría de sustituir las inspecciones técnicas existentes, sino de aprovechar sus resultados para ofrecer una visión integrada del estado general del parque edificatorio.
Los riesgos ambientales y geológicos: la salud del entorno
Los edificios no solo presentan riesgos derivados de su propia construcción, sino también del lugar donde se encuentran. Las inundaciones, la erosión, los deslizamientos del terreno, la subsidencia, la sismicidad, los incendios forestales próximos a zonas urbanas o determinados fenómenos meteorológicos extremos pueden condicionar significativamente la seguridad y el valor de un inmueble.
Gran parte de estos riesgos ya están perfectamente cartografiados por distintos organismos públicos mediante sistemas de información geográfica. La integración de esta información permitiría conocer, de forma sencilla, qué edificios se encuentran en zonas potencialmente inundables, en áreas con riesgo sísmico relevante o sobre terrenos con determinadas características geológicas.
Además, el progresivo impacto del cambio climático hace prever que este tipo de información adquirirá cada vez mayor importancia en la planificación urbana y en la adaptación de las ciudades.
Los riesgos químicos y los materiales peligrosos: la salud humana
Otro bloque fundamental hace referencia a aquellos elementos presentes en algunos edificios que pueden afectar directamente a la salud de sus ocupantes. El ejemplo más conocido es el amianto, ampliamente utilizado durante décadas en cubiertas, depósitos, conducciones y materiales aislantes, cuya retirada constituye actualmente una prioridad en numerosos países.
También pueden existir pinturas con plomo, antiguos depósitos de combustibles, suelos potencialmente contaminados por actividades industriales previas o materiales que requieren una gestión específica durante las obras de rehabilitación.
No se trataría de sustituir las inspecciones técnicas existentes, sino de aprovechar sus resultados para ofrecer una visión integrada del estado general del parque edificatorio
En algunos casos ya existen inventarios públicos, registros ambientales o censos específicos que podrían incorporarse progresivamente al mapa, permitiendo planificar actuaciones preventivas y facilitar la toma de decisiones por parte de propietarios y administraciones.
Los riesgos físicos, electromagnéticos y tecnológicos
Una cuarta categoría comprendería aquellos factores físicos que pueden influir sobre la calidad ambiental y la seguridad de los edificios. Entre ellos pueden incluirse la contaminación acústica, la calidad del aire, las vibraciones provocadas por infraestructuras de transporte, la contaminación lumínica, la proximidad a instalaciones industriales, líneas eléctricas de alta tensión, estaciones transformadoras o infraestructuras potencialmente peligrosas.
Asimismo, podrían incorporarse riesgos tecnológicos derivados de instalaciones industriales sujetas a normativa de accidentes graves, depósitos de productos peligrosos o infraestructuras críticas cuya existencia pueda resultar relevante desde el punto de vista de la protección civil.
En muchos casos ya existen mapas públicos elaborados por ayuntamientos, comunidades autónomas y organismos estatales que podrían integrarse de manera relativamente sencilla.
Un mapa dinámico, evolutivo y abierto
La principal virtud de este proyecto sería precisamente su carácter evolutivo. No sería necesario esperar a disponer de toda la información imaginable para poner en marcha el sistema. Por el contrario, podría comenzarse con aquellos riesgos respecto de los cuales ya existe información pública suficientemente homogénea en la mayoría de los grandes municipios españoles.
Posteriormente podrían incorporarse nuevas capas de información conforme fueran digitalizándose registros adicionales o desarrollándose nuevas metodologías de evaluación. Este enfoque permitiría disponer desde el primer momento de una herramienta útil para ciudadanos, administraciones, investigadores, aseguradoras, comunidades de propietarios y profesionales del sector inmobiliario.
La utilización de sistemas de información geográfica, tecnologías de interoperabilidad entre administraciones e inteligencia artificial facilitaría, además, la actualización continua del mapa y la detección de patrones territoriales de riesgo.
Propuesta de implantación del mapa en cinco fases
La implantación de un Mapa Integral de Riesgos de los Edificios podría desarrollarse mediante un proceso gradual y realista en las siguientes cinco fases:
Primera fase: elaboración de un inventario nacional de todas las fuentes de información pública ya existentes relacionadas con edificios y riesgos, definiendo un modelo común de clasificación e interoperabilidad.
Segunda fase: creación de un primer mapa piloto que abarque las cien mayores ciudades españolas, integrando exclusivamente la información pública ya disponible de forma homogénea, lo que permitiría cubrir una parte muy importante de la población y del parque edificatorio nacional.
Tercera fase: incorporación progresiva de nuevas capas de información procedentes de comunidades autónomas, ayuntamientos, organismos estatales y otras entidades públicas, ampliando tanto el número de riesgos considerados como el detalle de los datos disponibles.
Cuarta fase: extensión gradual del sistema al resto de municipios españoles, adaptándolo a las características específicas de cada territorio y garantizando criterios homogéneos de calidad y actualización.
Quinta fase: consolidación del mapa como una infraestructura pública permanente, integrada en las políticas nacionales de vivienda, urbanismo, protección civil, sostenibilidad y adaptación al cambio climático.
Conclusiones
España dispone actualmente de una importante oportunidad para avanzar hacia una gestión mucho más inteligente, preventiva y transparente de su patrimonio edificado. Nunca antes había existido tal cantidad de información pública sobre edificios, territorio y medioambiente, ni tecnologías tan potentes para integrarla y ponerla al servicio de la sociedad.
La creación de un Mapa Integral de Riesgos de los Edificios, comenzando por las cien mayores ciudades españolas, permitiría aprovechar ese conocimiento ya existente y convertirlo en una herramienta de utilidad pública para ciudadanos, administraciones y profesionales.
Lejos de pretender elaborar un sistema perfecto desde el primer momento, la propuesta consiste en iniciar un mapa abierto, dinámico y evolutivo, construido sobre la información ya disponible y enriquecido de forma continua mediante la incorporación de nuevas fuentes y registros.
En definitiva, su valor residiría tanto en la mejora de la seguridad y de la prevención como en el impulso a la transparencia administrativa, la planificación urbana, la rehabilitación del parque inmobiliario, la protección de la salud pública y la adaptación de las ciudades a los desafíos ambientales y tecnológicos del siglo XXI.
Todo ello permitiría proporcionar una visión integral del estado de nuestros edificios y favorecer una toma de decisiones más informada, eficiente y orientada al interés general.
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Jesús Lizcano Álvarez es académico de la Real Academia de Ciencias Económicas y Financieras, cofundador y expresidente de Transparencia Internacional España y director de la revista 'Encuentros Multidisciplinares'.
